Zöldmezős építési beruházások projektmenedzsmentje a szerződések szemszögéből


A zöldmezős beruházás során olyan új üzem, gyár, egyéb ipari létesítmény kerül megvalósításra, amely mezőgazdasági művelés alatt álló földterületen jön létre, a mezőgazdasági művelés alatt álló földterület művelés alól történő kivonásával, ipari felhasználásba vételével. Az itt megvalósuló ipari létesítmény ezáltal egy teljesen új beruházás, új infrastruktúra és új épületek létrehozásával. Cikkünkből megtudhatja, hogy mire érdemes figyelni a zöldmezős beruházási projekt jogi feladatainak és költségeinek tervezése során.

1. A projekt előkészítése tágabb és szűkebb értelemben

Körültekintő átgondolást, felmérést igényel, hogy egy nagyértékű beruházást hol érdemes megvalósítani, megvizsgálva több szempontot is, úgymint az adott országrész, terület munkaerő ellátottságát, infrastruktúráját, alapanyag beszerzés, szállítás lehetőségeit, építésügyi, helyi iparűzési adó fizetési előírásokat.

Egy ilyen létesítmény kivitelezése során a területen naponta több ezer ember is dolgozhat, a beruházás megvalósításához több száz vállalkozás összehangolt munkája kötődhet.

Ilyen jelentős mértékű erőforrásnak az idő és költséghatékony megszervezése és irányítása mellett, kiemelt jelentősége van a beruházáshoz kapcsolódó jogi és projektmenedzsmenti feladatok megtervezésének, összehangolásának, így például az egyes engedélyek megszerzésének, kapcsolódó beszerzési, adásvételi-, vállalkozási-, megbízási szerződések megkötésének, ezen feladatok idősávos megtervezésének. Maga a projekt előkészítése is jól átgondolt és megtervezett munkát igényel, mivel a beruházás célterületét képező ingatlanok megvétele, beruházási célterületté történő átminősítése, telekalakítás is több hónapos folyamat.

2. Engedélyeztetés

Az építkezés megtervezése előtt szükséges megvizsgálni a terület régészeti érintettségét az illetékes múzeum és építésügyi, örökségvédelmi hatóságok bevonásával. Emellett kiemelt jelentősége van a természetvédelmi, környezetvédelmi követelmények betartásának, a környezeti hatásvizsgálati és az egységes környezethasználati engedélyezési eljárás lefolytatásának, mely szintén több hónapot, akár félévet-évet átívelő folyamat. A termőterület termelésből történő kivonása földhivatali engedélyhez kötött, mely eljárás után földvédelmi járulékot kell fizetni. Továbbá a közműszolgáltatók állásfoglalását is be kell szerezni, a terület közművesítési feltételeiről.

Mivel az egyes hatóságok hatásköre alá tartozó engedélyek átfedésben lehetnek egymással, célszerű, amennyiben arra lehetőség van, már az engedélyeztetési eljárások megkezdésekor közös egyeztetéseket szervezni az érintett hatóságok által delegált szakemberekkel, ügyintézőkkel.

3. Szerződéskötések tágabb értelemben

Ugyanígy a projekt során megvalósítani kívánt üzemegységek tervezésére, kivitelezésére irányuló szerződések megkötése, tárgyalások, beszerzési versenyeztetések lefolytatása is rendkívül időigényes folyamat, ami jól megszervezett munkát és projektirányitást igényel.

Ezen belül fontos kiemelni a vállalkozási-, megbízási szerződések tartalmának, azok, projekthatáridők szempontjából történő összehangolását, valamint a kellő jogvédelmet célzó szerződéses biztosítékok kikötését. Mindez azon végső cél érdekében, hogy a projekt a kitűzött határidőn- és költségkereten belül sikeresen megvalósuljon.

Érdemes rendszeres jelleggel, akár hetente projektmeetinget tartani a tervezésben, illetve később a kivitelezési munkákban részt vevő szakemberekkel a megrendelői-, vállalkozói oldalról közösen, annak érdekében, hogy a munkálatok tervezetten haladjanak, az egyes szakági- és részfeladatok összehangolásra kerüljenek.

4. Szerződéskötések szűkebb értelemben

Ez a feladat a klasszikus jogi tevékenység és vonatkozó jogszabályi, hatósági előírások figyelembevétele-, betartása mellett, nagyfokú csapatjátékos szemléletmódot és kereskedelmi, üzleti érzéket is igényel a közreműködő jogász részéről, a hatékony ügyvitel érdekében a projektteammel – műszaki, kereskedelmi, pénzügyi szakemberekkel, illetve a teljesítésben részt vevő vállalkozókkal, szakemberekkel is – szorosan együttműködve.

Beruházói, megrendelői oldal képviselete esetén a szerződéses feltételek kialakítása során érdemes törekedni arra, hogy azok minél nagyobb mozgásteret biztosítsanak a megrendelő részére a szerződés módosításához, esetleges megszüntetéséhez a projektterv változásaihoz mérten, ugyanakkor megfelelő biztosítékot nyújtsanak a vállalkozók szerződésszerű teljesítése érdekében.

Már a szerződéses tárgyalások során javasolt felhívni az egyes beszállítók, vállalkozók és a projekt tervezésében-, kivitelezésében közreműködő szakemberek figyelmét, hogy a szerződéses határidők tartása az általánosan elvárt mértéken túl, kiemelten fontos a megrendelő számára, hiszen akár százból egyetlen vállalkozó késedelmes teljesítése is kihatással lehet a projekt véghatáridejére.

