Tervezési- és kivitelezési szerződések egyes kérdései – változás várható-e az új Építési törvény miatt 2023-ban? – 2. rész

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Cikkünk második részében a kivitelezési szerződésbe és a kivitelezői tevékenység tárgyi feltételeibe, illetve szakmai szabályaiba nyújtunk betekintést.

1. KIVITELEZÉSI SZERZŐDÉS

A magyar jog előírja az építőipari kivitelezés esetében a kivitelezési szerződés írásban történő megkötését.[1] A szabályozás önmagában nem csak a formai ismérvek tekintetében, hanem a tartalomra is rigorózus előírásokat[2] tartalmaz. A Kivitelezési Kódex 3. (2) a)-r), 4., és 4/A szakaszai egy hosszú listában határozzák meg, hogy a kivitelezési szerződésnek milyen kötelező tartalmi elemei vannak, külön megemlítve azt az esetet, amikor fedezetkezelő kerül bevonásra.

Ptk. Étv. és Kivitelezési Kódex

A kivitelezési szerződés szabályozása a magyar jogban nem annyira szétszabdalt.  Elsősorban a Ptk. adja meg a kereteket, egyrészt a vállalkozási szerződés (6:238. § [Vállalkozási szerződés]), másrészt a 6:252. § [A kivitelezési szerződés]) szabályainak ismertetésével.

A Ptk. keretszabályain túl a kivitelezési szerződés kötelező elemeit szabályozza a Kivitelezési Kódex és közbeszerzés esetén a közbeszerzési speciális jogszabályok.  A Kivitelezési Kódex a túlszabályozás jegyeit mutatja határozottan.

Építés, kivitelezés, építőipari kivitelezés, építési-szerelési munka, építési szakmunka

A jogszabályok nem mindig következetesen használják a fenti kifejezéseket, de a Kivitelezési Kódex az Étv-re visszautalva az építési tevékenység végzésére vonatkozó üzletszerű tevékenységre kötött szerződés elemeit szabályozza, azzal, hogy megjelenik benne az építési szerelési munka definíció is. Célszerű lenne egy egységes terminológia.

Hogy érzékelni lehessen a szabályozás részletezettségét a Kivitelezési Kódexben, az első pár bekezdést érdemes átolvasni:

„(2) A kivitelezési szerződés tartalmazza *

a) az építtető, alvállalkozói szerződés esetén a megrendelő vállalkozó kivitelező nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, elérhetőségét, adószámát, pénzforgalmi számlaszámát, valamint a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, elérhetőségét és elektronikus építési napló (a továbbiakban: e-építési napló) vezetés esetén az alkalmazás használatához szükséges naplóügyfél-jelét (a továbbiakban: NÜJ),

b)  a szolgáltatásra kötelezett vállalkozó kivitelező nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, elérhetőségét, adószámát, vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási számát, pénzforgalmi számlaszámát, valamint a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét,

c) a szerződés tárgyában megjelölve a vállalt építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését, az építési munkaterület pontos körülírását (cím, helyrajzi szám), az építményre, építési tevékenységre vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározásával,…”

A kötelező elemek elmaradása – semmisség vagy érvénytelenség

A jogszabályokban előírt kötelező tartalmi elemeknek nagy jelentősége van, mert azok elmaradása felveti a semmisség vagy az érvénytelenség következményeit.  Jelen cikk keretein belül ez részletesen nem kerül kifejtésre, de összefoglalóan annyit fontos megjegyezni, hogy vélhetőleg semmiség nem, de érvénytelenség keletkezik a kötelező elemek elmaradása esetén.  Joggyakorlat kevés áll rendelkezésre a témában, de mindenképpen ügyelni kell a kötelező elemek szabályozására.

