Elővásárlási jog a bírói gyakorlatban

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Ha az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata bármely – akár alaki, akár tartalmi – okból nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor a vevő tulajdonjogát be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.

Az alapügy

Az indítványozó előtt folyamatban lévő ügy tényállása szerint az elővásárlásra jogosult érdekelt a vele teljes terjedelemben közölt vételi ajánlatra úgy nyilatkozott, hogy élni kíván az elővásárlási jogával, de nem olyan módon, ahogyan azt a nyilatkozattételre való felhívás tartalmazza. Ezt követően a perben nem álló eladó és a felperes az ingatlan adásvételi szerződést megkötötték. A felperes – a vételi ajánlat közlését igazoló tértivevény csatolása mellett – kérte tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Állította, hogy az érdekelt elfogadó nyilatkozata nem hatályos, mert egyrészt elkésett, másrészt nem teljes körű. Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság a felperes tulajdonjogát bejegyezte. Az érdekelt fellebbezésére eljárt alperes azonban határozatával az elsőfokú határozatot megváltoztatta és a felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét visszautasította. A felperes keresete alapján a közigazgatási bíróság az alperes határozatát megváltoztatta és elrendelte a felperes tulajdonjogának adásvétel jogcímén történő bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet.

Az indítványban foglaltak alapján nem egységes a gyakorlat annak megítélésében, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie a vevő tulajdonjogát akkor, ha az elővásárlásra jogosult nem tesz olyan nyilatkozatot, miszerint az elővásárlás jogával nem kíván élni, ugyanakkor a részére megküldött vételi ajánlatot nem fogadja el teljes egészében.

Az Kúria eljáró tanácsa kifejtette, hogy a Kúria Kfv.37.422/2015/5. számú ítélete értelmében csak az elővásárlásra jogosult vételre vonatkozó nyilatkozata vagy olyan nyilatkozata, amely azt tartalmazza, hogy nem kíván élni elővásárlási jogával, illetőleg a nyilatkozatának elmaradása esetében van helye a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének. Az elővásárlási jog jogosultjának egyéb nyilatkozatát az ingatlanügyi hatóság nem vizsgálhatja, ilyen nyilatkozattétel esetén a vevő tulajdonjoga nem jegyezhető be. Ezzel szemben a Kúria Kfv.37.009/2018/8. számú ítélete kimondta, hogy az alperesnek az elfogadó nyilatkozatról azt kellett volna megállapítania, hogy a jogosult nem tett joghatályos elfogadó nyilatkozatot. Ezt a nyilatkozatot úgy kell tekinteni, hogy az elővásárlási jogosultak nem nyilatkoztak. Mivel az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívások közlése tértivevénnyel igazolt volt, ezért nem volt akadálya a vevő tulajdonjoga bejegyzésének.

Az ítélkező tanács a fentiektől el kíván térni, kimondva, hogy az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre annak elbírálására, hogy az elővásárlásra jogosult a jogát jogszerűen gyakorolta-e, és ilyen nyilatkozat esetén a vevő tulajdonjogát be kell jegyezni. Az elővásárlásra jogosultnak pedig keresettel kell kérnie annak megállapítását, hogy a sérelmére kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan.

A Kúria eljáró tanácsa szerint a jövőben az lenne a helyes és jogszerű gyakorlat, hogy a tulajdonjoga bejegyzését kérő vevő felelősségi körébe tartozna annak megítélése, hogy érkezett-e hatályos elfogadó nyilatkozat az elővásárlási jog jogosultjától. Ezt indokolja az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 26. § (4) bekezdése szerinti határidő is. A vevő tulajdonjoga bejegyzésének elutasításakor viszont az adásvételi szerződés ellenére sem az eredeti vevő, sem az elővásárlási jog jogosultja nem szerez tulajdonjogot.

Megjegyezte az Kúria azt is, hogy az Inytv. 47. § (1) és (3) bekezdéseiben szabályozott eljárás felfüggesztése nem alkalmazható, mivel nem érvénytelenségi perről van szó.

Az indítvány alapján a jogegységi tanácsnak azt a kérdést kellett eldöntenie, hogy az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát abban az esetben, ha vita alakul ki a felek és az elővásárlásra jogosult között az elfogadó nyilatkozat hatályossága tekintetében.

A legfőbb ügyész álláspontja

A legfőbb ügyész a jogegységi indítványra úgy nyilatkozott, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:222. § (1) és (4) bekezdése, az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény (a továbbiakban: PK vélemény) 7. pontja, valamint az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog bejegyzésének lehetőségéről szóló 3/2007. KPJE jogegységi határozat (a továbbiakban: Jogegységi Határozat) V. pontja alapján a polgári jog a vételi ajánlat nem teljeskörű elfogadása esetén nem tekinti létrejöttnek a szerződést az eladó és az elővásárlási jog jogosultja között.