5. Határidők biztosítása

A vállalkozási szerződésekben a szerződéses véghatáridő tartásának nyomon követesére jó megoldás lehet a teljesítést ütemekre bontani részteljesítési határidőkkel, melyek biztosítására késedelmi-, meghiúsulási, nem teljesítési kötbér írható elő.

Azon munkák esetében pedig, amelyekre a vállalkozó jótállást vállal, a vállalkozó általi bankgarancia nyújtásához köthető a teljesítés jogszabályoknak és a szerződés előírásainak való megfelelősége.

A szerződésben a teljesítési részhatáridők, a szerződésszerű teljesítés feltételeinek, illetve a megrendelő részéről a kifizetés teljesítésnek egyértelmű feltételekhez rögzítése előnyös mind a megrendelő, mind a vállalkozó szempontjából, mivel ezáltal a szerződéses munka ütemterve még egyértelműbb és kiszámíthatóbb. Előnye továbbá, hogy nem kell egy nagy értékű munkát előre „megfinanszírozni” a vállalkozónak, ugyanígy a megrendelő is csak a már teljesített részfeladat után köteles fizetni. Ezzel leegyszerűsíthetőek egy későbbi esetleges jogvitánál is a bonyolult elszámolási problémák és cashflow szempontból is jobb tervezhetőséget biztosít a szerződő felek részére.

Teljesítési részhatáridők rögzítésével lehetőség van arra is, hogy későbbi szerződésmódosítással a szerződő felek az egyes részhatáridőket további részekre bontsák, bizonyos feladatok határidejét későbbre tegyék, ha a vállalkozó részéről finanszírozási-, anyagbeszerzési- vagy munkaszervezési problémák miatt a részhatáridők tartása veszélybe kerülne, illetve másik oldalról nézve, ha a teljesítési határidők újratárgyalására azért lenne szükség, mert a megrendelő akadályozza az érdekkörébe tartozó vagy más vállalkozó terjedelmébe tartozó munkafolyamat késése miatt a vállalkozó szerződött határidőre történő teljesítését. A szerződéses munkák tervezett haladása érdekében, érdemes a szerződő feleknek folyamatos egyeztetéseket, közös helyszíni felméréseket végezni rendszeres időközönként, akár hétről-hétre és az esetlegesen késedelmi kötbérek vagy pótmunkák miatt felmerülő költségeket és a közösen megállapított új teljesítési határidőket már azok felmerülésekor szerződésmódosításban rendezni.

6. Teljesítéssel arányos vállalkozói díj fizetés

A vállalkozói szerződés alapján fizetett előleg, az egyes részteljesítési határidők biztosítására, illetve garanciális munkák esetében azok szerződésszerű teljesítésére előlegfizetési/ teljesítési/ jótállási bankgarancia nyújtását kötheti ki a megrendelő, mely bankgaranciának a vállalkozó részéről a megrendelőnek történő átadása képezheti a számla kifizetésének előfeltételét is. A bankgarancia a bank önálló, az ún. alapjogviszonytól (a két fél, azaz a vállalkozó, mint a bank megbízója, és a vele jogviszonyban álló megrendelő, mint kedvezményezett között megkötött szerződéstől) független, egyoldalú nyilatkozatban megtett fizetési kötelezettségvállalása. A bankgaranciában célszerű kikötni a bank visszavonhatatlan és feltétel nélküli kötelezettségvállalását az abban meghatározott összeg fizetésére, ha a szerződő fél, jelen esetben a vállalkozó nem, vagy nem megfelelően teljesíti valamely szerződéses kötelezettségvállalását. Így a vállalkozó esetleges szerződésszegése esetén a bankgarancia megfelelő védelmet biztosít a megrendelő számára egy harmadik személy teljesítésbe történő bevonásának többletköltségei fedezésére is.

7. Garanciális időszak

A kivitelezési munka befejeztével, illetve a garanciális időszak lejárta előtt érdemes közös bejárást tartani a kivitelezőkkel, az esetleges garanciális igények felmérése, rögzítése céljából. A szerződésben pedig ezen időszakra bankgarancia nyújtása vagy a vállalkozói díj egy részének visszatartása írható elő az esetleges garanciális hibák, hiányosságok javításának, pótlásának biztosítására.

8. Jogi költségtervezés

Egy zöldmezős beruházási projekt megtervezése, kivitelezése, a próbaüzem-, beüzemelés időszakára is kiterjedően több éves időtartamú munka, mely az egyes megvalósulási szakaszokat tekintve számos, de több, különböző jogi feladattal jár. Az ügyvédi megbízási szerződés kötése során, kiemelten fontos megállapodni a folyamatos elérhetőségben, rugalmas rendelkezésre állásban és az igény szerinti helyszíni jelenlét biztosításában, célszerű továbbá havi fix díjas megbízást kötni.

A cikk szerzője dr. Hohol-Németh Adél ügyvéd, a CLM Bitai & Partners Corporate, Employment szakértője. A CLM Bitai & Partners Ügyvédi Iroda a jogaszvilag.hu szakmai partnere.


Kapcsolódó cikkek

2022. június 20.

Jogi projektmenedzsment az adatvédelmi megfelelőség terén

A megfelelő szintű jogászi projekt menedzsment – a vállalkozás vezetősége által kialakított projekt team-mel együttműködve -, komoly hozzáadott értéket tud biztosítani az ügyfelek részére az adatvédelmi compliance projektek hatékonyságához, sikeréhez.
2022. november 3.

Jogi projektmenedzsment webshopok esetén

Ma már egyértelmű, hogy a webáruházak nyitása, működtetése kapcsán szerteágazó feladatoknak és számos jogszabályi követelménynek kell megfelelni, amely jogász bevonása nélkül szinte lehetetlen.