Az Étv. 39. § (3) bekezdésében foglalt általános jogszabályi követelmények szerint, aki jövedelemszerző tevékenység keretében építőipari kivitelezési tevékenységet (a továbbiakban: vállalkozó kivitelezői tevékenység; kivitelezési tevékenység; építőipari kivitelezési tevékenység) kíván folytatni, annak meg kell felelnie a kormányrendeletben meghatározott valamennyi jogi feltétel teljesülése és köteles az erre irányuló szándékát a névjegyzéket vezető szervnek bejelenteni.

Emellett a jogalkotó az alábbiakat írja elő a kivitelezési tevékenység folytatásának feltételeként:

közvetlen részvétel a vállalt kivitelezési tevékenységek végrehajtásában

A vállalkozó kivitelező (továbbiakban: vállalkozó; építési vállalkozó; kivitelező) csak akkor vállalhat építőipari kivitelezési tevékenységet, ha az közvetlenül részt vesz a vállalt kivitelezési tevékenységek elvégzésében.[3]

bejelentés / regisztráció a Magyar Kereskedelmi és Iparkamaránál

A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara vezeti az engedélyezett vállalkozók nyilvántartását, és ellenőrzi a vállalkozók tevékenységre való jogosultságát.[4]

A vállalkozó kivitelező csak akkor végezhet kivitelezési tevékenységet, ha a vállalkozó kivitelező tekintetében a kivitelezési tevékenység végzésére jogosult személyek nyilvántartása tartalmazza a végzett tevékenységeket.[5]

Ennek megfelelően, ha egy vállalkozó Magyarországon építőipari kivitelezési tevékenységet kíván folytatni, akkor előzetesen be kell jelentkeznie a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara által működtetett vállalkozói nyilvántartásba, mint vállalkozó kivitelező. A Kivitelezési Kódex értelmében[6] a vállalkozónak számos információt meg kell adnia a nyilvántartásba vételi eljárás során az alapul szolgáló igazoló dokumentumokkal együtt.

felelős műszaki vezető

A kivitelezési tevékenységeket az adott építési tevékenységtípusra felhatalmazott felelős műszaki vezetőnek kell felügyelnie, aki képes megfelelni minden egyéb követelménynek, és aki jogosult közvetlenül utasításokat adni az építőmunkásoknak.[7]

A vállalkozó a vállalt tevékenységek közül csak azokat a kivitelezési tevékenységeket végezheti, amelyek tekintetében rendelkezik olyan felelős műszaki vezetővel, aki jogosult a vállalt kivitelezési tevékenység végzésére, és aki a vállalkozóval tagsági (pl. jegyzett tag), munkaviszonyban vagy munkaviszonnyal összefüggő egyéb jogviszonyban (pl. megbízás) áll. [8]

hivatásos alkalmazottak

A vállalkozó a vállalt tevékenységek közül csak azokat a kivitelezési tevékenységeket végezheti, amelyek tekintetében rendelkezik a kivitelezési tevékenységnek megfelelő szakképesítéssel vagy a tevékenység jellegének megfelelő képesítéssel rendelkező, a vállalkozóval tagsági, munkaviszonyban vagy munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban (pl. megbízás) álló szakképzett munkavállalók megfelelő számával. [9]

megfelelő telephely

A vállalkozónak a kivitelezési tevékenység végzésére alkalmas[10] telephellyel kell rendelkeznie.[11]

engedélyek

A vállalkozó a vállalt tevékenységek közül csak azokat a kivitelezési tevékenységeket végezheti:

• amelynek megkezdésére és befejezésére:
  • ha jogszabály előírja, a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet szerinti engedélyt megadták, vagy
  • az Étv. 33/A. §-ában meghatározott egyszerűsített bejelentés megtörtént;
• amelynek elvégzését az építésügyi vagy építésfelügyeleti hatóság nem tiltotta meg.[12]

dokumentáció

A vállalkozó kivitelező a vállalt tevékenységek közül csak a kivitelezési tevékenységeket végezheti:

