A bérleti szerződés jogi buktatói, avagy mire kell figyelnünk ha bérleti szerződést kötünk?


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Cikkünkben a szerző a bérleti szerződés létrejöttével és megszűnésével kapcsolatos fontos kérdéseket járja körül.


Releváns jogszabályok:


1. A használat jogi természete

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) hatodik könyvének harmadik része tartalmazza az egyes szerződésekre vonatkozó szabályanyagot, ahol megtalálhatjuk a használati szerződéseket. Használati szerződés gyűjtőhalmaznak nincs általános fogalma, elnevezéséből, továbbá a Ptk.-ban e helyütt nevesített szerződési fajtákból következtethető, hogy használati szerződések jellemzője, valamely ingó, vagy ingatlan dolog, általában ellenérték fejében történő időleges használatának átengedése.

Időleges használat jogának „bírása” általában a felek konszenzusa alapján áll fenn, vagyis a jogszerű használat feltétele, hogy ebben a felek szerződésben állapodjanak meg. A Ptk. 6:331. § (1) bekezdése értelmében a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A bérleti szerződés kapcsán a Ptk. nem határoz meg alakiságot, létrejöhet írásban, szóban és ráutaló magatartással [Ptk. 6:4. § (2) bekezdés].

2. A bérleti szerződés megszűnése mint jogi kockázat

Gazdasági életben jellemzően a kötelem megszűnése, vagy megszüntetése kapcsán merülnek fel jogviták, éppen ezért tartjuk fontosnak felhívni a figyelmet a bérleti szerződés megszüntetésével kapcsolatos jogi kockázatokra. A bérlet megszüntethető a felek közös megegyezése alapján, ebben az esetben a bérleti időtartamának nincs relevanciája, akár a határozott, akár a határozatlan időre kötött bérleti szerződés megszüntethető konszenzussal [Ptk. 6:212. §].

A Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó szabályaiból az a következtetés vonható le, hogy amennyiben a felek a bérleti szerződésben nem rögzítik annak határozott időre vonatkozó létrejöttét, úgy a felek között a szerződés határozatlan időre jön létre. Bérleti jogviszony határozott, vagy határozatlan időre történő létrehozásának kérdésköre a gazdasági életben kiemelt jelentőségű, hiszen jogi entitások működése sok esetben harmadik személyek által biztosított ingó, vagy ingatlan vagyontárgyak időleges használatba adásával tartható fenn.

A határozott időre vagy bontó feltétellel kötött bérlet a megállapított idő elteltével vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével megszűnik [vö. 6:116. § (2)-(3) bekezdés]. Kérdés azonban, hogy mi történik abban az esetben, ha a határozott időre kötött bérleti szerződés, idő elteltére tekintettel történő megszűnését követően a bérlő az időleges használatba adott dolgot továbbhasználja?

A Ptk. 6:338. § (1) bekezdése szerint, „ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.”

Álláspontunk szerint a jogalkotó a régi Ptk.-hoz képest egyértelműsítette, hogy a tovább-használat olyan utaló magatartás, amely szerződés fenntartási jognyilatkozatnak tekinthető, azonban nem mellőzi annak szabályozását, hogy a tovább-használattal szemben a bérbeadó tiltakozhat, ennek elmaradása azonban szintén kötelem-fenntartó körülményként értékelendő, és a bérleti jogviszony de iure határozatlan idejűvé alakul át.

A régi Ptk. bérleti jogviszonyokban a határozott idő elteltét kezdetben egyértelműen kötelemszüntető tényként kezelte [r.Ptk. 430.§ (1) bekezdés], azonban a bírói gyakorlat elfogadta, hogy amennyiben bérlő visszaszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti, és a tovább-használattal szemben a bérbeadó nem tiltakozik, úgy a jogviszony határozatlan idejűre történő módosulása megállapítható[1].

