Luxemburgi áldás az Airbnb visszaszorítására

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az EUB szerint közérdek az elérhető árú bérlakások biztosítása a metropoliszok belvárosaiban. Az ítélet szerint a legitim cél a rövidtávú kiadások korlátozásánál enyhébb eszközzel nem érhető el, tehát a tevékenység korlátozása „lehet arányos, ha egy település bérlakáspiacán vészhelyzet van”.

Van, aki szereti, van, akinek megkeseríti az életét

Sok turista részesíti előnyben az otthonos lakásokat az anonim hotelszobákkal szemben. A közvetítőportálok ajánlatai a szállodák egyre kedveltebb alternatívái. A piacvezető Airbnb neve a turisztikai célú lakáskiadás szinonimájává vált. Az üzleti modell sikerét mutatja, hogy a 2008-ban San Franciscoban alapított cég kínálata 2018-ról 2019-re 40 százalékkal nőtt. Tavaly meghaladta a 6 milliót a platformon meghirdetett szállások száma. Ezek között vannak komplett lakások, szeparált szobák és ágyak közösen használt szobákban. A modell azért is sikeres, mert a rövidtávú kiadás az ingatlantulajdonosnak általában jobb üzlet a hosszútávunál.

A negatív következmény részint a bérlakáspiacon csapódnak le. Az idegenforgalmáig frekventált metropoliszok belvárosában egyre kevesebb a hosszú távra bérbe vehető otthon és tovább emelkednek az eddig is borsos bérleti díjak. Ezért a belvárosokat elhagyják a helyiek. Arculattalan skanzenekké válásuk az új üzleti modell második fontos negatív következménye. A harmadikat a szállodák szenvedik el: A magánkiadás szabályozatlansága és a kiadók gyakori adóelkerülése miatt versenyhátrányba kerülnek.

Az önkormányzatok a két csoport nyomására igyekeznek fellépni az új jelenség ellen. A módszereik sokfélék. Az Európai Bíróság (EB) bizonyos feltételek teljesülése esetén áldást adta rájuk. Egyúttal a közösségi joggal összeegyeztethetőnek nyilvánította a francia szabályozásra friss ítéletében.[1]

A megtámadott francia szabályozás

A 200 ezresnél nagyobb, Párizs vonzáskörzetében fekvő településeken a tulajdonosnak engedélyre lehet szüksége az önkormányzattól, ha rövid távra akarja kiadni ingatlanát, amennyiben maga nem lakja. A szabályozás sajátossága, hogy mérlegelési lehetőséget biztosít a helyhatóságok számára: Engedélyhez kötik-e a rövidtávú kiadást, és ha igen, milyen feltételeket szabnak.

A párizsi helyhatóság a törvényi felhatalmazás alapján született rendeletét alkalmazva megbírságolt két tulajdonost, akik engedély nélkül adták ki lakásaikat. A szakhatóság egyúttal rendeltetésszerű használatra, a lakások hosszú távú kiadásra kötelezte őket. Az ingatlanok két, turisztikai célú kiadással üzletszerűen foglalkozó cég tulajdonában állnak. Mindkettő keresettel élt az illetékes francia fórum előtt a párizsi rendeletben lefektetett szabályokat megengedő törvényt elfogadott francia állam és a törvényi felhatalmazás alapján alkotott rendeletét alkalmazó párizsi önkormányzat ellen.

A francia főváros az Airbnb egyik legnagyobb piaca. Az önkormányzat becslése szerint a négy belső kerület lakásállományának negyede szerepel az oldal kínálatában! Párizsban 2017 óta egy lakást rövid távra, engedély nélkül összesen legfeljebb évi 120 éjszakára lehet bérbe adni, ha a tulajdonos nem lakik benne. Az Airbnb együttműködik az önkormányzattal a szabály betartatása érdekében. Állítása szerint törli adatbázisából azokat a lakásokat, amelyeket a tárgyévben már több, mint 180 napra adtak ki. Tavaly az önkormányzat szakhatósága mégis 1.000 olyan hirdetést talált az oldalon, amelyeknek már nem lett volna szabad elérhetőnek lenniük. Ezért 12,5 millió euróra bírságolta a kaliforniai céget. Anne Hidalgo, párizsi polgármestert a szállásközvetítő elszánt ellenfele. Felháborítónak tartja, hogy az Airbnb a 2024-es párizsi olimpia főszponzora lehet.

