A hátralékos tulajdonos és jogutóda egyetemleges helytállása társasházi közös költség hátralék megfizetésére
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A társasházi törvény nem tiltja a tulajdonostársak olyan megállapodását (alapító okirat) vagy határozatát (SZMSZ), amely a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség hátralék megfizetésére a hátralékos tulajdonos és jogutóda egyetemleges helytállását írja elő – a Kúria eseti döntése.
Ami a tényállást illeti, az alperes által a 2019. márciusában adásvételi szerződéssel megszerzett társasházi ingatlan közös költségét a korábbi tulajdonos 2018. november 1. óta nem fizette. A hátralék tovább növekedett, 2020. május végén 525 077 forint volt. A felperes társasház alapító okirata úgy rendelkezik, hogy a közös költség tartozásért a tulajdonos jogutóda a volt tulajdonossal egyetemlegesen felelős, a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) ezzel azonosan rögzíti az eladó és a vevő egyetemleges felelősségét. A felperes az alperessel szemben élt fizetési meghagyással, az ekkori 609 898 forint összegből az alperes 491 315 forintot megfizetett, az alperes ellentmondása folytán a fennmaradó rész erejéig azonban perré alakult.
A felperes keresetében a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 24. § (1) bekezdésére hivatkozott, mely szerint a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. A társasház SZMSZ-e viszont egyetemleges felelősséget írt elő. Az alperes szerint a perbeli tartozást jogelődei halmozták fel, ezért az velük szemben érvényesíthető. Úgy vélte, a társasházi jogviszony lezárása a régi tulajdonos kötelezettsége. Hangsúlyozta, hogy az alapító okirat és az SZMSZ tartalmáról ingatlana megvásárlásakor nem szerezhetett tudomást.
Az első- és másodfokú eljárás
Az elsőfokú bíróság az alperest az alapító okirat és az SZMSZ egyetemleges felelősséget előíró rendelkezései alapján a keresettel egyezően marasztalta. A bíróság szerint az alperes az adásvétellel a társasházi jogviszonyba jogutódként lépett, ezzel a jogelődjét illető jogok és az őt terhelő kötelezettségek alanya is lett, függetlenül attól, hogy a társasház által alkotott szabályokat (alapító okirat, SZMSZ) a szerződéskötés előtt ismerte vagy sem.
A másodfok leszállította a marasztalás összegét. Álláspontja szerint a közös költség fizetési kötelezettség kötelmi jellegű, ekként tulajdoni jogviszonya megszűnéséig terheli a tulajdonost. Az új tulajdonos csak akkor marasztalható, ha a fennálló közös költség hátralék miatt a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére került sor vagy a tartozást jogelődjétől átvállalta. Az alapító okiratot és az SZMSZ-t vizsgálva úgy ítélte meg, hogy jogszabállyal ellentétes rendelkezéseket a társasház nem alkalmazhat, egyebekben azok nem is hatályosak az új tulajdonossal szemben. Mivel az SZMSZ kizárólag a társasház tagjaira vonatkozik és az alperes fizetési kötelezettsége nem vezethető le, a bíróság szerint az alperes csak a tulajdonszerzését követő időszakban keletkezett tartozás megfizetésére volt kötelezhető.
A felülvizsgálati kérelem tartalma
A felperes szerint az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek a volt tulajdonos és jogutóda egyetemleges felelősségét kimondó szabálya az alperest is kötelezi, így a vele szemben érvényesített igénye alapos. Az alapító okirat, illetve az SZMSZ rendelkezése jogszabályt nem sért, az egyetemlegesség csak árverés esetén nem értelmezhető. A Tht.-ből az vezethető le, hogy a közös költség tartozásért a mindenkori tulajdonos felel, a Tht. 22. § (6) bekezdése [„Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.”] pedig csak lehetőséget ad a korábbi tulajdonosnak a tartozás kifizetésére, ez azonban nem jelenti azt, hogy kizárólagos helytállásra lenne köteles.
A Kúria megállapításai
A Kúria kiemelte, a tulajdonjogból fakadó jogok és kötelezettségek szabályozását a Ptk. tartalmazza, mindenkori háttérjoganyagát képezve a társasháztulajdon mint különleges tulajdonjogi alakzat szabályait meghatározó társasházi törvénynek. A Tht. rendelkezései általában kógensek, diszpozitivitásra általában a törvény megengedő szabályaiból lehet következtetni. A társasház működése – ezen belül a tulajdonostársak egymás közötti és a társasház irányába fennálló jogai és kötelezettségei – körében a Tht. lehetőséget ad saját szabályozó rendszer – SZMSZ – megalkotására. Ebben a tulajdonostársak a jogszabályok keretei között a működőképesség érdekében a törvényi szabályoknál szigorúbb kötelezettségeket is vállalhatnak, tovább korlátozva ezzel a tulajdonjog alapján őket egyébként megillető jogosítványaikat.
