Felelősség a társasház bejegyzés előtti kötelezettségeiért

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az alapító okirat aláírásával a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséig függő jogi helyzet jön létre, a társasházzá alakuló tulajdonközösség azonban harmadik személyekkel szemben ez idő alatt is önállóan vállalhat kötelezettségeket.

Ami a tényállást illeti, az alperes társasházat a 2001. május 23-án kelt alapító okirat alapján 2009-ben jegyezte be a földhivatal. Egy 2003-as határozatában a közgyűlés úgy rendelkezett az intézőbizottság tagjai, közöttük a felperes elszámolhatják tevékenységükkel és a képviselettel kapcsolatban felmerült költségeiket, ezen túlmenően a felperes javára nettó 100 000 forint/hó összegű tiszteletdíjat állapított meg. Megbízatása még a bejegyzés előtt megszűnt. A felperes 4 700 000 forint megbízási díj, valamint 3 051 953 forint összegű költségtérítés és járulékai megfizetésére kérte az alperest kötelezni.

 

Az alperes szerint a követelés elévült. Úgy ítélte meg, hogy a felperes az igényét a társasházzal szemben nem, kizárólag a tulajdonostársak ellen érvényesíthette volna, a társasháznak címzett fizetési felszólítások ezért nem szakították meg az elévülést. A Legfelsőbb Bíróság gyakorlatára hivatkozva kifejtette, hogy a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzését megelőzően a dologi és kötelmi várományosok jogközösséget alkotnak, egymás közötti viszonyaikra a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadók.

 

Az első- és másodfokú eljárás

Az elsőfokú bíróság az alperes fizetési kötelezettségét állapította meg. Indokolása szerint bár a tulajdonközösségi határozat meghozatalának idején ugyan a korábbi társasházi törvény volt hatályban és csak a 2004. január 1-jével hatályba lépő társasházi törvény tette kifejezetten lehetővé, hogy az alakuló közgyűlést követően, de a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt a tulajdonostársak gyakorolják a közösséget megillető jogokat és viseljék annak terheit, de a bírói gyakorlat ezt megelőzően is elfogadta a bejegyzésnek az alapító okirat elfogadására visszaható hatályát, így a felperes ezért megalapozottan érvényesítette igényét a társasházzal szemben. Mivel a bíróság szerint a közösség jognyilatkozatai a bejegyzés időpontjára visszamenőlegesen hatályosak, azokat a társasház jognyilatkozataként kell figyelembe venni, ezért nem tartotta alaposnak az alperes elévülési kifogását.

A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú döntést.

 

A felülvizsgálati kérelem tartalma

Az alperes érvelése szerint a felperes a tulajdonostársak közösségével és nem a társasházzal állt jogviszonyban, megbízása megszűnésekor a társasház még nem volt bejegyezve, tehát jogképessége a jogviszony teljes tartama alatt hiányzott, a társasház pedig a tulajdonosi közösségnek nem jogutódja. Hangsúlyozta, hogy az új szabályozás nem alkalmazható, és ha az egyébként jogforrásnak nem minősülő bírói gyakorlat által követett jogértelmezés azt jelentené, hogy a kötelmi jogviszonyokban visszamenőlegesen megváltoztatható a szerződő felek személye, ez pedig a jogbiztonság elvét sértené. Sérelmezte, hogy a bíróság a társasház jogutódi minőségét nem fogadta el, ugyanakkor ezzel össze nem egyeztethető módon kimondta, hogy az elévülést a társasháznak küldött fizetési felszólítások megszakították, pusztán azon az alapon, hogy a társasház a bejegyzéssel az alapítására visszaható hatállyal jött létre.

 

A Kúria megállapításai

A Kúria nem találta alaposnak a felülvizsgálati kérelmet. Kimondta, hogy az alapító okirattal rendelkező, bejegyzés előtt álló tulajdonközösség a társasháztulajdon bejegyzésének várományosaként a társasház kapcsolatban önállóan vállalhat kötelezettségeket, köthet szerződéseket; a közös tulajdon szabályai a tulajdonostársak egymás közötti viszonyaiban érvényesülnek.

Az alapító okirat elfogadásával a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséig függő jogi helyzet keletkezik. A tulajdonosi jogközösség a bejegyzést követően sem változik, csupán tulajdonjogi szerkezete módosul, emiatt a kötelmi jogutódlás szabályai nem alkalmazhatók: szerződő, kötelezettséget vállaló félnek a szerkezetében átalakult tulajdonosi jogközösséget, a társasházközösséget kell tekinteni. A Kúria álláspontja szerint az, hogy a társasház a tulajdonközösségnek az adott jogviszonyban nem kötelmi jogutódja, a felperes által küldött fizetési felszólítások azonban megszakították a felperes követelésének elévülését, úgy kell érteni, hogy a társasház alapítását (ingatlan-nyilvántartási bejegyzését) követően az adott jogviszonyban megváltozott tulajdonjogi szerkezettel vesz részt, azonban azonos a felperessel szerződő tulajdonosi közösséggel

Mindezek alapján a Kúria a felülvizsgálati kérelmet elutasította.

Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 21.745/2015.) a Kúriai Döntések 2016/9. számában 243. szám alatt jelent meg.

A kép forrása: http://mertek.hu/wp-content/uploads/2012/06/0111.jpg

---