Az Airbnb adatbázisa szerint jelenleg 34 francia város alkalmaz a párizsihoz hasonló korlátozást.

Luxemburgi eljárás

Az ügyben eljáró francia bírák előzetes döntéshozatali eljárást indítottak Luxemburgban, annak eldöntése érdekében, hogy a francia törvény, ill. azon alapuló önkormányzati rendeletek összeegyeztethetők-e a belső piaci szolgáltatásokról szóló 2006/123/EK irányelvvel.

Az irányelv célja az egységes európai piac megteremtése és zavartalan működésének biztosítása, valamint a határokon átívelő szolgáltatások nyújtásának lehetővé tétele. A célok elérése érdekében a tagállamok csak kivételes esetben köthetik engedélyhez egy szolgáltatás nyújtását (9. cikk (1) bek.). A korlátozásnak meg kell felelnie a jogszabályban felsorolt feltételeknek (9. cikk (2) bek.). Ezek alapján ’közérdeken alapuló kényszerítő indokból’, az ’arányosság’ követelményének betartásával lehet egy szolgáltatás nyújtását engedélyhez köti, ill. megtiltani.

Az EB szerint közérdek az elérhető árú bérlakások biztosítása a metropoliszok belvárosaiban. Az ítélet szerint a legitim cél a rövidtávú kiadások korlátozásánál enyhébb eszközzel nem érhető el, tehát a tevékenység korlátozása „lehet arányos, ha egy település bérlakáspiacán vészhelyzet van”. Hogy fennáll-e a vészhelyzet, ill., hogy a konkrét szabályozás ehhez képest arányos-e, az összes körülmény figyelembevételével lehet eldönteni – áll a luxemburgi döntésben.

A bírák a fenti szempontok alapján vizsgálták a francia szabályozást és megállapították annak arányosságát, mert:

• csak az idegenforgalmilag frekventált helyeken alkalmazható;
• csak a turisztikai célú kiadásokat korlátozza;
• mérlegelési lehetőséget biztosít a helyhatóságok számára, hogy engedélyhez kötik-e a rövidtávú kiadást, és ha igen, milyen feltételekkel;
• csak a teljes ingatlan kiadására vonatkozik, ha a tulajdonos állandó lakóhelye az ingatlanban van, annak egy vagy több szobáját kiadhatja.

A luxemburgi bírák az ítéletben feladatot adtak a francia kollégáiknak: Ha egy tulajdonos keresettel él egy önkormányzat ellen általában az engedélyezési eljárás létezése, ill. az általa kérelmezett engedély elutasítása miatt, az eljáró bíróságnak vizsgálnia kell az eset összes körülményét a döntése meghozatala előtt. Különösen, hogy a rövidtávú kiadás tiltása, ill. korlátozása az adott településen valóban hozzájárul-e a ’lakhatási vészhelyzet’ megszüntetéséhez.

A nemzeti jogalkotóknak nem adtak feladatot Luxemburg. Nem kell tehát jogszabályban lefektetni, mikortól van ’bérlakáspiaci vészhelyzet’, ami legitimmé teszi a tulajdonjog korlátozását. Elegendő, ha a jogszabály meghatároznak néhány objektív szempontot, amelynek mérlegelése után a helyhatóságok maguk döntethetnek, hogy korlátozással jogalapja fennáll-e.

Az ítélet megfelelőnek találta, ahogy a francia jogszabály a tiltott magatartást definiálta: „Bútorozott ingatlan rendszeresen ismétlődő rövidtávú kiadása olyan személyeknek, aki az ingatlanban nem létesítenek állandó tartózkodási helyet.”

Az Airbnb higgadtan reagált az ítéletet. A szóvivő szerint kevés gyakorlati kihatása lesz a döntésnek. Mondván, Párizsban a többség saját használatú ingatlanjából ad ki szobákat. „Örülünk, hogy az ítélet világos jogi helyzetet teremtett. Egyúttal sajnáljuk azokat, akik most elesnek a második ingatlanjuk kiadásával szerzett kiegészítő jövedelemtől” – tette hozzá a szóvivő.

