Kártérítés a vállalkozói díj leszállítása helyett

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Ha az építési vállalkozási szerződés szerinti szolgáltatás (az épület) hibája miatt a teljes ingatlan építési telekkel együtt számított forgalmi értéke csökkent, a megrendelő – a vállalkozói díj leszállítása helyett – nem csak a felépítmény, hanem ezzel okozati összefüggésben a teljes ingatlan értékcsökkenése miatt érvényesíthet kártérítést.

Az alperesek házastársak, közös tulajdonukat képezi a K., belterület 26005/3. helyrajzi szám alatt felvett, természetben K., T. u. 4. szám alatt fekvő ingatlan. Ezen építési telekre akartak az alperesek könnyűszerkezetes házat építtetni, ezért a felperes, mint vállalkozó, továbbá az I. rendű alperes, mint megrendelő között 2009. október 12-én írásban építési vállalkozási szerződés jött létre. A vállalkozó egy könnyűszerkezetes faház, mint felépítmény szerkezetkész állapotra történő elkészítését vállalta a szerződés 1. számú mellékletében meghatározott műszaki tartalommal. A kontraktus 10. pontjában a vállalkozói díjat 16 019 100 forintban állapították meg, melyet az I. rendű alperes a szerződés 12-14. pontjában részletezett fizetési ütemezés szerint volt köteles megfizetni. A szerződés 20. pontja szerint a vállalkozó jogosult volt alvállalkozót igénybe venni, a 22. pontban pedig szavatosságot vállalt arra, hogy az elkészült építmény az érvényes szabványoknak, műszaki előírásoknak megfelel, rendeltetésszerű használatra alkalmas. A munkálatokat I. osztályú minőségben volt köteles elvégezni azzal, hogy az eltakart helyeken nem köteles I. osztályú minőségű anyagot beépíteni.

Az építési szerződés aláírásának napján az I. rendű alperes ötmillió forintot készpénzben megfizetett a felperesnek, majd 2010. február közepén további 2 080 000 forint kifizetésére került sor. A fennmaradó vállalkozói díjat az I. rendű alperes nem fizette meg.

Az építési munkák 2010. január 14-én kezdődtek, majd március végén befejeződtek. Az átadás után az alperesek által jelzett kisebb hibákat a felperes kijavította, melyről 2010. május 4-én átadás-átvételi jegyzőkönyv is készült. Az átadás után az ingatlanban számos hiba jelentkezett, melyeket nem javították ki, túlnyomó többségük nem is javítható.

A kereset és az ellenkérelem

A felperes keresetében 8 939 100 forint vállalkozói díj és kamatai megfizetésére kérte kötelezni egyetemlegesen az alpereseket. Álláspontja szerint a felek között létrejött vállalkozási szerződésben foglalt kötelezettségeinek eleget tett, az I. rendű alperes azonban nem vitatottan a vállalkozói díjból csak 7 080 000 Ft-ot fizetett meg. A II. rendű alperessel szemben keresetét a családjogi törvény (Csjt.) 30. § (2) bekezdésére alapította.

Az alperesek ellenkérelmükben a felperes keresetének elutasítását kérték. Nem vitatták, hogy a vállalkozói díjból csak 7 080 000 Ft-ot fizettek meg, azonban véleményük szerint a felperes a ház kivitelezése során hibásan teljesített, az épület alkalmatlan a rendeltetésszerű használatra. Állításuk szerint a hibákat jelezték a felperesnek, aki azonban levonult az építkezésről és a hibákat sem javította ki.

A felperes az alperesek ellenkérelmével kapcsolatosan a hibás teljesítését nem ismerte el, véleménye szerint a hibák abból erednek, hogy az alperesek az olcsóbb, tömör gerendafalas változatot választották.

Az elsőfokú bíróság ítélete és a fellebbezés

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 4 689 100 forintot, valamint ezen összeg után 2010. április 1-jétől a kifizetés napjáig járó törvényes kamatát, ezt meghaladóan pedig a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában megállapította, hogy a peres felek között az 1959. évi IV. törvény, azaz az 1959-es Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 402. paragrafusa szerinti építési szerződés jött létre, a Csjt. 30. paragrafusának (2) bekezdése alapján az I. rendű alperes által írásban megkötött ügylet a házastárs hozzájárulásával kötöttnek minősül. Megállapította továbbá, hogy a vállalkozási szerződésben rögzített 16 019 100 forintból – a peres felek által nem vitatottan – az alperesek 7 080 000 forintot fizettek meg a felperesnek.

A bíróság a perben beszerzett igazságügyi szakértői vélemények alapján megalapozottnak találta az alperesek hibás teljesítésre alapított védekezését, mivel a felperes által kivitelezett könnyűszerkezetes gerendaház az engedélyezett tervdokumentációtól több helyen eltér, illetőleg jelentős eltérések állapíthatók meg az ÉME (Építőipari Műszaki Engedély) előírásaitól is. Rögzítette, hogy az épület kész állapota az I. osztályú minőséget nem éri el. A szakvéleményben rögzített hibák nem javíthatóak, ezáltal értékcsökkent a ház. Az értékcsökkenést a szakértői vélemény alapján 25 százalékos mértékben 4 250 000 forint erejéig alaposnak találta, ezért azt – mint árleszállítás szavatossági kifogást – megalapozottnak fogadta el. Ily módon a felperes 8 939 100 forintnyi vállalkozóidíj-követelését 4 250 000 forinttal csökkentve 4 689 100 forint vállalkozói díj megfizetésére kötelezte az alpereseket. Nem találta ugyanakkor alaposnak a ház szigetelésével kapcsolatos alperesi kifogást, az alperesek ugyanis nem igazolták, hogy a fűtésszámla a ház szigetelésével összefüggésben növekedett volna.