Leszögezhető tehát, hogy határozott idejű bérleti jogviszonyok esetén, a határozott idő elteltére tekintettel megszűnni látszó szerződést határozatlan idejűvé alakítja a bérlő tovább-használata, kivéve, ha a tovább-használattal szemben a bérbeadó tiltakozik. Amennyiben a jogvesztő határidőn belül a bérbeadó tiltakozását nem egyértelműsíti, úgy a dolog bérlő általi használatának ellenértékét a bérbeadó bérleti díj jogcímén érvényesítheti, és adott esetben – amennyiben a szerződés fenntartását nem kívánja – a jogviszonyt a felmondás szabályai szerint kell megszüntetnie.

A Ptk. 6:338.§ (1) bekezdésének deklarációját az hívta életre, hogy a főszabály szerint a határozott időtartamra kötött bérlet rendes felmondással nem szüntethető meg, így a jogalkotónak megoldást kellett kínálnia arra az esetre, ha a felek között a szerződésben meghatározottak a jogviszony határozott időre történő megszűnésére tekintettel fennmaradnak. A Ptk. 6:338.§ (1) bekezdése nélkül a felek között az elszámolás rendkívüli nehézségekbe ütközne.

3. Elszámolás a szerződés megszűnését követően

Mivel a szerződés tartalmát a felek – a Ptk. 6:59. § (2) bekezdésének keretei között – szabadon állapítják meg, így nem kizárt az, hogy a felek a Ptk. 6:338.§ (1) bekezdésének „automatikus” alkalmazását kizárják, miként a felek az idő elteltét ténylegesen kötelemszüntető tényként kezeljék. Ebben az esetben a bérlőnek kiemelt figyelmet kell fordítania a határozott idő elteltére, ugyanis a dolog visszaszolgáltatásának kötelezettsége a terhén áll.

Joggal merülhet fel a kérdés, hogy amennyiben a bérleti szerződés a felek között a határozott idő elteltére – de ugyanígy a bérbeadó alakító, szankciós, vagy „rendes” felmondási joga alapján – tekintettel megszűnik, és a felek között a jogviszony határozatlan időtartamúvá történő átalakulása nem állapítható meg, de a bérlő visszaszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti, miként definiálható a jogi helyezte, milyen követelések érvényesíthetők vele szemben?

A Ptk. 5:9. § (1) bekezdése egyértelműen kimondja, hogy „aki jogalap nélkül van a dolog birtokában, köteles a dolgot a birtoklásra jogosultnak kiadni.” Jogalap nélküli birtokos az tehát, aki valamely dolog hasznát úgy szedi, a dolgot oly módon birtokolja, hogy arra őt bármely relatív, vagy adott esetben abszolút szerkezetű jogviszony feljogosítaná.

A Ptk. a jogalap nélküli birtokos felelőssége során aszerint differenciál, hogy a jogalap nélküli birtokos jó,- vagy rosszhiszeműen jutott a dolog birtokába[2]. Polgári jogi jogviszonyokban a jóhiszemű az, aki nem tud, vagy kellő körültekintés mellett sem kellene tudnia a látszattal ellentétes valóságról, míg rosszhiszeműnek kell tekinteni azt a személyt, aki tud vagy tudnia kellene kellő körültekintés mellett a látszattal ellentétes valóságról.

A Ptk. 5:11.§ (3) bekezdése a fentiekkel összefüggésben egyértelműsíti, hogy „a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos köteles megfizetni azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott, továbbá a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint köteles megtéríteni a dologban bekövetkezett mindazon károkat, amelyek a jogosultnál nem következtek volna be.

Amennyiben tehát a felek között a bérleti szerződés megszűnik, és a bérlő visszaszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti, a jogviszony megszűnésére tekintet nélkül a dolgot birtokában, és használatában tartja, és e körülményről tényszerűen tudomással bír, tehát tudott a részéről, hogy a használatra jogcímmel nem rendelkezik, úgy a Ptk. 5.11.§ (3) bekezdése alapján kártérítő felelőssége fennáll[3], valamint a használat ellenértékeként használati díjat is köteles téríteni.