Nemzetközi körkép

New York

Az amerikai metropoliszban 30 napnál rövidebb időre csak szoba adható ki, az is csak akkor, ha a tulajdonos állandó lakóhelye az ingatlanban van. Tehát csak az albérlet legális. Ebben az esetben is maximum 2 vendég fogadható, akik elől a lakás egyetlen helyiségét sem szabad elzárni. Vagyis nem csak a konyha és a fürdőszoba közös. A vendégeknek elméletileg belépésük kell biztosítani a tulajdonos hálószobájába is.  A New York-i szabály csak a legalább 3 lakásos társasházban található lakásokra vonatkozik.

Amszterdam

Hasonló szabály van Amszterdamban. A legfontosabb különbség, hogy korlátlan számú vendég fogadhat. A tulajdonos által nem lakott ingatlan 30 napnál rövidebb idejű kiadása engedélykörteles. Az amszterdami önkormányzat viszont a központban fekvő lakásokra idén július 1-étől nem ad ki ilyen engedélyeket. A belső kerületekben tehát de facto tilos airbnbízni.

Barcelona

A katalán fővárosban a 31 napnál rövidebb idejű kiadást turisztikai célú használatként definiálta és engedélykötelessé tette egy önkormányzati rendelet. Az engedély megszerzése lassú és nehézkes. Ráadásul siker esetén sok száz eurós illetéket, a bevétel után pedig magas adót kell fizetni.

Az Airbnb Barcelonában is együttműködik az önkormányzattal. Az önkormányzat betekinthet a szállásközvetítő adatbázisába. Így tudott a helyhatóság 2018-ban több mint 2.500 nem regisztrált lakást és szobát töröltetni Airbnb oldaláról. Jelenleg körülbelül 10.000 barcelonai ajánlat lehet online. A fele önálló lakás.

Barcelonában egyébként sokáig nem volt magától értetődő az airbnbzés korlátozása. A városvezetés és a gazdasági szereplők is féltek a turisták elmaradásától. Utóbbiaknak érvágás lett volna a GDP 15 százalékát adó idegenforgalmi bevételek csökkenését. Az önkormányzat pedig az adókiesést okozott volna gondot. Mégis a korlátozás mellett döntöttek, mert a rövidtávú kiadás népszerűség a magasba hajtotta a barcelonai ingatlanárakat és turistagettóvá tette a város belső részeit.

London

A brit főváros évente összesen maximum 90 napra adható ki egy teljes lakás. Az önkormányzattal kooperáló Airbnb a 90 napos keret kimerülése után elvileg automatikusan leszedi a rendszerből a lakásokat.

Bécs

2018 vége óta rövid távra csak szobát szabad kiadni, feltéve, hogy a tulajdonos állandó lakóhelye is az ingatlanban van.

Az osztrák főváros Airbnb-helyzetét – a készülő magyar szabályozás okán – érdemes összevetni a budapestivel. Azt azonban figyelembe kell venni, hogy Bécsben a turistaszáma a budapestinek közel duplája: 2018-ban 7,6 millióan érkeztek a császárvárosba, a magyar fővárosba 4,5 millióan. Ennek ellenére kevesebb bécsi lakás szerepelt az Airbnb adatbázisában, mint budapesti: 8.700, ill. 10.000. A különbségből arra következtetnek szakemberek, hogy Budapesten jóval többen vannak a kispénzű hátizsákos turisták, mint Bécsben.

Berlin

A német városok a legdrasztikusabb intézkedéseket alkalmazók közé tartoznak. Berlinben, Hamburgban és Münchenben nem csak magas bírsággal sújtják az engedély nélküli turisztikai célú lakáshasználatot, de kisajátítás is fenyegeti tulajdonost ’rendeltetés ellenes használat’ jogcímén. Az Airbnb nem ad információkat az egy-egy városban, országban közvetített ingatlanok számáról. Ezért csak becslések vannak. Az önkormányzatok úgy számolják, hogy körülbelül 130.000 németországi lakás és szoba szerepelhet az amerikai platform kínálatában.

