A szerkezetátalakítási eljárás megindításáról gyakorlati szemmel I.
2022. július 1-jétől hatályos az EU Szerkezetátalakítási és fizetésképtelenségi irányelvét átültető magyar törvény.
Kérdések a földhivatali joggyakorlat köréből
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Cikkünkben a Budapesti Ügyvédi Kamara összefoglalóját olvashatják a legújabb földhivatali joggyakorlatról.
1. Földátruházási biztonsági okmányon kell-e a bejegyzési engedélyt elkészíteni mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld adásvétele esetén?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) 8. § (1) bekezdése értelmében a föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására, továbbá azok ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozatok megtételére csak olyan papíralapú okmányon kerülhet sor, amely az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik.
A Földforgalmi törvény 8. § (2) bekezdése kimondja, hogy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet alatt a vételi, az eladási, az elővásárlási, valamint a visszavásárlási jog – szerződéssel történő – alapítását és az ezekkel kapcsolatos joggyakorlás érdekében megtett egyoldalú nyilatkozatokat kell érteni (ide nem értve az elővásárlási jog gyakorlását). Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatok alatt a bejegyzési engedélyt, valamint az ügyleti meghatalmazást kell érteni.
A Földforgalmi törvény 2020. július 1. napjával módosult 8. §-a a korábbi szabályozáshoz képest tehát egyértelműen rögzíti, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatokat – így a bejegyzési engedélyt is – biztonsági okmányon szükséges kiállítani ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas legyen.
2. Föld tulajdonjogának közeli hozzátartozó részére, a haszonélvezeti jog fenntartásával történő átruházása esetén is érvényesül-e a Földforgalmi törvény 37. § (2) bekezdése, amely szerint a haszonélvezeti jogot legfeljebb 20 éves időtartamra lehet alapítani?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
A választ a Földforgalmi törvény 37. § (5) bekezdése tartalmazza, amely kimondja, hogy a föld tulajdonjoga a haszonélvezeti jog fenntartásával csak közeli hozzátartozó javára ruházható át, s hogy e fejezet rendelkezéseit a föld tulajdonjogának a haszonélvezeti jog fenntartásával történő átruházása esetén a fenntartott haszonélvezeti jog vonatkozásában – a (4) bekezdésben foglalt kivétellel – nem kell alkalmazni.
Nincs tehát jogszabályi akadálya annak, hogy föld tulajdonjogának közeli hozzátartozó részére történő átruházása esetén az átruházó személy holtig tartó haszonélvezeti jogot tartson fenn saját magának.
3. Lakásösszevonás, illetve lakásmegosztás esetén a közgyűlésen két tanú aláírásával ellátott (tehát nem ügyvéd által ellenjegyzett) meghatalmazással képviseltetheti-e magát és szavazhat-e a tulajdonostárs? Teljesül-e az ellenjegyzés kritériuma, ha a meghatalmazáson nem, csak a közgyűlési jegyzőkönyvön szerepel ellenjegyzés?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 21. § (2) bekezdése értelmében, ha az építtető tulajdonostárs lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. A (3) bekezdés kimondja, hogy a közgyűlés (2) bekezdés szerinti határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A társasházi közgyűlésen részt vevő személyeket, valamint a jelenlévők által képviselt tulajdoni hányad mértékét a közgyűlési jegyzőkönyv igazolja, ezzel kapcsolatban minden felelősség azt a négy személyt terheli, akik a Tht. 39. § (2) bekezdése alapján aláírják: a közgyűlés levezető elnökét, a jegyzőkönyvvezetőt és két hitelesítő tulajdonostársat. Ők tehát nem a többi tulajdonostárs képviseletében, azok meghatalmazottjaként írják alá a közgyűlési jegyzőkönyvet, hanem a saját nevükben. Ennél fogva ilyen esetben az ingatlanügyi hatóság meghatalmazás benyújtását nem követelheti meg, hiszen az nem a bejegyzés alapjául szolgáló okirat aláírására, hanem az érintett tulajdonostársnak a közgyűlésen való képviseletére vonatkozott. (Ez utóbbi pedig nem vizsgálható az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.) A hivatkozott előírás alapján a közgyűlési jegyzőkönyvet természetesen ellenjegyzéssel kell ellátni.
4. A közgyűlési határozatba és így a jegyzőkönyvbe belefoglalható-e, hogy a tulajdonostársak meghatalmaznak valakit a módosított, egységes szerkezetű alapító okirat tulajdonostársak képviseletében történő aláírására?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
Igen. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 33. § (2) bekezdése értelmében, amennyiben a jegyzőkönyv megfelel a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségi követelménynek, a közgyűlési határozatba foglalt meghatalmazás alapján, a meghatalmazott személy aláírhatja a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot a tulajdonostársak képviseletében.
