Ingatlanjog II. – Az ingatlan árverésen kívüli eladása

Az alábbiakban részleteket közlünk a Wolters Kluwer gondozásában megjelent Ingatlanjog II. című könyvből. A Ptk. magánjogi sorozat kötete új területeket bont ki az ingatlanra vonatkozó szabályozásból – kövesse cikkeinket!

Jelen cikksorozatunkban az Ingatlanjog II. című kiadvány egyes részeiből adunk ízelítőt. Foglalkoztunk eddig a birtokvédelmi eljárásban történő bizonyítással, a fedezetelvonó szerződésekkel és az ingatlanok lefoglalásánál felmerülő arányosság és fokozatosság elvével, mai cikkünkben pedig a könyv második fejezetébe tartozó, az ingatlan árverésen kívüli eladásának szabályairól szóló részletet közöljük.

Kövesse sorozatunkat, és olvasson bele a szakmai kötet egyes részeibe!

Ingatlanjog II.

(Szerzők: Aszalós Dániel, Bányai Krisztina, Fónyiné Kazareczki Andrea, Vitál-Eigner Beáta)

II. fejezet Az ingatlan-végrehajtás szabályai

4. Az ingatlan árverésen kívüli eladása

A végrehajtási joggal terhelt ingatlan kényszerértékesítésén (árverésén) túl lehetőség van arra is, hogy bár árverés hatályával, de árverésen kívül kerüljön sor az ingatlan értékesítésére (Vht. 157. §). Ennek két módja is van:

  1. a) A végrehajtási eljárásban a felek megállapodnak, hogy kinek adják el az ingatlant és mennyiért. Itt tehát az összes fél, ha több végrehajtást kérő van, mindegyikük megegyezése szükséges a vevő személyében és a becsértékben.
  2. b) A másik lehetőség, amikor nem szükséges a végrehajtást kérő/k beleegyezése az árverésen kívüli eladáshoz. Ez akkor állhat elő, ha az értékesítésből befolyó vételárból a végrehajtási eljárás költsége és valamennyi végrehajtást kérő – ideértve a végrehajtási eljárásba bekapcsolódott zálogjogosultakat is – követelése előreláthatólag kielégíthető, és az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga. Ilyenkor az adós jelöli meg a vevőt és a becsértéket.

Mindkét esetben kérelmet kell előterjeszteni – az első esetben közös kérelmet, a második esetben csak az adósnak kell kérelmet előterjesztenie – a végrehajtónál az értékesítés e módjának alkalmazására.

További feltétel, hogy az eladással – bármelyik módját is alkalmazzák – nem sérülhet más érdekelt joga, tehát minden olyan személy beleegyezése szükséges az árverésen kívüli értékesítéshez, akinek az ingatlanra az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga van. Kivételt képeznek azok, akiknek a Vht. 137. §-ban felsorolt joguk van, mert az az árverés esetén is fennmarad az ingatlanon, tehát ha árverésen kívül, de árverés hatályával kerül sor az értékesítésre, ez a szabály változatlanul él és alkalmazandó.

Nincs korlátja sem felfelé, sem lefelé a felek által megállapodott vagy az adós által megjelölt becsérték összegének. Lehet több és kevesebb is a végrehajtó által megjelölt becsértéknél, vagy akár azzal azonos. A feleket a megállapodás megkötésekor különböző érdekek szempontok vezérelhetik, a lényeg, hogy egyhangú legyen a megállapodás a vevő személyében és a becsértékben. A végrehajtó a megállapodást nem vizsgálhatja felül, csak a Vht. által előírt törvényi feltételek meglétét vizsgálhatja. Ha azok fennállnak, nincs mérlegelési jogköre, árverés hatályával, de árverésen kívül el kell adnia a megjelölt személynek az ingatlant.

Bár a törvény a felek vagy az adós által megjelölt vevőről beszél, tehát egyes számot használ, álláspontunk szerint annak sincs akadálya, hogy többen vegyék meg ilyen formában az ingatlant. Nyilván ilyenkor a megállapodásban fel kell tüntetni a szerzés arányát és a vételár-fizetési kötelezettség felosztását is.

Kérdés, hogy mikor kerülhet sor a végrehajtási eljárás során az ilyen típusú értékesítésre. Főszabály szerint az árverés megkezdéséig, tehát az első érvényes vételi ajánlat licitnaplóban való közzététele előtt adható el ilyen formában az ingatlan. Kivételesen ezt követően is engedi a törvény az árverésen kívüli eladást, de feltételül szabja, hogy ha a felek állapodtak meg az eladásban, a felajánlott vételár magasabb legyen a közzétett vételi ajánlatnál. Ha az adós kérte ezt az értékesítést a licit után, akkor azonban elegendő, ha a felajánlott vételár megegyezik az első licittel, sőt még annál alacsonyabb is lehet.