Az ítélet ellen az I. rendű alperes terjesztett elő fellebbezést, tartalma szerint az ítélet megváltoztatása és a felperes keresetének elutasítása iránt. Fellebbezésében hivatkozott arra, hogy az ÉME előírásaitól teljes egészében történő eltérések vannak, valamint kifogásolta, hogy az elsőfokú ítélet figyelmen kívül hagyta a szigetelés hibáját. Hivatkozott továbbá arra, hogy az épület értékcsökkenése az ingatlanhoz tartozó telek értékét is csökkentette.

A Szegedi Ítélőtábla megállapításai

Az ítélőtábla szerint a fellebbezés részben alapos.

A kötelezett az 1959-es Ptk. 305. paragrafusának (1) bekezdése szerint hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog a teljesítés időpontjában nem felel meg a törvényes vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. A felperes hibás teljesítése a lefolytatott szakértői bizonyítás eredményeként igazolt, az elsőfokú ítélet ezzel összefüggő megállapításait a felperes nem is fellebbezte.

A hibás teljesítés jogkövetkezményeként azonban az elsőfokú bíróság törvénytelenül minősítette (tartalma szerint) az alperesek beszámítási kifogását „szavatossági” igénynek, közelebbről árleszállításnak. Az alperesek egyértelműen úgy nyilatkoztak a bíróság tájékoztatása után, hogy kizárólag kártérítési igényt akarnak a felperes hibás teljesítésére hivatkozással előterjeszteni (10. sorszámú jegyzőkönyv 5. oldal). A Kúria 1/2012. (VI. 21.) PK-vélemény 14. pontja az 1959-es Ptk. perben irányadó rendelkezéseihez fűzött értelmezése szerint a hibás teljesítéssel okozott kárigényre (1959-es Ptk. 310. §) nem vonatkoznak a szavatossági jogok gyakorlására vonatkozó szabályok. A jogosult kártérítés címén – szavatossági jogától függetlenül – érvényesítheti a szolgáltatás hibájában álló vagyoni érdeksérelmének (tapadó károk) és a hibás teljesítés folytán más vagyontárgyában bekövetkezett kárának (következmény károk) megtérítését is. A perbeli esetben az alperesek tartalmában és ténylegesen is kártérítési igényt érvényesítettek. Kárukat abban jelölték meg, hogy az építési vállalkozási szerződés szerinti szolgáltatás – maga az épület – hibája miatt az egész, az építési telekkel együtt számított ingatlanuk forgalmi értéke csökkent, azaz nemcsak maga a felépítmény, hanem ezzel okozati összefüggésben a teljes ingatlan értékcsökkent. Emiatt nem csupán a vállalkozói díj leszállítását (árleszállítás szavatossági jog) kérték, hanem a tulajdonukat képező teljes ingatlan (ami nyilvánvalóan nem a vállalkozási szerződés szolgáltatása volt) értékcsökkenését.

A szakértő – egyebekben kellően alátámasztott és megindokolt – szakvéleménye szerint nem a felépítmény, hanem a teljes ingatlan forgalmi értékcsökkenése 25 százalékos, ami a felperes hibás teljesítésével okozati összefüggésbe hozható. Az alpereseket tehát a 4 250 000 forint nem árleszállítás, hanem kártérítés jogcímén illeti meg.

Az elsőfokú ítélet ugyan azt tartalmazza, hogy az alperesek igényük haladéktalan közlésével késlekedtek, ezzel okozati összefüggésben felmerülő többletköltséget (kárt) a felperes oldalán azonban nem mutatott ki, s az alperesek terhére sem számolt el, ezért az alperesi fellebbezésnek e tekintetben érdemi relevanciája nincs.

Az alperesek kártérítésként a szolgáltatás hibájában álló tapadó kár miatt a szavatossági joggal azonos tartalmú, egyes hibák kijavítási költségét megtestesítő kártérítést is érvényesíthettek. A szakvélemény szerint a homlokzati fal határoló elemeinek a rétegrendje és repedései – amelyek bizonyítottan hibás teljesítést jelentettek – az épület hőtechnikai tulajdonságaira is kihatnak. A szakértő az utólagos hőszigetelés – mint lehetséges kijavítás – költségvonzatát szakvéleményében részletesen kimutatta. Az elsőfokú bíróság ezt a kárigényt alaptalanul utasította el, az alperesek ugyanis nem „többletfűtési költségek” miatt érvényesítették kárukat (ezt nem is kellett bizonyítaniuk), hanem a szükséges utólagos kijavítási költségeket. E kárigényüket a javítás elvégzése előtt is előterjeszthették (Legfelsőbb Bíróság GK 47. II. pont). A szakvélemény alapján az indokolt költség, mint kár összege 1 563 200 forint, mellyel az ítélőtábla az alperesek marasztalását csökkentette.

Az alpereseknek a szerződés rendelkezése alapján számla hiányában is teljesíteniük kellett volna, ezért kötelesek a késedelembe esés időpontjától a leszállított összegű vállalkozói díjtartozás után késedelmi kamat megfizetésére.

Az ítélőtábla a fentiek szerint az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta, az alperesek marasztalását 3 125 900 forintra és járulékaira leszállította.

Az ismertetett döntés (Szegedi Ítélőtábla Pf. I. 20 412/2013.) a Bírósági Döntések Tára folyóirat 2014/12. számában 196. szám alatt jelent meg.

Bírósági Döntések Tára
A folyóirat egyfelől publikációs fórumot kíván biztosítani a megyei, illetve az ítélőtáblai döntések számára, másfelől azzal, hogy a mértékadó bírósági döntések közül válogat, a jogalkalmazás egységességét kívánja támogatni. További információ és megrendelés >>

---