Külföldiek és külföldön élők ingatlanszerzése

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A külföldiek ingatlanszerzése mindig is a – politikai – figyelem középpontjában állt, a rá vonatkozó szabályok gyakran változtak és folyamatosan változnak manapság is. Élesen meg kell különböztetnünk a termőföld és az ettől különböző ingatlanok megszerzésének, továbbá az uniós tagállami polgárok és az unión kívüliek (harmadik országbeliek) tulajdonszerzésének feltételrendszerét.

Nem termőföld kategóriába tartozó ingatlanok külföldiek általi megszerzése

Jelenleg a nem termőföld kategóriába tartozó ingatlanok külföldiek általi megszerzését a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet szabályozza.

A szabályozás szerint az Európai Unió tagállamainak polgárai, és a tagállamban bejegyzett jogi személyiségű társaságok, vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek kötöttségek, azaz engedély nélkül szerezhetnek ingatlantulajdont.

A nem tagállami polgároknak vagy szervezeteknek a termőföld fogalmi körébe nem sorolható ingatlanszerzése engedélyhez kötött. Az engedélyeket az ingatlan fekvése szerinti fővárosi vagy megyei kormányhivatal adja ki akkor, ha az ingatlanszerzés önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért. Kötelező az engedély kiadása, ha a külföldi az egyik belföldi ingatlanát másik belföldi ingatlanra cseréli, ha a tulajdonszerzés célja a közös tulajdon megszüntetése, ha a külföldi az ingatlant ajándékba kapja, vagy ha a külföldi munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik, és az ügylet egyébként közérdeket nem sért.

Az ingatlanszerzést akkor is engedélyezni kell, ha a külföldi természetes személy önálló vállalkozóként telepedik le Magyarországon, és a megszerezni kívánt ingatlan közvetlenül szükséges annak a gazdasági tevékenységnek a folytatásához, amelynek érdekében letelepedett.

Az engedély megtagadható, ha a Magyar Állam és a külföldi állam között nincsen kölcsönösség, vagyis az az állam, melynek a külföldi vevő a polgára nem biztosít a magyar állampolgároknak és jogi személyeknek a saját polgáraival azonos elbírálást.

A kérelmet a kormányhivatalhoz az ingatlanszerzésre irányuló szerződés (vagy a tulajdonszerzés jogcímét igazoló egyéb okirat) kíséretében kell benyújtani. Ez annyit jelent, hogy az ügyvédnek előre el kell készítenie az adásvételi (vagy egyéb) szerződést, amiben a tulajdonszerzést az engedély megadásának feltételéhez köti.

Termőföld tulajdonjogának külföldi általi megszerzése

A termőföld tulajdonjogának megszerzését jelenleg a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény szabályozza.
E szerint a törvény szerint jelenleg külföldi állampolgárságú személy Magyarországon termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg. Figyelem: e törvény szerint a zártkerti ingatlan is termőföldnek minősül, azaz ha a külföldi állampolgár pihenés, üdülés, kertészkedés céljából egy kis telkecskét vásárolna Magyarországon, a jelenlegi szabályozás szerint nem teheti meg, akár Uniós, akár Unión kívüli állam polgára. Kivételt képeznek a bevándorolt vagy menekültként elismert személyek, őrájuk a tilalom nem vonatkozik.

Az ÚJ Jogtár bemutatja: Ügyvédreggeli 2014.   Készüljünk együtt a Ptk. jelentős változásaira!

2014. 03. 28.:  A hibás teljesítés megváltozott szabályai és új intézményei – Dr. Lévayné Dr. Fazekas Judit 2014. 04. 04.:  A kontraktuális kárfelelősség szabályai az új ptk.-ban – Dr. Lábady Tamás 2014. 04. 25.:  Engedményezés, tartozásátvállalás, jogátruházás, szerződés átruházás – Dr. Gárdos Péter 2014. 05. 30.:  Kft. változások és az új Ptk – Dr. Kisfaludi András 2014. 06. 27.:  Új cégjogi szabályok – Dr. Hámori Andrea 2014. 09. 12.:  Újdonságok a polgári perjog területén – Dr. Sántha Ágnes 2014. 10. 03.:  Vállalkozási szerződések – Dr. Barta Judit 2014. 11. 07.:   Vezető tisztségviselők felelőssége az új Ptk.-ban – Dr. Gárdos Péter 2014. 12. 05.:   Adásvételi szerződések – Dr. Kisfaludi András Az egyes előadásokra külön-külön is jelentkezhet! Helyszín: Hilton Budapest Westend, 1062 Budapest Váci út 1-3. Bővebb információk és jelentkezés itt!

