Visszatartási jog a bérlet megszűnésekor
A bérlet megszűnése után a bérlőt megillető visszatartási jog gyakorlásának egyaránt feltétele, hogy az állított követelés a bérleti jogviszonyból eredjen, valamint az a perben érdemben elbírálható legyen – a Kúria eseti döntése.
Releváns jogszabályhely: polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 7. § (1) bekezdés 1. pont; a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:341. § (2) bekezdés.
Ami a tényállást illeti, az alperes mint haszonbérlő a felperessel mint haszonbérbeadóval kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződések alapján a felperes tulajdonában álló földrészletet haszonbérlője. Az alperest megelőző bérlők az ingatlanon épületeket létesítettek. A felek 2015-ben új, rekreációs célú földhasználati szerződést kötöttek az ingatlan használatára 2015. január 1-jétől 2017. december 31-ig. E szerint a felek a korábbi haszonbérleti szerződést közös megegyezéssel megszüntetik, valamint rögzítik, hogy egymással mindenre kiterjedően teljeskörűen elszámoltak, így a továbbiakban semmilyen jogcímen nincs további követelésük.
A felperes 2017. november végén arról tájékoztatta az alperest, hogy a szerződés annak lejártával megszűnik, új szerződés megkötésére nincs lehetőség, ezért felszólította a felépítmény elbontására, a bontási törmelék elszállítására és az ingatlan visszaadására. A felperes tájékoztatta az alperest, hogy ha nem vállalja a felépítmény elbontását és a törmelék elszállítását, akkor az ingatlan további bérbevételére nincs lehetősége, így azt legkésőbb 2018. június 30-ig ürítse ki, amit az alperes nem teljesített.
A felperes az ingatlan kiürítésére és birtokba adására, bontásra és a törmelék elszállítására, valamint használati díj megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Álláspontja szerint a határozott idejű szerződés lejártával az alperes köteles az ingatlan visszaadására, nincs olyan követelése, amelyre figyelemmel alappal visszatarthatja azt. Meglátása szerint a korábbi bérlő sem volt jogosult az építkezésre, továbbá valamennyi bérleti szerződés tartalmazta az esetlegesen létesített felépítmény elbontásának a kötelezettségét.
Az alperes a 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:341. § (2) bekezdésére hivatkozott. Eszerint a bérlet megszűnése után a bérlő köteles a dolgot a bérbeadónak visszaadni; a bérbeadóval szemben fennálló, a bérleti jogviszonyból keletkezett követeléseinek kiegyenlítéséig azonban a dolgot annak használata nélkül visszatarthatja. Úgy gondolta, az általa, illetve jogelődei által készített felépítmény és kerti beruházások alapján összesen 15 500 000 forint összegű követelése áll fenn a felperessel szemben ráépítésből eredő gazdagodás megfizetése, valamint jogalap nélküli gazdagodás megtérítése iránti igényként. Visszatartási jogát azért gyakorolja, hogy a felperes elszámoljon vele. A visszatartási jog arra szolgál, hogy a bérbeadót korrekt, a polgári jog alapelveinek megfelelő eljárásra szorítsa a bérlői igények kapcsán. A ráépítés a bérlő részéről a bérleti jogviszony hatálya alatt történt, ezért a követelések a bérleti jogviszonyból származnak.
Az első- és másodfokú eljárás
Az elsőfokú bíróság kötelezte az alperest az ingatlan kiürítésére és birtokba bocsátására, illetőleg lebontására és a bontásból származó törmelék saját költségen való elszállítására, valamint használati díj megfizetésére. Indokolása szerint a határozott idejű szerződés megszűnt, így az alperes nem rendelkezik jogcímmel az ingatlan használatára, a felperes azonban annak tulajdonosa, akit megillet a birtoklás joga. A visszatartási joggal kapcsolatban arra a következtetésre jutott, az alperes nem nyilatkozott határozottan és egyértelműen arról, hogy milyen jogalapon, milyen tényállítás alapján, milyen összegű a jogviszonyból keletkezett követelése. Konkrét igényérvényesítés nélkül a visszatartási jogra történő hivatkozással nem mentesülhet időkorlát nélkül a kiürítési kötelezettség alól.
A másodfokú bíróság szerint az elsőfokú bíróság helyesen döntött a kiürítési keresetről. A határozott idő lejártával a szerződés megszűnt, és az alperes nem rendelkezik jogcímmel az ingatlan használatára sem használati díj fizetése, sem visszatartási joga alapján. A visszatartási jog gyakorlásához nem elegendő a bérleti jogviszonyból eredő, a bérbeadóval szembeni követelés fennállása, annak feltétele a bérbeadóval szembeni érvényesítés is. Önmagában nem elegendő, hogy az alperes valóban megjelölte követelése jogszabályi alapját, esedékességét és összegét, ha maga az igényérvényesítés elmaradt. A bérlőt a visszatartás joga követelése kiegyenlítéséig illeti meg, így az érvényesítés nélküli követelés kiüresítené a visszatartási jogot.