Megállapította, hogy az Inytv. és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv.vhr.) nem tartalmaz rendelkezést arra az esetre, ha az elővásárlásra jogosult nem teljes terjedelmében fogadja el a vételi ajánlatot, ezért az nem felel meg az Inytv.vhr.75. § (1) bekezdésében írt követelményeknek. A Jogegységi Határozat V. pontja leszögezi, hogy az ingatlanügyi hatóság lehetősége csak arra terjed ki, hogy a bejegyzési engedélyben szereplő vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasítsa akkor, ha a vevő nem tud eleget tenni az Inytv.vhr. 75. §-ában foglaltaknak. Arra azonban nem ad iránymutatást, hogy ilyenkor az ingatlanügyi hatóságnak be kell-e jegyeznie a vevő tulajdonjogát a bejegyzési kérelem alapján, vagy azt el kell utasítania.

Kifejtette, hogy a Ptk. 5:167. §-ának releváns rendelkezései szerint az okirati elvből következően az ingatlan-nyilvántartásba jog bejegyzésére jogszabályban meghatározott okirat alapján kerülhet sor. Elővásárlási jog fennállása esetén az Inytv. 29. §-a és 32. §-a, valamint az Inytv.vhr. 75. §-a határozza meg a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat és azok kellékeit. Az Inytv. 51. § (1) bekezdése értelmében a kérelem csak az okiratból eredő, nyilvánvaló érvénytelenség esetén utasítható el. Ezen túlmenően az ingatlanügyi hatóság csak akkor utasíthatja el a vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét, ha a vevő nem tud eleget tenni a Vhr. 75. §-ában foglaltaknak. Ha az elővásárlási jog jogosultjától származó nyilatkozat nem felel meg az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdésében írt feltételnek, mert a PK vélemény 7. pontja szerint nem tekinthető hatályos elfogadó nyilatkozatnak, akkor azt a bejegyzés szempontjából úgy kell tekintenie, hogy az elővásárlási jog jogosultja a jogszabályok által megkívánt elfogadó nyilatkozatot nem tett.

A közigazgatási hatósági eljárás felfüggesztését nem találta indokoltnak, mert az elővásárlásra jogosult jogait megfelelően védi a perfeljegyzés ténye, amennyiben a szerződés hatálytalansága iránt pert indít.

Összegző nyilatkozata szerint az ingatlanügyi hatóságnak – egyéb feltételek egyidejű fennállása mellett – be kell jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba a vevő tulajdonjogát, ha vita alakul ki a felek között az elfogadó nyilatkozat hatályossága tekintetében.

A jogegységi tanács döntése

A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése szerint a tulajdonos a vételi ajánlatot annak elfogadása előtt köteles teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ugyanezen § (4) bekezdése úgy rendelkezik, hogy ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük létrejön. A PK vélemény 7. pontja szerint az elővásárlásra jogosultnak a vele közölt ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül kell elfogadnia. A Ptk. idézett rendelkezéseiből következik, hogy ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonos által közölt vételi ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül elfogadja, akkor a szerződés a tulajdonos és közte, nem pedig a tulajdonos és az eredeti szerződő féllel jön létre.  A Ptk. 5:167. §-a értelmében az ingatlan-nyilvántartásba jog bejegyzésére jogszabályban meghatározott okirat alapján kerülhet sor.

Az Inytv. 29. §-a értelmében a jogok bejegyzésének – ha jogszabály másként nem rendelkezik – olyan okirat alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja. Az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha a jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. A (2) bekezdés alapján, ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni. Az Inytv. 9. § (1) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartás vezetése az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe tartozik. Az Inytv. 51. § (1) bekezdése szerint el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi, vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható.

Az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerv, feladata az ingatlan-nyilvántartás vezetése. A tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásban az ingatlanügyi hatóság – a jogszabályban előírt hiánypótlási eseteket kivéve – bizonyítást nem folytathat le, kizárólag azt vizsgálhatja, hogy a benyújtott okirat megfelel-e a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben támasztott tartalmi és formai követelményeknek. Polgári jogi jogvitában nem dönthet, így nem foglalhat állást arról sem, hogy az elővásárlásra jogosult jogszerűen gyakorolta-e az elővásárlási jogát. Jogszabályi felhatalmazás hiányában az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata jogszerűségének megítélése nem tartozik a vevő felelősségi körébe sem, erre az Inytv. 26. § (4) bekezdésében – a bejegyzés iránti kérelem benyújtására – előírt határidő sem ad alapot.

Az Inytv.vhr. 75. § (1) és (2) bekezdése értelmében a vevő tulajdonjoga vagy akkor jegyezhető be, ha az elővásárlásra jogosult kifejezetten úgy nyilatkozik, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni, vagy pedig akkor, ha a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítás és a vételi ajánlat igazolt közlése ellenére az elővásárlásra jogosult nyilatkozatot egyáltalán nem tesz.