5. Az alapító okirat módosítását a közgyűlési jegyzőkönyvbe foglalják, és az szolgál bejegyzés alapjául. Elegendő-e, hogy a határozatban kizárólag a változással érintett rendelkezéseket rögzítsék, vagy a teljes alapító okiratot szükséges-e a jegyzőkönyvbe foglalni? Amennyiben az előbbi a helyes válasz, az éppen aktuális tulajdonostársak felsorolása és személyes adataik feltüntetése szükséges-e?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
A közgyűlési határozatban kizárólag az alapító okirat módosításokkal érintett részeit kell rögzíteni. Amennyiben lakásösszevonás, lakásmegosztás történik, akkor azt, hogy az alapító okirat mely pontjának helyébe pontosan milyen szövegrész lép. Bele kell foglalni a kialakuló ingatlanok rendeltetését, alaprajz szerinti arab számozását, alapterületét, a közös tulajdonból hozzájuk tartozó eszmei hányadot és tulajdonosaik adatait. Ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási kérelemmel érintett különlap vonatkozásában a változás átvezethető legyen, az alapító okirat más pontjait érintő rendelkezéseket (például a kérelemmel nem érintett ingatlanok tekintetében időközben bekövetkezett tulajdonosváltozásokat) nem szükséges rögzíteni a módosításban. Az egységes szerkezetbe foglalt alapító okirat benyújtásával szemben, ez jelenti az egyik legfontosabb előnyét a közgyűlési határozatba foglalt alapító okirat módosításnak.
6. Ingatlan-nyilvántartási szempontból jelent-e problémát, ha írásbeli szavazással történik a döntéshozatal, de nincs a társasháznak szervezeti-működési szabályzata?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
A Tht. 40. § (1) bekezdése értelmében az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. E rendelkezdés szerint tehát az írásbeli szavazás alapján meghozott döntés is közgyűlési határozatnak minősül, ezáltal ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhat.
7. A társasház padlástere már önálló helyrajzi számon van nyilvántartva padlástér megnevezéssel és úgy alakítanak ki benne több lakást, hogy emeletráépítés történik, így belső kétszintes lakások jönnek létre. A rendeltetésmód miatt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges-e használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
Kizárólag a konkrét ügy egyedi tényállási elemeinek ismeretében dönthető el, hogy a kérdéses bővítés az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 65. § (3) bekezdése szerinti, az építési engedélyhez kötött tevékenységnek, a (3a) bekezdése szerinti, egyszerű bejelentéshez kötött tevékenységnek, vagy a (3c) bekezdése szerinti, építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött tevékenységnek minősül-e. Egyedül az rögzíthető általánosságban, hogy bármelyik esetkörbe tartozzon a tevékenység, a folyamat végén az ügyfélnek az építésügyi hatóság által kiállított okirattal, vagy a települési önkormányzat által kiállított hatósági bizonyítvánnyal rendelkeznie kell.
8. Egy lakóházban a tulajdonosok három lakást alakítottak ki a belső falak átrendezésével. A belső átalakításhoz, az épületen belüli önálló rendeltetési egységek számának változásához nem volt szükség építési engedélyre. Szükséges-e bármilyen engedélyt utólag beszerezni, ha a tulajdonosok a lakóházat társasházzá kívánják alakítani?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
Ha az alapító okiratban meghatározott önálló rendeltetési egységek száma eltérést mutat az építésügyi hatóság által kiállított használatbavételi engedélyben feltüntetett rendeltetési egységek számától, az adatváltozást (annak jogszerűségét) az Inytv. 28. § (1) bekezdésének megfelelően a kérelmezőnek okirattal szükséges igazolnia, ennek hiányában az ingatlanügyi hatóság szabálytalan állapotot legalizálna.
A településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 46. § (1) bekezdés a) pontja kimondja, hogy az önkormányzat településképi bejelentési eljárást folytat le az építmény rendeltetési egységei számának megváltozása esetén, az országos és a helyi építési követelmények érvényesítése érdekében. A 48. § értelmében, ha a rendeltetésváltozás megfelel az országos, valamint a helyi építési követelményeknek és az önkormányzat a településképi bejelentést tudomásul vette, az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetés céljából az önkormányzat kérelemre 15 napon belül hatósági bizonyítványt állít ki az építmény rendeltetési egységei számának megváltozásáról és az önálló rendeltetési egységek új számáról. A tárgyi esetben ilyen, az önkormányzat által kiállított hatósági bizonyítvánnyal igazolható az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az, hogy a használatbavételi engedélyben feltüntetett önálló rendeltetési egységek számától történt eltérés összhangban van az országos, valamint a helyi építési követelményekkel.