A legtöbb németországi szállás, becslések szerint 26.000 berlini. A fővárosban 2014 óta hatályos egy rendelet a ’rendeltetés ellenes használat tilalmáról’. E szerint csak szobát és csak a tulajdonos által lakott ingatlanban szabad kiadni rövidtávra és az ingatlanból kiadott terület nem haladhatja meg a lakás méretének 50 százalékát. A feltételek teljesülése esetén viszont időbeli korlátozás nélkül megengedett a turisztikai célú bérbeadás. Tehát akár az egész évben lehet fizető vendégeket fogadni. A tulajdonos által nem lakott ingatlan összesen maximum évi 90 napra szabad rövid távra, engedély nélkül kiadni.

Idén augusztus 1-én jelentősen szigorodott a berlini rendelet. Regisztrációhoz kötöttek az engedélyezett kiadások is. Aki e nélkül üzletel, félmillió euróig terjedő pénzbírságot kockáztat! Az Airbnb – önkéntes vállalása alapján – e-mailben többször figyelmeztette berlini hirdetőit a jogszabályi feltételek szigorodására. Az önkormányzat a regisztrációs eljárás során, amelyért 225 euró illetéket kell fizetni, engedélyezheti a ’rendeltetés ellenes használatot’. Az airbnbzőknek a kiadási díj 5 százalékának megfelelő idegenforgalmi adót kell fizetniük. A fennmaradó bevétel pedig szja-köteles.

München

A bajor fővárosban időbeli korlátozás nélkül csak a tulajdonos által lakott ingatlan maximum 50 százaléka adható ki rövidtávra. A tulajdonos nem lakta ingatlan összesen maximum évi 8 hétre szabad rövidtávra kiadni. Minden más turisztikai célú bérbeadás engedélyköteles.

Nálunk is jön a szabályozás

Magyarországon egyelőre mindenfajta korlátozás nélkül szabad airbnbzni. Vonatkozó jogszabály csak az adózásról rendelkezik. Azt is meglehetősen nagyvonalúan. Három lakásig évi és lakásonkénti 38.000 forintos átalányadót, valamint a bevétel 4 százalékának megfelelő turizmusfejlesztési hozzájárulást és ugyancsak 4 százalékos idegenforgalmi adót kell fizetni. Az utóbbi kettő az önkormányzatok kasszájába kerül.

A korlátozás eddig több okból sem volt. Egyrészt, ameddig a turizmus számai évről évre új rekordot döntöttek, nem zavarta a szállodákat a jelenség. A korona-válásággal azonban drasztikusan, vidéken 40, Budapesten, ahova elsősorban külföldiek érkeznek, 70 százalékkal csökkent a hotelek forgalma 2019-hez képest.[2]

Másrészt, a szabályozás nem állt a pénzügyi kormányzat érdekében. Az idegenforgalmi szakértők többségének véleménye szerint nem azonos csoportból merítenek az ügyfeleiket a szállodák és a magánlakást kiadók. Ha csak szállodakínálat lenne, sok airbnbíző egyáltalán nem jönne Magyarországra. Egy kutatás szerint az Airbnb-t preferálók 60 százaléka más úticél mellett döntene! Így a költségvetés adóbevételtől esne el.

A Kormány a drasztikus forgalomcsökkenéstől szenvedő szállodáknak próbál segíteni, amikor a piac szabályozása mellett döntött. Az eredeti terv országos hatállyal évi összesen legfeljebb 180 napban korlátozta volna a rövid távú, turisztikai célú kiadást. Ez a Magyar Apartman Kiadók Egyesülete és a Felelős Szálláskiadók Szövetsége szerint de facto tilalmat jelentett volna. Számításuk szerint ennyi idő alatt aligha lehet a hosszú távra kiadással egyenértékű hasznot kitermelni. Az pedig életszerűtlennek tartják, hogy a tulajdonos az év fennmaradó, nagyobbik részében hosszú távra tudja kiadni a lakását. Az Országgyűlés elé került tervezetben végül egész más koncepció szerepel.