• amelyre tekintettel:
  • az építési dokumentáció elkészítésére vonatkozó kötelezettség esetén az építési dokumentáció az építkezés helyszínén rendelkezésre áll; és
  • építési napló vezetésére vonatkozó kötelezettség esetén az építési naplót megnyitották és az előírásoknak megfelelően vezetik;
• amelynek teljesítésére az építtetővel vagy – alvállalkozói szerződés esetén – a kivitelező vállalkozóval az Étv. 3. § (1-3) bekezdése szerinti írásbeli szerződést kötöttek.

pénzügyi források

A vállalkozó csak akkor végezhet tevékenységet vállalkozói kivitelezési tevékenység keretében, ha rendelkezik az építési (szerelési) munkák szerződés szerinti, a megállapodás szerinti minőségben történő elvégzéséhez szükséges[13] pénzügyi forrásokkal.[14]

építtetői fedezetkezelő

Az építtetői fedezetkezelés kötelező a magyarországi építési tevékenységek esetében, amennyiben az építési tevékenység értéke eléri vagy meghaladja a közbeszerzési rendelkezések[15] szerinti uniós értékhatárt.[16]

Ha a fedezetkezelői tevékenység kötelező (vagy önkéntes alapon alkalmazzák), akkor az építtető kötelezettsége (és nem az vállalkozó kötelezettsége) – többek között -:

• írásos építési vagyonkezelési megállapodást köt az építési megbízottal, és
• kiválasztja és alkalmaz/megbízza az építési műszaki ellenőrt, akinek feladata – többek között – a vonatkozó törvények, rendeletek, szabványok, szerződések és építési dokumentáció betartásának ellenőrzése a teljes építési folyamat során.[17]

Építőipari kivitelezési tevékenység nyújtása Magyarországon külföldi gazdasági társaságok által

Hasonlóan a tervezési szerződéshez, a vállalkozói kivitelezői tevékenységet az EU/EGT tagállamban letelepedett és engedéllyel rendelkező szolgáltatók határon átnyúlóan, a vonatkozó magyar jogszabályokban (pl. a szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény) előírt feltételek és követelmények teljesítése mellett végezhetnek Magyarországon.

Harmadik országbeli szolgáltatók (azaz az EU/EGT-n kívüli szolgáltatók) Magyarország területén akkor nyújthatnak határokon átnyúló szolgáltatásokat, ha ezt jogszabály vagy nemzetközi szerződés kifejezetten megengedi. Ilyen engedély hiányában a vállalkozó kivitelezőnek a tevékenység végzéséhez gazdaságilag Magyarországon szintén kell letelepedniük, ami a korábban kifejtettek szerint azt jelenti, hogy magyar fióktelepet vagy magyar leányvállalatot kell létrehozniuk és bejegyeztetniük.

ÚJ ÉPÍTÉSI KERETTÖRVÉNY 2023-BAN,  ZÁRÓ GONDOLATOK

Jelen cikk a tervezési és kivitelezési tevékenység szabályozásának részleteit és egyes aktualitásait kívánta bemutatni. A fentiek fényében egyértelműen leszűrhető, hogy az építési munkálatok szabályszerűségének vonatkozásában az érem mindkét oldala – tervezés és kivitelezés – kiemelt jogi precizitást is igényel. A folyamatok jogi keretek között tartását nem segíti elő a széttöredezett és konzekvenciát sokszor nélkülöző szabályozás, illetve a disszonancia a jogszabályok és a gyakorlat egyes elemei között. Jelen cikk nem tért ki az egyes engedélyezési és hatósági eljárásokra vagy bejelentésekre.

Mint köztudomású a Lázár János vezette Építési és Közlekedési Minisztérium egy két törvényből álló építésjogi kerettörvény-rendszert tervez elfogadtatni a Parlamenttel 2023-ban.

Az Építészfórum szerint „a közel 70 oldalas építési kerettörvény javaslatát a Lázár János vezette Építési és Közlekedési Minisztériumhoz tartozó Lánszki Regő építészeti államtitkár és csapata állította össze, és olyan kifejezések szerepelnek benne, mint a „kiszámítható településtervezés” vagy a „polgári jó ízlés elve”.”