Az alapító okirat ugyancsak sajátos, a társasházi tulajdonosok mindenkori dologi jogi helyzetét meghatározó polgári jogi szerződés. E sajátosságánál fogva úgynevezett „státus aktus”: a tulajdonjog kereteit az adott társasházi „albetétre” (külön tulajdon és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad) kijelölő megállapodás. Ennél fogva az aláíró tulajdonost és jogutódait is köti, függetlenül attól, hogy utóbbiak az okiratot már nem írták alá. Tekintettel arra, hogy ezek a szabályozók a társasház mint dologi jogi egység működését biztosítják, az alapító okirat, az SZMSZ, de az egyedi kérdésekben hozott közgyűlési határozatok is kötelezik a társasház-közösséghez utóbb csatlakozó tulajdonostársat.
A társasházi ingatlan vevője nem egyszerűen egy ingatlan-nyilvántartási egységet vásárol, hanem jogutódává válik az eladó társasházban elfoglalt pozíciójának is, amelyet az alapító okirat, az SZMSZ és a közgyűlési határozatok együttesen írnak körül. Tekintve, hogy mind az alapító okirat, mind az SZMSZ az ingatlan-nyilvántartásban megtekinthető, a közgyűlés határozatait pedig a közös képviselő tartja nyilván, a vevő ezen okiratok ismeretének hiányára hivatkozva nem mentesülhet a jogelőddel szemben hatályosult társasházi előírásokból reá háruló kötelezettségek viselése alól.
A Tht. 24. § (1) bekezdése értelmében a közös költség a tulajdonost terheli, kifejezett eltérési lehetőséget a törvényhely csak a költségviselés arányára fogalmaz meg, lehetővé téve, hogy a tulajdonosok az SZMSZ-ben a tulajdoni hányaddal arányos költségviseléstől eltérjenek. A Kúria szerint a Tht. 24. § (1) bekezdésének szabályát a Ptk. rendelkezéseivel összevetve elsődlegesen valóban az a következtetés adódik, hogy a tulajdonost a költségek viselése jogviszonya fennállásának idejére terheli: kötelezettsége a tulajdonjoga keletkezésével kezdődik és annak megszűnésével ér véget. E szabályok alapján tehát a tartozást felhalmozó tulajdonos – az eladó – helytállási kötelezettsége vezethető le. A Tht. 24. § (1) bekezdése mint speciális rendelkezés ugyanakkor nem tiltja az eltérést és bár nem rögzít tulajdonosváltozás esetére irányadó szabályt, nem hagyható figyelmen kívül a Tht. 46. § (2) bekezdése, amely a vevő helytállására utal. Mindezekből az következik, hogy a törvény nem zárja ki a korábbi és az új tulajdonos egyetemleges kötelezettségét kimondó társasházi – alapító okiratban, SZMSZ-ben megjelenő – szabályozást. Amennyiben a társasház ilyen szabályt alkot, a társasházi jogviszonyba lépő új tulajdonosnak a kifejtettek szerint számolnia kell azzal, hogy a felhalmozott közös költség tartozásért az egyetemlegesség szabályai szerint maga is helytállásra köteles. A kifejezetten a közös költség hátralék tekintetében megfogalmazott szavatossági rendelkezés arra utal, hogy az esetleges közös költség tartozásért – ilyen tartalmú társasházi szabályozás esetén – fennállhat a jogutód tulajdonos helytállási kötelezettsége.
Így nem volt akadálya annak, hogy a felperes társasház az új tulajdonosra is kötelező egyetemleges helytállási kötelezettséget foglaljon az alapító okiratba, illetve az SZMSZ-be. A Kúria ezért a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és ebben a körben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.
Az ismertetett döntés (Kúria Pfv.VII.20.817/2022/7.) a Kúriai Döntések 2023/3. számában 68. szám alatt jelent meg.
Releváns jogszabályhely: 2003. évi CXXXIII. törvény 13. § (2) bekezdés b) pont, 24. § (1) bekezdés, 46. § (2) bekezdés.