A Kúria (Legfelsőbb Bíróság) Polgári Kollégiumának 1/2010. (VI. 28.) PK véleménye 10. pontja szerint: „(…) használó fél jogi helyzetére a jogalap nélküli birtoklás szabályait kell megfelelően alkalmazni. A jogalap nélküli birtoklás szabályai jóhiszemű és rosszhiszemű birtoklás között különböztetnek. (…) A másik fél szolgáltatását egyoldalúan használó fél tudja, hogy ő maga még nem teljesítette a saját szolgáltatását, ezért az ő jogi helyzete a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokoséval analóg és ezért ő a másik fél kérelmére a Ptk. 195. § (3) bekezdés értelmében kamat illetve használati díj megfizetésére köteles.”

Álláspontunk szerint egyöntetű abban a gyakorlat, hogy valamely dolog jogcím nélküli használata esetén – visszterhesség vélelmére is tekintettel – megalapozza a dolog tulajdonosának, vagy a dolog használatára jogcímmel rendelkező jogosultjának használati díj iránti követelését.

Gazdasági életben gyakorta megjelenik, hogy a fél tényszerűen nincs annak az információnak a birtokában, hogy valamely ingó vagyontárgy használatára nem rendelkezik jogcímmel, sőt meggyőződése, hogy az adott dolognak tulajdonosa, utóbb azonban nyilvánvalóvá válik, hogy tulajdonosi jogállása vitatott. Ebben az esetben a fél jóhiszeműsége vélelmezhető[4], mely körülmény azonban nem annulálja használati díj fizetési kötelezettségét, azonban annak esedékessége a következők szerint állapítható meg. (Megjegyzést érdemel, hogy amennyiben a birtokos alaptalanul bízik abban, hogy valamely szerződés a dolog birtoklására feljogosítja, úgy jogállása a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokoséval azonossá válik.[5])

A Ptk. 5:11.§ (2) bekezdése azt mondja ki, hogy „a jóhiszemű jogalap nélküli birtokos az addig terjedő időre, amíg a birtokot tőle a jegyző vagy a bíróság előtt vissza nem követelik, az elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott hasznok értékének megtérítésére nem köteles, és a dologban bekövetkezett károkért nem felelős.”

A korábban hatályos Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 195.§ (2) bekezdésére utalással – amely tartalmában megegyező a Ptk. 5:11.§ (2) bekezdésével – a Kúria egyértelműen állást foglalt abban a kérdésben, hogy „dolog jogalap nélküli birtoklása esetén a jóhiszemű birtokos attól az időponttól kezdve kötelezhető használati díj fizetésére, amikor a birtoklásra jogosult a birtokot a bíróság előtt visszaköveteli.” [BH+ 2013.11.458]

Megítélésünk szerint a fentiekből az a következtetés vonható le, hogy a jóhiszemű jogalap nélküli birtokosnak használati díj fizetési kötelezettsége nincs arra az időre, amíg nincs abban a helyzetben, hogy tudomással bírjon jogalap nélküli birtoklásáról, ha azonban a dolog tulajdonosa, vagy annak használatára érvényes jogcímmel rendelkező személy a dolgot kiadni követeli, és a birtokos a visszaszolgáltatási kötelezettségének nem tesz eleget, úgy „quasi” rosszhiszemű birtokos pozíciójába lép, így használati díj fizetésére köteles.

Változik tehát a jóhiszemű birtokos helyzete, ha a birtokot tőle akár a jegyző, akár a bíróság előtt visszakövetelik. A dolog birtokának a jegyző vagy bíróság előtti visszakövetelése utáni időszak – magában a Ptk. szövegében elhagyva a régi Ptk.-nak a „nyilvánvalóan rosszhiszeművé nem vált” fordulatát – olyan átmeneti állapotnak tekinthető, amelyben bár a birtokos nem minősül rosszhiszeműnek, de mivel ettől az időponttól kezdődően már számolnia kell azzal, hogy köteles a dolgot kiadni, csak a saját kockázatára tekintheti magát jogszerű birtokosnak, ami az alább részletezettek szerint hat ki a kártérítési felelősségére. Mindamellett: ha a visszakövetelés folytán nem lehet kétsége abban, hogy az általa jogosnak vélt birtoklásának nincs alapja, akkor az eleve rosszhiszemű birtokossal azonos módon köteles megfizetni a beszedni elmulasztott és az elfogyasztott hasznok ellenértékét.[6]