Bár nem teljesen egyértelmű a törvény szövege, mégis arra lehet következtetni, hogy az árverési vétel hatályával, de árverésen kívüli eladásra kivételes esetekben nemcsak az első licit (érvényes vételi ajánlat) megtétele után, hanem később, további licitek esetében is van lehetőség. A lényeg az, hogy ha az eladás a felek megállapodásán alapul, a felajánlott vételár magasabb legyen az utolsó licitnél.

Az árverésen kívüli eladásról is jegyzőkönyvet kell készíteni a végrehajtónak az árverési jegyzőkönyvre vonatkozó szabályok szerint, és szintén alkalmazandók a kézbesítési és megküldési szabályok [Vht. 157. § (6) bek.].

A jogalkotó ezzel a lehetőséggel a felek érdekeit kívánta előmozdítani, és lehetővé tenni a végrehajtás minél gyorsabb, sikeres befejezését. Sajnálatos módon a gyakorlatban sok esetben ezt a lehetőséget visszaélésszerűen gyakorolják a felek, és a végrehajtónak nincs lehetősége ezt megakadályozni. Különösen gyakran fordul elő felszámolás előtt álló cégek esetében a vagyon ily módon történő kimentése, képletes vételárért (pl. 10 euró vételár). Persze a 3 hónapos jogvesztő határidőn belül a végrehajtó intézkedése kifogással megtámadható, de mire elrendelik a felszámolást, a felszámoló felméri a vagyont és rájön a tényekre, ez a határidő már általában eltelik. A bírói gyakorlat szerint a jogvesztő határidő a felszámolóra is irányadó, csak ezen belül, a 15 napos, elévülési jellegű kifogási határidő esetében hivatkozhat a későbbi tudomásszerzésre, a határidő ettől való számítására. A 3 hónap eltelte után már akkor is elkésett a kifogása, ha valóban később szerzett tudomást az okról, mert a határidő jogvesztő. Ráadásul az ilyen kifogás csak akkor eredményes, ha a végrehajtó törvénysértően járt el, tehát az árverési vétel hatályával, de árverésen kívüli eladás törvényi szabályait sértette meg vagy hagyta figyelmen kívül. Ebbe a felek ármegállapodása, ennek felülvizsgálata nem tartozik bele.

Ingatlanjog II. című könyv

Sok esetben próbálkoznak azzal is a gyakorlatban, hogy az árverési vételt, az annak alapjául szolgáló megállapodást támadják meg a szerződésekre irányadó, különböző érvénytelenségi okokra hivatkozással. Időről időre visszatérően jelentkeznek ilyen perek, e téren teljes egészében kialakult a bírói gyakorlat.

A Legfelsőbb Bíróság elvi éllel már az EBH2001. 520. számú, majd a BH2002. 146. számú eseti döntésében is kimondta, hogy az árverésen (akár bírósági, akár hatósági határozaton alapul) nem alkalmazhatók a Polgári Törvénykönyvnek a szerződéses jogviszonyokra vonatkozó szabályai, így a szerződés feltűnő értékaránytalanságára alapított megtámadási ok sem érvényesíthető. Az árverési vétel nem minősül szerződésnek, az eredeti tulajdonszerzési mód.

Az adós ellen folyó végrehajtási ügyben az adós ingatlanát lefoglalta a végrehajtó, az ingatlan-nyilvántartásba a végrehajtási jog bejegyzésre került. A Vht. 157. § (1) bekezdésében foglalt szabály alapján a végrehajtást kérő és az adós megállapodott abban, hogy a lefoglalt ingatlant árverésen kívül, de árverés hatályával kinek és milyen értéken értékesítik, ezt a végrehajtónak bejelentették. A végrehajtó az árverési jegyzőkönyvet a megállapodás alapján elkészítette, kézbesítette a feleknek, majd a vételár kiegyenlítését követően megküldte a földhivatalnak, amely a vevő tulajdonjogát az ingatlanra árverési vétel jogcímén 2001. április 2-i hatállyal bejegyezte. Az adóssal szemben felszámolási eljárás indult, kezdő időpontja 2001. november 12. A felszámoló 2002. május 17-én terjesztett elő keresetet, melyben kérte a végrehajtást kérő és az adós között létrejött megállapodás, valamint az adós és az árverési vevő között létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását. Keresetét arra alapította, hogy a végrehajtási eljárásban részt vevő felek, a végrehajtást kérő és az adós között a becsérték megállapítására és az árverési vevő kijelölésére létrejött megállapodás polgári jogi szerződés, melynek érvényessége az általa megjelölt címek alapján vizsgálható. Hivatkozott a feltűnő értékaránytalanságra, valamint a jóerkölcsbe ütközésre, mivel a megállapodás megkötésekor az adós már fizetésképtelen volt. Hivatkozott arra is, hogy a szerződések fedezetelvonóak, a felek ugyanis nem voltak arra tekintettel, hogy az így értékesített vagyontárgyból más hitelezők is kielégítésre számítanak, előlük a fedezetet elvonták. A Szegedi Ítélőtábla 57.Gf.I.30.365/2003. számú döntésében kifejtette, hogy a bírósági végrehajtás során nem az adós köt szerződést az árverési vevővel, hanem a jogszerzés egy olyan önálló, nem szerződésen alapuló jogcímen – az árverésen – alapszik, amelyet a végrehajtó lebonyolít, eljárási szabályait pedig a törvény rendezi. Amennyiben az ingó vagy ingatlan értékesítése a Vht. felhatalmazása alapján nem árverésen, hanem azon kívül történik, a vagyontárgyat maga a végrehajtó adja el, de árverési vétel hatályával. Mindebből következik, hogy a Vht. árverésre, az adós vagyonának értékesítésére vonatkozó szabályainak sérelme esetén – mivel a jogszerzés nem szerződésen, hanem más, önálló jogcímen, az árverésen alapul – a szerződésre vonatkozó szabályok, így a jogszabályba ütköző szerződés semmisségére vagy a szerződés feltűnő értékaránytalanságára vonatkozó rendelkezések nem alkalmazhatók, hanem a Vht. jogorvoslatra vonatkozó szabályai az irányadók. Az adósnak a végrehajtási eljárásban az árverésen kívül, de árverési vétel hatályával történő értékesítéshez tett nyilatkozata nem minősül olyan egyéb jognyilatkozatnak, amely a Cstv. 40. § alapján megtámadható lenne (BDT2004. 953.).

