Kötelező-e az elővásárlásra jogosultak megkeresése?


Mindannyiunk számára jól ismert, hogy ha osztatlan közös tulajdonban álló ingatlant készülünk eladni, a vételi ajánlatot közölni kell az elővásárlási jogra jogosultakkal. De vajon ez minden esetben kötelező-e még akkor is, ha az elővásárlásra jogosultak száma aránytalanul magas? A Kúria 2021.147. számú bírósági határozata megadja számunkra a választ jelen kérdésben.


A Kúra döntött és egyértelműen meghatározta, hogy mi a helyes menetrend abban az esetben, ha számos elővásárlásra jogosulttal találjuk szembe magunkat.

Önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól.

A közlés során úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben vagy más igazolható módon történik a közlés, feltéve, hogy az az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség).

Más esetekben pedig az várható el, hogy az eladó valamilyen, a körülményekhez képest lehetséges – amennyiben van ilyen – rendkívüli nehézséget nem jelentő, számottevő késedelmet nem okozó lépést tesz annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultnak legyen potenciális esélye az ajánlatot megismerni.

A Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerint a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.

A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el akar fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

Nagyszámú elővásárlásra jogosult esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak csak az tekinthető, ha a vételi ajánlatot a belföldi lakóhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levélben, vagy más igazolható módon közlik, feltéve, hogy a közléssel így felmerülő költségek a tranzakciós költségek olyan jelentős növekedésével nem jár, amely számottevően aránytalan az adott ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség).

Így például 50 belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége nem sorolható ebbe a körbe. Az érintett ingatlan vételárához és annak megvételével járó egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest.

Amennyiben a tulajdonosoknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére sikertelen a közlés (ismeretlen, elköltözött stb.), akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti a (3) bekezdés alkalmazásához szükséges rendkívüli nehézséget.

Ha a tulajdonosnak külföldi lakcíme van és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az adásvételi szerződés benyújtására nyitva álló 30 napon belül visszaérkezik, akkor az a számottevő késedelem fennállását alapozhatja meg, ilyen esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata.

Az azonban egyértelműen és elvi éllel kijelenthető, hogy a közlési kötelezettség alól nem lehet mentesülni a tulajdonostársak nagy számának tényére hivatkozással olyan esetben, amikor a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban, vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.

ECOVIS új logo

A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezetõ partner ügyvéd és dr. Török Ingrid ügyvédjelölt. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.




Kapcsolódó cikkek

2021. július 29.

Gyorsított vizsgálatot indított a GVH a tégla piacon

A Gazdasági Versenyhivatal gyorsított ágazati vizsgálatot indított a kerámia falazóelemek hazai piacán. E vizsgálati eszköz alkalmazására először került sor, amióta a Kormány kibővítette a versenyhatóság eszköztárát az építőipari piaci problémák hatékonyabb kezelésére – olvasható a hivatal weboldalán.

2021. július 29.

Minden üzenet célba ér? – Avagy a hasznos visszajelzés kritériumai

Előző írásunkban körbejártuk a visszajelzés fogalmát, hasznosságát és a visszajelzés kérésének módját. Most arra keressük a választ, hogy miképpen tudunk úgy visszajelzést adni, hogy az hatásos legyen, megérkezzen az üzenet, általa pedig szakmailag fejlődni tudjon a jogász közösségekben a munkahelyi kapcsolódás és ne eredményezzen konfliktusokat.

2021. július 29.

A közös tulajdonú ingatlan használati rendjének egysége

A Kúria a közös tulajdonú ingatlanon kialakult használati renddel kapcsolatban kimondta, hogy a kizárólagosan használt részek tekintetében a tulajdonostársakat megillető részjogosítványok egységet képeznek, amit maga a bíróság sem bonthat meg.