A tervezett jogszabályok közül az Állami építési beruházások rendjéről szóló törvény tervezetének szövegét társadalmi egyeztetés céljából a Kormány közzétette – annak szövege megismerhető[18].  Az Építési törvény tervezete, mely alapvetően az Étv.-t váltaná le, még nem került nyilvánosságra, de elérhető az Építészkamara véleményezése, melyből úgy tűnik, hogy a szabályozás elsősorban az eljárásokat érinti és nem a szerződések jogát, de természetesen nem zárható ki, hogy az Építési törvénynek számos új végrehajtási rendelete is megszületik, ami viszont érinti a szerződések jogát is.

Az új hatályba lépő jogszabályok ismeretében érdemes a szerződések helyzetét is figyelemmel kísérni és ellenőrizni az aktuális jogi státuszukat.

A cikk szerzői dr Berethalmi Péter, partner és Dr Kócsó Martin, ügyvédjelölt – Nagy és Trócsányi Ügyvédi Iroda

[1] Amennyiben a törvény előírja a szerződés írásba foglalását (vagy más speciális formát), de ennek ellenére nem foglalják írásba, akkor a szerződés semmis szerződésnek minősül – kivéve, hogy a másik fél által elfogadott teljesítés érvényes. Az Étv. szerint, ha az építési munkát írásbeli szerződés hiányában végzik, az építésfelügyeleti hatóság az építtetőt és az építési fővállalkozót egyaránt 100.000 Ft bírsággal sújthatja. Továbbá, ha az építési dokumentáció elkészítésére nincs írásbeli szerződés, a bírság mértéke 150.000 Ft, ebben az esetben a bírság automatikus, és nincs mérlegelési lehetőség az ügyben (238/2005 (X. 25.) Korm. rendelet. számú melléklet 21-23. pontjai).

[2]Kivitelezési Kódex 3. § (2)

[3] Kivitelezési Kódex 12. § (1) b)

[4] Étv. 39. § (7)

[5] Kivitelezési Kódex 12. § (1) a)

[6] Kivitelezési Kódex 35. §

[7] Étv. 39/A. § (1)

[8] Kivitelezési Kódex 12. § (1) a) aa)

[9] Kivitelezési Kódex 12. § (1) a) ab)

[10] Kivitelezési Kódex 12. § (1) a) ac)

[11] A helyszín akkor tekinthető alkalmasnak az építési és kivitelezési tevékenységek végzésére, ha:

• a társaság székhelyétől eltérő helyen található telephely esetében a telephelyet bejegyezték a cégjegyzékbe, vagy az építési vállalkozó dokumentumokkal igazolja a telephely használatára vonatkozó tulajdonjogot vagy egyéb jogcímet;
• olyan állandó, önálló telephely, amely biztosítja az építési tevékenységhez kapcsolódó munkafázisok elvégzését vagy annak előkészítését az építési vállalkozó nyilvántartott tevékenységei szerint
• alkalmas az építési vállalkozó bejegyzett tevékenysége szerinti építőipari kivitelezési tevékenységhez szükséges munkaeszközök (kéziszerszámok, gépek, munkagépek, berendezések, technológiák, szerelvények és építőanyagok stb.) tárolására, valamint az előkészítő munkák elvégzésére

[12] Kivitelezési Kódex 12 (1a) (b) d)

[13] Beleértve adott esetben az alvállalkozók díját is.

[14] Étv. 39/A. § (5)

[15] Az értékek részletes számítási módját a Kivetelési Kódex és 245/2006 sz. Kormányrendelet határozza meg.

[16] A fedezetkezelői tevékenység önkéntes alapon is alkalmazható. azaz olyan esetekben, amikor az érték nem éri el az uniós küszöbértéket.

[17]Kivitelezési Kódex 20. § (1)

[18] https://kormany.hu/dokumentumtar/allami-epitesi-beruhazasok-rendjerol-szolo-torveny

---