A Győri Ítélőtábla Gf.IV.20.273/2006/5. számú ítéletében kifejtette, hogy az árverésen kívül, de árverési vétel hatályával történő értékesítés során is a végrehajtó adja el az adós vagyontárgyát, a vevő tulajdonjoga ilyenkor sem az adóstól származik, hanem az árverésen mint végrehajtási kényszeraktuson alapszik. Ezért a[z 1959-es] Ptk. és a Cstv. jognyilatkozatok megtámadására vonatkozó rendelkezései ilyen esetben nem alkalmazhatók. Megerősítette, hogy a végrehajtási eljárásban az árverés során történő értékesítés nem minősíthető az adós jognyilatkozatán alapuló tulajdonátruházásnak. Az árverési vevő az állam ez irányú hatalmasságával felruházott végrehajtó közreműködésével szerez tulajdon-jogot. A végrehajtó eljárásának szabályait a törvény pontosan meghatározza, ezen rendelkezések sérelme esetén nem a szerződésre vonatkozó szabályok, hanem a Vht. speciális jogorvoslati szabályrendszere vehető igénybe (BDT2007. 1554.).

A Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntésében kifejtette, hogy az a körülmény, hogy a felek érdekében jogszabály – kizárólag valamennyi érdekelt közös megegyezése alapján -lehetőséget biztosít az árverés ilyen módon való elkerülésére, nem jelenti azt, hogy az ügylet a felek szerződéskötési szabadsága körében jött volna létre, és ne tartozna változatlanul a végrehajtási kényszer hatálya alá. Az a körülmény, hogy – valamennyi érdekelt beleegyezése mellett – a felperesnek (adós) is lehetett beleszólása a vevő személyébe, és részben még a vételár is alku tárgyát képezhette, nem tette a jogügyletet a peres felek között létrejött polgári jogi szerződéssé. A szerződést ugyanis ettől még nem a peres felek kötötték meg, hanem az ingatlant – a Vht.-ben foglalt feltételek fennállására tekintettel – a végrehajtó értékesítette a felperes ellen folyó végrehajtási eljárás során az alperes részére. A tényeket és körülményeket a végrehajtó árverési jegyzőkönyvben rögzítette. Ezért nincs lehetőség a[z 1959-es] Ptk. szerinti szerződéses jogviszonyokra vonatkozó szabályok alkalmazásával a jogszerzés érvényességének vitatására (BH2011. 342.).

Felmerül még az a kérdés, hogy az árverésen kívüli, de árverés hatályával történő értékesítés során a jogosultak élhetnek-e előárverezési jogukkal. Ha az ingatlanra más (a Vht. 137. §-ában felsoroltakon kívüli) érdekeltnek az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett joga van, az árverésen kívüli eladáshoz szükséges az ő beleegyezése is. A tulajdonostárs elővásárlási jogát előárverezési jogként gyakorolja. Mivel az elővásárlási jog nincs felsorolva a Vht. 137. §-ában, mindenképpen kell a tulajdonostárs hozzájárulása az árverésen kívüli eladáshoz. Ha tehát a tulajdonostárs előárverezési jogát ténylegesen nem is tudja gyakorolni a speciális szituáció miatt, és így nem tudja megszerezni az ingatlan tulajdonjogát, azzal, ha nem adja meg hozzájárulását, meg tudja akadályozni, hogy más szerezze meg az ingatlant a megállapodott vételáron. Ha ezt követően árverés kerül kitűzésre, ott már gyakorolhatja előárverezési jogát.

Kapcsolódó cikkek: