Lefoglalt ingatlan végrehajtás alóli feloldása

Az alábbi cikkben a szerző a lefoglalt ingatlan végrehajtás alóli feloldásának egyes gyakorlati kérdéseit elemzi.

Egy korábbi cikkben már foglalkoztam a Kúria Pfv. 21.048/2014/6. számú határozatával, mely egy olyan ügyben volt irányadó, ahol épp egy végrehajtást kérő jogi képviselőjeként jártam el. A konkrét esetből azt a tanulságot vontam le, hogy egy ingatlan adásvétele során a legnagyobb körültekintés mellett is előfordulhat, hogy az ingatlanra terhet olyan időpontban jegyeznek be, amikor az ingatlan adásvételi szerződését a felek már megkötötték, a vevő a vételárat is megfizette, de a kontraktust a földhivatalhoz még nem nyújtották be. Az ilyen helyzetek nehezen védhetők ki, ráadásul ilyenkor a jóhiszemű, ellenérték fejében tulajdonjogot szerző vevő kiszolgáltatottá válik.

Az ingatlan-nyilvántartás alapvető elve ugyanis, hogy a kérelmeket beérkezésük sorrendjében kell elbírálni. Abban az esetben tehát, ha egy jelzálog- vagy végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem korábban érkezik be a földhivatalba, mint a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem, akkor a földhivatal nem tehet mást, mint a terhet bejegyzi, majd ez után a tulajdonosváltozást tünteti fel (természetesen, ha nem elidegenítési és terhelési tilalom lesz bejegyezve). Ennek eredményeként tehát alapesetben a vevő egy megterhelt ingatlannak válik a tulajdonosává.

A Kúria döntései azonban egyértelműen kirajzolják azt, hogy a bíróságok nem szeretnék ezt, a vétlen vevőre nézve egyértelműen hátrányos helyzetet fenntartani – a bírósági döntések szerint ezekben az esetekben is az adásvételi szerződés megkötése után keletkezett, de az új tulajdonos bejegyzését megelőzően a tulajdoni lapra bejegyzett terhet törölni kell.

Ennek azonban természetesen feltétele az, hogy a vevő jóhiszeműen járt el, ellenérték fejében, és a közhiteles nyilvántartásban bízva vásárolta meg az ingatlant. Ezt a vevőnek kell bizonyítania, de ha minden feltétel fennáll, a vevő tehermentes tulajdonjogot fog szerezni. Habár a hivatkozott kúriai határozatok reményt adnak a kiszolgáltatott vevőknek arra, hogy tehermentes tulajdonjogot szerezzenek, mégis, a jogaik érvényesítése meglehetősen nehéz, hiszen azt csak egy bírósági eljárásban lehet érvényesíteni.

A fenti típusú ügyekben újabb tapasztalatot szereztem, ugyanis most vevői képviselőként kaptam megbízást a tehermentes tulajdon megszerzésének jogi érvényesítésére. Az ügyben a felek között létrejött adásvételi szerződés menthető okból csak később lett benyújtva a földhivatalhoz, de időközben az ingatlant végrehajtásban lefoglalták.

A per során felmerült, hogy valóban egységes-e a bírósági gyakorlat az ilyen jellegű ügyekben, továbbá az is, hogy ha ez lenne a bíróságok következetes gyakorlata, akkor ez visszaélésre is lehetőséget adna. A joggyakorlat következetességével szemben az alperes egy 2001-ben született eseti döntéssel érvelt, ahol a bíróság nem fogadta el az ingatlan végrehajtás alóli feloldása iránti kérelmet, ugyanis a konkrét esetben az ingatlan magánszemély tulajdonosa gazdasági társaságba apport útján akarta az ingatlant „bevinni”. A bíróság azonban hiányosnak tartotta a társasági iratokat, az apportlistát, és elutasította a felperes társaság kérelmét az ingatlannak a végrehajtás alóli feloldása kapcsán.

A két eset között azonban további jelentős különbségek is vannak. Ha egy gazdasági társaságba egy tag apportként ingatlant akar rendelkezésre bocsátani, akkor az egy olyan jogügyelet, melyben nem teljesen független felek járnak el, és ebből eredően megkérdőjelezhető a jóhiszemű eljárás. Ezzel szemben két független fél közötti ellenérték fejében történő tulajdonjog-átruházás kapcsán a jóhiszeműség nehezen kérdőjelezhető meg.

A két eseti döntés tehát még látszólag sincs egymással ellentmondásban, hiszen pont arra a különbségre világít rá, ami a független felek közötti adásvételi szerződés és a nem független felek közötti ingatlanapport között van. A két döntésből világosan látszik, hogy a jóhiszeműség miként alakul a gyakorlatban, valamint az ingatlan tulajdonjogának átruházásához szükséges okirati háttér mennyire fontos.

Végezetül röviden kitérnék arra, miért nem látom reális esélyét annak, hogy az ilyen esetekben történő végrehajtás alóli feloldást támogató bírói gyakorlat miért nem adhat alapot a visszaélésre. Ha ugyanis visszaélésről beszélünk, akkor azt azzal a következménnyel tesszük, hogy szükségszerűen az okiratot szerkesztő és ellenjegyzéssel ellátó ügyvédet „vádoljuk” okirathamisítással, hiszen visszaélni csak úgy lehet egy ilyen tényállás mellett, ha a felek egy visszadátumozott adásvételi szerződést írnak alá egy olyan időpontban, amikor már az eladó előtt ismert tény, hogy végrehajtás során az ingatlant lefoglalták. Ha a végrehajtást kérő ezzel érvel, úgy elsődlegesen azt kell bizonyítania, hogy okirathamisítás történt.

ecovis-banner

A cikk szerzője dr. Molnár Gergő Zsolt partner ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.

Kapcsolódó cikkek:


Jogi és etikai iránymutatást nyújt gyermekinfluencerek témájában az MPRSZ
2020. június 5.

A Magyar Public Relations Szövetség ajánlást készített, amellyel szakmai párbeszédet kezdeményez Gyereknap alkalmából. A kezdeményezés célja, hogy a tiszta szabályozás és az etikai kérdések mellett tartalmi kérdésekre is felhívja a figyelmet és ajánlást tegyen a márkák számára.

A munkahelyek újraindításakor az adatvédelemre is figyelni kell
2020. június 2.

A munkahelyek újraindításakor az adatvédelemre is figyelni kell

A koronavírus-járvánnyal kapcsolatos védelmi intézkedések enyhítésével párhuzamosan a cégek és üzletek az újranyitást tervezik, vagy már meg is kezdték. Az újranyitással járó adatvédelmi kötelezettségekre a Baker & McKenzie nemzetközi ügyvédi iroda hívja fel a figyelmet.

Az áfa változásának hatása a szerződés teljesítésére
2020. május 28.

Az áfa változásának hatása a szerződés teljesítésére

A bírói gyakorlat alapján az áfa utólagos jogszabályváltozás következtében történő csökkenése miatt bírói szerződésmódosításnak nincs helye és jogalap nélküli gazdagodás címén sem lehet igényt érvényesíteni (BH2020. 39.).

A nyertes ajánlattevő is bírságolható
2020. május 21.

A nyertes ajánlattevő is bírságolható

Az EUB döntése értelmében az uniós jog elveinek megfelelően a közbeszerzési ajánlattevőre is kiszabható bírság a közbeszerzési szerződés jogellenes módosítása esetén.