A felülvizsgálati kérelem tartalma
Az alperes szerint bíróság tévesen alkalmazta az anyagi jogi kifogás alapjául szolgáló Ptk. 6:341. § (2) bekezdését, amikor a visszatartási jogra való hivatkozást azért nem tartotta alaposnak, mert a gazdagodás megtérítése iránti igényét nem érvényesítette peres úton a bérbeadóval szemben. Ennek az álláspontnak nincs tételes jogi alapja, mert a jogszabály még közvetve sem támaszt ilyen feltételt. Ha a bérlőnek külön marasztalási pert kellene indítania, akkor ez a külön per eljárásjogi problémákat vetne fel a visszatartási jog anyagi jogi kifogásként való érvényesítésével kapcsolatban. Álláspontja szerint a megtérítési követelés perbeli érvényesítését csak akkor lehet a visszatartási jog feltételének tekinteni, ha a bérbeadó megkísérelt elszámolni a gazdagodással.
A felperes szerint a visszatartási jogra hivatkozó alperesnek meg kell jelölnie a bérleti jogviszonyból keletkezett követelést, valamint az azt megalapozó konkrét (történeti) tényeket. Szükséges, hogy az alperest ténylegesen megillesse az általa állított jog és az alapján az általa hivatkozott – bérleti jogviszonyból keletkezett – igény: az elismert vagy már megítélt vagy a perben érdemben elbírálható követelés legyen. A visszatartási jog gyakorlásának feltétele egyrészt a bérbeadóval szembeni bérleti jogviszonyból eredő követelés fennállása, másrészt annak a bérbeadóval szembeni érvényesítése. Ha az alperes visszatartási jogát nem a szerződésből, hanem egy dologi jogi vagy egy szerződésen kívüli jogviszonyból eredő követelésre alapítja, akkor hiányzik a visszatartási jog egyik alapfeltétele, a bérleti jogviszonyból eredő követelés.
A Kúria megállapításai
A Kúria kiemelte, hogy a visszatartási jogra történő hivatkozás olyan anyagi jogi kifogás [Pp. 7. § (1) bekezdés 1. pont], amelyre az alperes érdemi védekezését alapíthatja a vele szerződő féllel szemben az ingatlan visszaadása iránti kereset előterjesztése esetén. A felperesnek az ingatlan visszaadására irányuló alanyi joga érvényesíthetőségét az anyagi jogi kifogás akkor gátolja, ha a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti jogállítás alapos, a visszatartási jog megalapozott követelésen alapul. A bíróságnak ehhez azt kell értékelnie, hogy az alperesnek ténylegesen van-e a bérleti jogviszonyból keletkezett követelése az általa megjelölt összegben. A visszatartási jog megalapozott gyakorlásához szükséges, hogy a visszaadás biztosítéki jelleggel való megtagadása okaként hivatkozott igények az alperest valóban megillessék: azok elismert vagy már megítélt vagy a perben érdemben elbírálható követelések legyenek. A visszatartási jog egyik alapfeltétele a bérleti jogviszonyból eredő követelés. Nem valósul meg ez a feltétel, ha az alperes visszatartási jogát nem a szerződésből, hanem egy dologi jogviszonyból eredő követelésre (ráépítésből eredő gazdagodás megfizetése iránti igény), valamint egy szerződésen kívüli jogviszonyból eredő követelésre (jogalap nélküli gazdagodás visszatérítése iránti igény) alapítja.
A Kúria kimondta, hogy a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti visszatartási jog gyakorlásának egyaránt feltétele, hogy az állított követelés a bérleti jogviszonyból eredjen, valamint az a perben érdemben elbírálható legyen. Az alperes a követelését a felépítményben és a növénytelepítésben megnyilvánuló tulajdonosi gazdagodásként két jogalapon, egyrészt ráépítésből eredő gazdagodás, másrészt jogalap nélküli gazdagodás megtérítése iránti igényként jelölte meg. Az alperes azt állította, hogy követelései a bérleti jogviszonyból erednek, visszatartási jogát azonban ténylegesen dologi jogviszonyból (ráépítésből) és szerződésen kívüli jogviszonyból (jogalap nélküli gazdagodásból) eredő igényekre alapította.
A követelés külön perben történt megítélése vagy annak felperesi elismerése hiányában az alperesnek e perben lehetett és kellett volna anyagi jogi kifogása körében bizonyítania, hogy a visszatartási jog gyakorlása megalapozott követelésen alapul, így ténylegesen megilleti az érdemi védekezésben érvényesített jog. Az alperes azonban a követelés jogalapját és összegszerűségét kifejezetten nem kívánta bizonyítani, így a visszatartási jog feltételei nem állnak fenn. Mindezek alapján a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta
Az ismertetett döntés (Kúria Pfv.I.20.571/2022/8.) a Kúriai Döntések 2023/7. számában 184. szám alatt jelent meg.