„A rövid távú szálláshely kiadással összefüggő egyes törvények módosításáról” szóló javaslat[3] az önkormányzatok kezébe adja a döntés lehetőségét. A tervezet ’a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. (Kertv.) törvény’ és ’a turisztikai térségek fejlesztésének állami feladatairól szóló 2016. évi CLVI. törvény’ módosításával szabályozza az airbnbízést.

A képviselő-testület rendeletben szabályozhatná az „egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát” a település minden lakóingatlanára kiterjedő hatállyal (Kertv. 6/D. § (3) bek.). A tervezet nem fekteti le az egy éven belüli szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok minimumát és maximumát. Viszont azt kifejezetten tartalmazza a javaslat, hogy ilyen rendelet hiányában időbeli korlátozás nélkül folytatható a turisztikai célú kiadás (Kertv. 6/D. § (4) bek.).

Az önkormányzatoknak tehát három lehetőségük lenne: (1) teljes liberalizáció; (2) a kiadás engedélyezése az éves maximum meghatározásával; (3) teljes tiltás.

A külföldi tapasztalatra figyelemmel szerencsés, hogy nem az egész országra kiterjedő, teljes tiltást javasol a kormány. Az ilyen jogszabályok végrehajtását, ill. ellenőrzését ugyanis ignorálják azok az önkormányzatok, amelyek véleményen szerint az Airbnb és társai használnak a turizmusnak.

A tervezet felhatalmazást adna az önkormányzatoknak, hogy rendeletükben közigazgatási bírságot határozzanak meg, amelyet a helyi hatóságok a rendeletet megsértőket szemben alkalmazhatnak. A törvényi felhatalmazás szerint a helyi rendeletek azt is megengedhetnék az önkormányzati hatóságoknak, hogy a tulajdonost eltiltsák a jogellenes magatartás további gyakorlásától (Kertv. 6/D.  (5) bek.).

A kormány meg nem akarja elveszteni az áttekintésest az Airbnb-helyzet felett, ezért a javaslat kötelezné a helyhatóságokat, hogy tájékoztattassák a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központot az általuk alkalmazott korlátozásokról (9/J. § 2016. évi CLVI. törvény).

Sok érv szól ellene, az utazók viszont szeretik

Számos érv szól az Airbnb ellen. Ezek nagy részét felsorolja a magyar jogszabály-tervezet indokolása is:

– A tevékenység szabályozatlansága versenyhátrányba hozza a szállodaipart.

– Az airbnbízők körében elterjedt az adóelkerülés, ami szintén igazságtalan versenyelőnyt jelent a hotelekkel szemben és állami érdekét is sért.

– A rövidtávú kiadás megnöveli a belvárosi bérlakások árát.

– A turisták megjelenése a társasházi együttélésben konfliktusokat idézhet elő.

– Az Airbnb kezdeti alapötletéből mára nem sok maradt: Ismerkedni a világ legkülönbözőbb részeiről érkezőkkel és e mellett a lakás egy szobájának vagy a valamilyen okból üres lakás kiadásával némi mellékjövedelemre szert tenni. A rövidtávú lakáskiadás elüzletiesedett. Ezt bizonyítja, hogy az Airbnb kínálatában egyre kevesebb szoba és egyre több teljes lakás szerepel. A szállást kínálók többsége profi lett, akár tucatnyi apartmannal. A felkapott célpontok belvárosaiban egész bérházak alakultak át pár év alatt kvázi hotelekké.

– A Airbnb-problematika szorosan kapcsolódik a szintén sokakat irritáló ’túlturistásodás’. A korona-válság előtt a világ legfelkapottabb célpontjait, így Amszterdamot, Barcelonát és Dubrovnikot érintő jelenség volt a legfontosabb téma az idegenforgalomban.

^[1] EB ítélet, 22.09.2020, C-724/18 és C-727/18.

^[2] Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének reprezentatív kutatása. https://azuzlet.hu/wp-content/uploads/2020/09/Horwath_HTL_-_Hungarian_Htoel_Market_Sentiment_Survey_23.09.2020.pdf

^[3] T/11328. https://www.parlament.hu/irom41/11328/11328.pdf

---