9. Életjáradéki szerződés felbontása esetén mi lehet az eredeti tulajdonos tulajdonjog bejegyzésének jogcíme?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:212. § (1) bekezdése alapján a felek a szerződésüket a jövőre nézve közös megegyezéssel megszüntethetik. A szerződés megszüntetése esetén további szolgáltatásokkal nem tartoznak, és kötelesek egymással elszámolni. Ez azt jelenti, hogy amennyiben az életjáradék fizetése ellenében az ingatlan tulajdonjogát a jogosult korábban a kötelezettre ruházta át, a szerződés megszüntetésekor a felek arról állapodnak meg, hogy az „visszaszáll” a korábbi tulajdonosra.
Az életjáradékra jogosult tulajdonjogának bejegyzése az életjáradéki szerződést felbontó megállapodással megalapozott ranghelyen történik, azaz nem visszamenőlegesen, hanem az általános ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint (Ptk. 5:168. § (2) bekezdése, Ptk. 5:178. § (4) bekezdése). A tulajdonjog bejegyzésének jogcíme tekintetében érvényesül a felek szerződéses szabadsága. A jogcímnek ugyanakkor összhangban kell állni a megállapodás tartalmával, és a valóságot kell tükröznie. Ebből következően alkalmas jogcím lehet például a „szerződés felbontása”.
10. Az átalakulás során a jogelőd cégről a jogutódra átszálló ingatlanok tulajdonjogának átvezetése céljából milyen okiratokat kell benyújtani?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
A Ptk. 3:44. § (1) bekezdése alapján egyesülésnél a jogelőd jogi személy megszűnik, általános jogutódlás történik. Az egyesülés bejegyzéséről szóló cégbírósági végzés, illetve a cégjegyzéki adatok kétségkívül igazolják, hogy mely gazdasági társaság az általános jogutód. Az azonban nem állapítható meg, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett konkrét jogot is az általános jogutód szerezte meg. Ez ugyanis nem törvényszerű: a tagok arról is rendelkezhetnek, hogy az átalakulás során valamely vagyonelemet kivonják a társaság vagyonából. Ahhoz tehát, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a jogutód cég tulajdonosként kerüljön bejegyzésre, olyan okirat szükséges, amely kifejezetten rendelkezik az ingatlan jogi sorsáról. Ez azt jelenti, hogy az Inytv. alakszerűségi előírásainak megfelelő okiratban, helyrajzi szám szerint megjelölve az ingatlant, a felek megállapodnak az ingatlan átszállásáról. Az okirat elnevezése, és egyéb tartalma a bejegyezhetőség szempontjából irreleváns, az akár az egyesülési szerződés, de egyéb okirat is lehet.
Ilyen konkrét átruházás hiányában elegendő, ha olyan okirat áll rendelkezésre, amelyből megállapítható, hogy a jogutódlás során nem történt tőkeszerkezet átalakítás. Utóbbi esetben a konkrét ingatlan nevesítése nélkül is kétséget kizáróan megállapítható, hogy a jogelőd társaság vagyona átszállt a jogutódra. A cégjegyzékbe feltöltött, a céges változásbejegyzési eljárásban készült okiratok tartalma, melyeket az ingatlanügyi hatóság letölthet a rendelkezésére álló céginformációs rendszerből, alkalmas lehet az általános jogutódlás igazolására.
Előfordulhatnak olyan esetek, amikor a cégjegyzéki iratok nem igazolják kétséget kizáró módon a céges vagyon, az ingatlan tulajdonjogának átszállását, de erről szóló, tartalmában és alakszerűségében az Inytv. előírásainak megfelelő megállapodást sem lehet megkövetelni, hiszen fogalmilag kizárt, hogy megszűnt cég érvényesen jognyilatkozatot tegyen. Megoldást jelenthet, ha a megszűnt cég volt tagjai – a céget „kitevő” természetes személyek – ebbéli minőségükben ellenjegyzett okiratban nyilatkoznak arról, hogy a konkrét ingatlan tulajdonjoga átszállt, és jogutódlás jogcímén bejegyezhető a jogutód cég tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba. Előfordulhat, hogy a jogutód cég tesz ilyen tartalmú nyilatkozatot, amely ugyancsak köti az ingatlanügyi hatóságot.
A szerződéses szabadság elvéből eredően, és mivel a szerzési jogcímeket taxatíve felsoroló jogszabályi rendelkezése nincs, a tulajdonjog bejegyzésének jogcíme átalakulás, beolvadás, jogutódlás stb. lehet. Követelmény, hogy a jogcím tartalmában fedje a valóságot, azaz például ne cserét jelöljenek meg, amikor valójában összeolvadás történt.
Az ingatlanügyi hatóság a jogutódlás átvezethetőségének, a tulajdonjog bejegyezhetőségének feltételeit a tényállások összetettségére, egyediségére tekintettel a konkrét eljárásban vizsgálja.