4. Összegzés

Összegezve tehát megállapítható, hogy amennyiben a valamely dolog időleges használatára vonatkozó, határozott idejű szerződés a felek szerződési kikötése, kötelemszüntető megállapodása, vagy a jogosult tiltakozása alapján nem válik határozatlan idejűvé és a határozott idő elteltével megszűnik, de a bérlő a dolog visszaszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti, úgy a használat ellenértékét a birtokától elvont fél (bérbeadó) használati díj jogcímén érvényesítheti. Amennyiben a fennállt kötelem megszűnésére tekintet nélkül a bérlő dolog visszaadási kötelezettségét nem teljesíti, úgy rosszhiszemű jogalap nélküli birtokosnak tekintendő, a használati díj fizetési kötelezettségen túlmutatóan a bérbeadó felé kártérítő felelőssége is megalapozott lehet.

Ha és amennyiben valamely birtokosnak a birtok megszerzésekor nincs arról tudomása és az általában elvárható gondosság mellett nem is kellett felismernie, hogy a dolog birtoklásra nincs jogcíme, úgy használati díjat abban az esetben köteles fizetni, ha az arra jogosult a dolgot kiadni követeli, és e felhívás ellenére a birtokos ennek nem tesz eleget.

Fontos azonban leszögezni, hogy a felek között, dolog időleges használatára vonatkozó kötelemnek, a használati díj iránti igények megítélése kapcsán a birtokos jó,- vagy rosszhiszeműsége megítélése körében van jelentősége. Amennyiben a bérleti szerződésben a felek kizárták a Ptk. 6:338.§ (1) bekezdésének alkalmazását, vagyis a bérleti jogviszony tovább-használat alapján a jogviszony határozatlan idejűvé alakulása nem állapítható meg, úgy a bérlő alap nélkül hivatkozhat arra, hogy nem bírt arról tudomással, hogy a dolog birtoklására jogcímmel rendelkezik, így használati díj megfizetésének kötelezettsége „tudatlansága” miatt nem lehet alapos.

Sipka és Simon Ügyvédi Társulás

A jelen cikk a Dr. Sipka Ügyvédi Iroda és a Wolters Kluwer Kft. együttműködésének eredményeként született.

[1] BH 1968.1.5570; BH 1967.4.5258

[2] BH 1973.2.72

[3] BH+ 2010.7.294. a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos köteles a dolgot a tulajdonos birtokába bocsátani, és meg kell térítenie a birtoklás elvonásával okozott kárt is

[4] BH+ 2013.8.325 kimondja, hogy „jóhiszeműnek minősül a jogalap nélküli birtokos, ha a birtok megszerzésekor nincs arról tudomása és az általában elvárható gondosság mellett nem is kellett felismernie, hogy a birtoklásra nincs jogcíme.”

[5] BH 2005.10.359

[6] Polgári Jog I-IV. – új Ptk. – Kommentár a gyakorlat számára, frissítve: 2022. január 1.


Kapcsolódó cikkek

2024. július 19.

Nem minden jövőben lejáró időszakos szolgáltatás iránt indított per tartozik az egyéb járadék iránt indított perek körébe

Nem minden jövőben lejáró időszakos szolgáltatás iránt indított per tartozik az egyéb járadék iránt indított perek körébe, hanem csak azok, amelyek a jogosult megélhetését, ellátását szolgálják. A lakás bérbeadásának hiányából eredő elmaradt vagyoni előny nem tartozik ebbe a körbe függetlenül attól, hogy a jövőben rendszeresen felmerülő károk megtérítésének módjaként a bíróság járadékot is meghatározhat – a Kúria eseti döntése.

2024. július 17.

Bírósági és közigazgatási végrehajtási szakjogász képzés a Pázmányon

Új képzést hirdet szeptembertől a Pázmány Péter Katolikus Egyetem Deák Ferenc Továbbképző Intézete. A speciális felkészültséget nyújtó Bírósági és közigazgatási végrehajtási szakjogász képzés július 20-ig várja minden, a témában érintett jogász jelentkezését. A képzésről Dr. Halász Zsolt Ákos szakfelelőst, a Pénzügyi Jogi Tanszék tanszékvezető egyetemi docensét kérdeztük.