Sem a Ptk., sem az Inytv., sem az Inytv.vhr. nem rendelkezik arra az esetre, ha az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot nem teljeskörűen fogadja el, illetve annak elfogadását feltételhez köti. Ez azonban nem változtat azon, hogy az ingatlanügyi hatóságnak arról kell döntenie, hogy – a benyújtott okiratok, köztük az elővásárlásra jogosult nyilatkozata alapján – a bejegyzési kérelem teljesíthető-e vagy sem.

Ha az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata – akár elkésettség, akár más tartalmi vagy formai okból – nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor azt kell megállapítania, hogy a nyilatkozat nem alkalmas a szerződés szerinti vevő tulajdonjoga bejegyzésének megakadályozására. Ilyenkor a kérelem szerint be kell jegyeznie a vevő tulajdonjogát. Ez esetben az elővásárlási jog jogosultja pert indíthat annak megállapítása iránt, hogy az eladó és a vevő közötti szerződés vele szemben hatálytalan. A per megindítása tényének feljegyzése kellő jogvédelmet biztosít számára.

Amennyiben az ingatlanügyi hatóság azt állapítja meg, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, akkor az a nyilatkozat alkalmas lehet a szerződés szerinti vevő tulajdonszerzésének megakadályozására. Ilyenkor vita van a bejegyzést kérő vevő és az elővásárlási jog jogosultja között a bejegyzés alapjául szolgáló adásvételi szerződés jogszerűsége tekintetében, amelynek feloldására az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre. Ez esetben a vevő tulajdonjoga – figyelemmel az ingatlan-nyilvántartás közhitelességére – nem jegyezhető be.

Az Inytv. 47. § (2) bekezdése értelmében az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti eljárását, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűsége tekintetében a felek között jogvita alakul ki. A (3) bekezdés szerint, ha a (2) bekezdésben foglalt bejelentést tevő személyek az ingatlanügyi hatósági hiánypótlási felhívásban meghatározott határidő alatt a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását a keresetlevélnek a bíróságon iktatott példányával, vagy annak hiteles másolatával nem igazolják, az ingatlanügyi hatóság érdemben határoz a bejegyzési kérelemről.

Az Inytv. 47. § (2) bekezdése kötelező jelleggel írja elő az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztését a felek közötti jogvita esetére. A (3) bekezdés ugyan érvénytelenségi per megindításáról rendelkezik, az azonban a hatálytalansági perre is értelmezendő. A felfüggesztés oka ugyanis a jogosult kilétének bizonytalansága, ez pedig az eladó és az elővásárlási jog jogosultja közötti szerződés hatálytalanságának megállapítására irányuló perben vitatható. Egyébként a hatálytalanság és az érvénytelenség fogalmi elkülönülése ellenére jogkövetkezményükben megegyeznek, mivel a Ptk. 6:119. § (2) bekezdése értelmében az érvénytelenség jogkövetkezményeire vonatkozó szabályokat a hatálytalan szerződésekre is megfelelően alkalmazni kell.

Ha tehát az elővásárlásra jogosult nyilatkozata megfelel az anyagi jogi előírásoknak, az ingatlanügyi hatóság köteles az elővásárlási jog jogosultját hiánypótlás keretében felhívni a per megindításának igazolására.

Amennyiben az elővásárlásra jogosult a felhívásban megadott határidő alatt nem igazolja a polgári per megindítását, akkor a szerződés szerinti vevő tulajdonjogát ebben az esetben is be kell jegyezni. Ez esetben az elővásárlásra jogosult elveszíti azt a védelmet, amit a felfüggesztés biztosított a számára a vevő tulajdonszerzésével szemben, és kiteszi magát a tovább-értékesítések veszélyének. Mulasztása miatt viszont fokozott védelme a vevővel szemben már nem indokolt. Ugyanakkor az elővásárlásra jogosult nincs elzárva attól, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzését követően pert indítson a szerződés hatálytalanságának megállapítása iránt.

A kifejtettek alapján a Kúria Jogegységi Tanácsa úgy döntött, hogy ha az ingatlanügyi hatóság szerint az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata bármely – akár alaki, akár tartalmi – okból nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor a vevő tulajdonjogát be kell jegyeznie az ingatlan-nyilvántartásba. Ebből következően, amennyiben az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata a jogszabályi feltételeknek megfelel, úgy a vevő tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be, ha az elővásárlásra jogosult az ingatlanügyi hatóság felhívásában megadott határidő alatt nem igazolja a hatálytalansági per megindítását. A polgári per igazolt megindításakor az ingatlan-nyilvántartási eljárást fel kell függeszteni, és a tulajdonjogot a per kimenetelétől függően kell bejegyezni.

(kuria-birosag.hu)

---