A fenti szabályoktól eltérően a belföldiekre vonatkozó korlátok között megszerezheti a termőföld tulajdonjogát az az Uniós tagállami polgár, aki önálló vállalkozó, mezőgazdasági termelőként kíván letelepedni Magyarországon, legalább három éve folyamatosan, jogszerűen Magyarországon lakik, és folytat mezőgazdasági tevékenységet. E feltételek meglétét okiratokkal kell igazolni, és azokat a hatóság szigorúan ellenőrzi.

Ha kiskertet nem is szerezhet a külföldi polgár, jogában áll egy legfeljebb 6000 négyzetméter nagyságú, önálló ingatlanként nyilvántartott tanya tulajdonjogát megszerezni. Ha uniós állam polgára, akkor engedély nélkül, ha unión kívüli állam polgára, akkor a fővárosi vagy megyei kormányhivatal engedélyével.

Figyelem, a szabályok gyökeres átalakulása várható 2014. május 1-jétől, amikortól, ha minden jól megy, a tagállami polgárok megszerzik azt a jogot, hogy Magyarországon a 2013. évi CXXII. törvény keretei között termőföldet vásároljanak.  Erről azonban csak akkor írok, ha már tényleg megtörtént a csoda, és a vonatkozó rendelkezések hatályba léptek.

Meghatalmazás, „Apostille”, vagyonszerzési illeték

A külföldiek, illetve külföldön élő magyar állampolgárok tulajdonszerzésével kapcsolatosan felhívnám a figyelmet néhány apróságra, technikai részletre.  Ha a külföldi vagy a magyar állampolgár nem kíván hazautazni a szerződés megkötéséhez, akkor meghatalmazást kell adnia valakinek, aki lehet ügyvéd, vagy bárki magánszemély. A lényeg az, hogy egy ilyen meghatalmazásnak ugyanolyan formaságokkal kell rendelkeznie, mint magának az adásvételi szerződésnek, tehát a hitelességéhez ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzés szükséges, és a meghatalmazásnak tartalmaznia kell mindazokat az adatokat, amelyeket a szerződés is tartalmaz, azaz a természetes személyazonosító adatokat és az ingatlan paramétereit.

Amennyiben a meghatalmazást nem Magyarországon adta a szerződő fél még egy korábbi magyarországi tartózkodása alkalmával, hanem ezt külföldön szeretné megtenni, úgy ez esetben a meghatalmazást a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, akkor is, ha az iratot kinti közjegyző vagy más hiteles személy készítette. Ahol magyar külképviseleti hatóság nem működik, az aláírást a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatósága hitelesíti.

Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetőleg felülhitelesítésére, ha az okiratot hitelesítési záradékkal (Apostille) látták el. Az Apostille kiadását minden állam másként szabályozza, azt általában valamelyik állami szerv végzi. Ennek kérelmezése és elintézése azonban, álláspontom szerint, még bonyolultabb és hosszadalmasabb, mint felkeresni a magyar külképviseleti hatóságot. Bár ez utóbbi se könnyű, adott esetben több hónapot is igénybe vehet!

Amennyiben külföldi állampolgárságú vagy külföldön élő magyar állampolgárságú magánszemély köt szerződést, magát az útlevelével vagy a külföldi személyi igazolványával, jogosítványával, esetleg magyarországi személyi igazolványával igazolja. Nem baj, ha a szerződésbe nem magyar lakcím kerül, mert a földhivatal vagy az adóhivatal külföldre is tud kézbesíteni. Azonban az is megoldás lehet, ha a külföldön élő vevő a kézbesítésre, küldeményeinek átvételére is meghatalmaz valakit Magyarországon (kézbesítési megbízott). A szerződéskötés során nem jelent gondot, ha a külföldön élő vevőnek nincs magyarországi adószáma, ilyen esetben az adóhivatal “generál” neki egyet.

Az ingatlan megszerzése után fizetendő vagyonszerzési illeték a külföldön élőt is terheli. Arra azonban oda kell figyelni, hogy a lakásvásárláskor érvényesülő kedvező illetékfizetési szabályok a nem lakás céljára szolgáló vagy zártkerti ingatlanokra, és a termőföldre nem alkalmazhatók.

A szerző ügyvéd.

---