Nehezíti a zártkertek eladását az új törvény

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) értelmében a  zártkertek adásvétele 2014 május 1-től alapvetően megváltozott, mivel ettől kezdve minden tekintetben a termőfölddel esnek egy tekintet alá, és ugyanúgy kell őket értékesíteni, mint ez utóbbi kategóriába eső földeket.

A zártkertek esetében általában igen kis értékű, és csekély jelentőségű ingatlanokról van szó, és eladásuk ettől kezdve annyi nehézséggel jár és olyan hosszú ideig tart, hogy sokan mondhatják azt: többe kerül a leves, mint a hús, és inkább lemondanak eladásukról, illetve megvételükről.
Kezdjük tehát a nehézségek sorolását.

Milyen papírra írjunk?

A kérdés persze nem arra vonatkozik, hogy környezetbarát szürkét vagy fényes famentes papírt használjunk-e, a törvényalkotó ugyanis megoldotta az ügyvéd dilemmáját. Termőföldet és zártkertet a jövőben csak biztonsági elemekkel ellátott papír alapú okmányon, azaz biztonsági okmányon lehet készíteni. A biztonsági okmány védelmi elemekkel (vízjellel, pelyhezőkkel és vegyi védelemmel) ellátott papírlap, amely a jobb oldalán hosszanti irányban 10 mm széles irizáló nyomatot tartalmaz, amelyen a „földátruházási biztonsági okmány” felirat látható. A nyomat olyan nyomdatechnikai eljárással készül, ami a felirat másolását kizárja. Hogy ezen kívül a biztonsági okmány milyen visszaéléseket tud megakadályozni, azt nem tudjuk.

Gond azonban – legalábbis a szerződést készítő ügyvéd számára – sok van vele. Először is, ilyen papírt csak földhivatalokban tud vásárolni, darabját 60 Ft+Áfa-ért. A földhivatal az átadott biztonsági okmányokról nyilvántartást vezet. Attól a pillanattól kezdve, hogy a jogi képviselő átvette a biztonsági okmányt, biztonságos és zárt helyen kell tartania, és a továbbiakban nyilvántartást kell vezetnie minden átvett, felhasznált, elgépelt és kávéval leöntött példányról. A nyilvántartás számos adatot tartalmaz, amiket most nem sorolok el [lásd ezeket a 47/2014. (II. 26.) Korm. rendeletben], mindenesetre nem hiányozhat belőle annak a napnak, órának és percnek a pontos megjelölése, amikor a kávé ráömlött. Az imígyen megsemmisült példányokat nem szabad kidobni, hanem továbbra is őrizni kell. Jó hír, hogy szerződésünknek csak egy példányát kell ezen a biztonsági okmányon elkészíteni.

Ki vásárolhat zártkertet és milyen feltételekkel?

Zártkertet csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár vásárolhat. Belföldi természetes személy is csak akkor vásárolhat, – amennyiben nem minősül földművesnek -, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Erről a tényről a vevőnek nyilatkoznia kell az adásvételi szerződésben, vagy a szerződés mellékletét képező külön okiratban. Amennyiben földműves vásárol telket, 300 hektárig szerezhet tulajdonjogot.

A fenti korlátozás nem áll fenn, ha a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója.

A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző fél a fentiekben már leírt formában nyilatkozzon arról, hogy nincs a földhasználatért járó ellenszolgáltatásának teljesítéséből eredő bármilyen korábbi földhasználattal kapcsolatos jogerősen megállapított és fennálló díj-, vagy egyéb tartozása, illetve a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

A szerző félnek arról is nyilatkoznia kell, hogy a föld (telek) használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra ( a törvényben meghatározott célokat kivéve) nem hasznosítja.

Alapíthatunk-e haszonélvezeti jogot zártkerten?

A Földforgalmi törvény szerint semmis a haszonélvezeti jog szerződéssel történő alapítása kivéve, ha a szerződés közeli hozzátartozó javára alapít ilyen jogot. A közeli hozzátartozók között szerződéssel alapított haszonélvezeti jog esetében a tulajdonszerzésre vonatkozó korlátozó rendelkezéseket is alkalmazni kell.
A Földforgami törvény korlátot állít fel: haszonélvezeti jogot legfeljebb 20 éves időtartamra lehet termőföldre, illetve esetünkben a kicsi telkecskére alapítani.

A törvény rendelkezéseiből nem egyértelmű, hogy adásvételünk esetében a közeli hozzátartozói kapcsolat kik között álljon fenn? Az eladó és a haszonélvezeti jog vevő között vagy az állagvevő és a haszonélvezeti jog vevő között?

Az ÚJ Jogtár bemutatja: Ügyvédreggeli 2014.         Készüljünk együtt a Ptk. jelentős változásaira!

2014. 05. 30.:  Kft. változások és az új Ptk. – Dr. Kisfaludi András 2014. 06. 27.:  Új cégjogi szabályok – Dr. Hámori Andrea 2014. 09. 12.:  Újdonságok a polgári perjog területén – Dr. Sántha Ágnes 2014. 10. 03.:  Vállalkozási szerződések – Dr. Barta Judit 2014. 11. 07.:   Vezető tisztségviselők felelőssége az új Ptk.-ban – Dr. Gárdos Péter 2014. 12. 05.:   Adásvételi szerződések – Dr. Kisfaludi András Helyszín: Hilton Budapest Westend, 1062 Budapest Váci út 1-3. Bővebb információk és jelentkezés itt!

Elővásárlási jogok

Miután  fenti nyilatkozatokat is magában foglalóan elkészítettük a szerződést, gondoskodnunk kell arról, hogy mindazok a személyek akik a Földforgalmi törvény szerint elővásárlásra jogosultak, élhessenek ezzel a jogukkal. Természetesen nem hagyhatjuk figyelmen kívül azokat sem, akiknek a Polgári törvénykönyv, egyéb jogszabály vagy szerződés biztosít elővásárlási jogot. Őket szintén meg kell keresnünk ajánlatunkkal.

A Földforgalmi törvény az elővásárlásra jogosultak körét igen széles körűen határozza meg. Elővásárlási jog illeti meg egyebek között: az államot, a helyben lakó, vagy helyben üzemmel rendelkező földművest, állattartót, és még sorolhatnám. Az államot megillető elővásárlási jogot a földalapkezelő szerv gyakorolja.
Az elővásárlásra jogosultak rangsorát a fenti jogszabály állapítja meg. Az azonos rangsorban állók közül az eladó választhat, kinek értékesíti az ingatlanát.

Nem áll fenn elővásárlási jog a közeli hozzátartozók és a tulajdonostársak közötti, a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vétel, és föld fekvése szerinti települési önkormányzat által közfoglalkoztatás és településfejlesztés céljára megvásárolt telkek esetén.

Hogy az elővásárlásra jogosultak miként élhetnek ezzel a jogukkal, és hogy mi a szerződés hatósági jóváhagyásának menete, azzal majd legközelebb folytatom.

---