Jogszabályfigyelő 2024 – 17. hét
Alábbi cikkünkben a 2024/46–47. számú Magyar Közlönyben megjelent szakmai újdonságok közül válogattunk.
A bérleti szerződés jogi buktatói, avagy mire kell figyelnünk ha bérleti szerződést kötünk?
Cikkünkben a szerző a bérleti szerződés létrejöttével és megszűnésével kapcsolatos fontos kérdéseket járja körül.
Releváns jogszabályok:
1. A használat jogi természete
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) hatodik könyvének harmadik része tartalmazza az egyes szerződésekre vonatkozó szabályanyagot, ahol megtalálhatjuk a használati szerződéseket. Használati szerződés gyűjtőhalmaznak nincs általános fogalma, elnevezéséből, továbbá a Ptk.-ban e helyütt nevesített szerződési fajtákból következtethető, hogy használati szerződések jellemzője, valamely ingó, vagy ingatlan dolog, általában ellenérték fejében történő időleges használatának átengedése.
Időleges használat jogának „bírása” általában a felek konszenzusa alapján áll fenn, vagyis a jogszerű használat feltétele, hogy ebben a felek szerződésben állapodjanak meg. A Ptk. 6:331. § (1) bekezdése értelmében a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A bérleti szerződés kapcsán a Ptk. nem határoz meg alakiságot, létrejöhet írásban, szóban és ráutaló magatartással [Ptk. 6:4. § (2) bekezdés].
2. A bérleti szerződés megszűnése mint jogi kockázat
Gazdasági életben jellemzően a kötelem megszűnése, vagy megszüntetése kapcsán merülnek fel jogviták, éppen ezért tartjuk fontosnak felhívni a figyelmet a bérleti szerződés megszüntetésével kapcsolatos jogi kockázatokra. A bérlet megszüntethető a felek közös megegyezése alapján, ebben az esetben a bérleti időtartamának nincs relevanciája, akár a határozott, akár a határozatlan időre kötött bérleti szerződés megszüntethető konszenzussal [Ptk. 6:212. §].
A Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó szabályaiból az a következtetés vonható le, hogy amennyiben a felek a bérleti szerződésben nem rögzítik annak határozott időre vonatkozó létrejöttét, úgy a felek között a szerződés határozatlan időre jön létre. Bérleti jogviszony határozott, vagy határozatlan időre történő létrehozásának kérdésköre a gazdasági életben kiemelt jelentőségű, hiszen jogi entitások működése sok esetben harmadik személyek által biztosított ingó, vagy ingatlan vagyontárgyak időleges használatba adásával tartható fenn.
A határozott időre vagy bontó feltétellel kötött bérlet a megállapított idő elteltével vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével megszűnik [vö. 6:116. § (2)-(3) bekezdés]. Kérdés azonban, hogy mi történik abban az esetben, ha a határozott időre kötött bérleti szerződés, idő elteltére tekintettel történő megszűnését követően a bérlő az időleges használatba adott dolgot továbbhasználja?
A Ptk. 6:338. § (1) bekezdése szerint, „ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.”
Álláspontunk szerint a jogalkotó a régi Ptk.-hoz képest egyértelműsítette, hogy a tovább-használat olyan utaló magatartás, amely szerződés fenntartási jognyilatkozatnak tekinthető, azonban nem mellőzi annak szabályozását, hogy a tovább-használattal szemben a bérbeadó tiltakozhat, ennek elmaradása azonban szintén kötelem-fenntartó körülményként értékelendő, és a bérleti jogviszony de iure határozatlan idejűvé alakul át.
A régi Ptk. bérleti jogviszonyokban a határozott idő elteltét kezdetben egyértelműen kötelemszüntető tényként kezelte [r.Ptk. 430.§ (1) bekezdés], azonban a bírói gyakorlat elfogadta, hogy amennyiben bérlő visszaszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti, és a tovább-használattal szemben a bérbeadó nem tiltakozik, úgy a jogviszony határozatlan idejűre történő módosulása megállapítható[1].
Leszögezhető tehát, hogy határozott idejű bérleti jogviszonyok esetén, a határozott idő elteltére tekintettel megszűnni látszó szerződést határozatlan idejűvé alakítja a bérlő tovább-használata, kivéve, ha a tovább-használattal szemben a bérbeadó tiltakozik. Amennyiben a jogvesztő határidőn belül a bérbeadó tiltakozását nem egyértelműsíti, úgy a dolog bérlő általi használatának ellenértékét a bérbeadó bérleti díj jogcímén érvényesítheti, és adott esetben – amennyiben a szerződés fenntartását nem kívánja – a jogviszonyt a felmondás szabályai szerint kell megszüntetnie.
A Ptk. 6:338.§ (1) bekezdésének deklarációját az hívta életre, hogy a főszabály szerint a határozott időtartamra kötött bérlet rendes felmondással nem szüntethető meg, így a jogalkotónak megoldást kellett kínálnia arra az esetre, ha a felek között a szerződésben meghatározottak a jogviszony határozott időre történő megszűnésére tekintettel fennmaradnak. A Ptk. 6:338.§ (1) bekezdése nélkül a felek között az elszámolás rendkívüli nehézségekbe ütközne.
3. Elszámolás a szerződés megszűnését követően
Mivel a szerződés tartalmát a felek – a Ptk. 6:59. § (2) bekezdésének keretei között – szabadon állapítják meg, így nem kizárt az, hogy a felek a Ptk. 6:338.§ (1) bekezdésének „automatikus” alkalmazását kizárják, miként a felek az idő elteltét ténylegesen kötelemszüntető tényként kezeljék. Ebben az esetben a bérlőnek kiemelt figyelmet kell fordítania a határozott idő elteltére, ugyanis a dolog visszaszolgáltatásának kötelezettsége a terhén áll.
Joggal merülhet fel a kérdés, hogy amennyiben a bérleti szerződés a felek között a határozott idő elteltére – de ugyanígy a bérbeadó alakító, szankciós, vagy „rendes” felmondási joga alapján – tekintettel megszűnik, és a felek között a jogviszony határozatlan időtartamúvá történő átalakulása nem állapítható meg, de a bérlő visszaszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti, miként definiálható a jogi helyezte, milyen követelések érvényesíthetők vele szemben?
A Ptk. 5:9. § (1) bekezdése egyértelműen kimondja, hogy „aki jogalap nélkül van a dolog birtokában, köteles a dolgot a birtoklásra jogosultnak kiadni.” Jogalap nélküli birtokos az tehát, aki valamely dolog hasznát úgy szedi, a dolgot oly módon birtokolja, hogy arra őt bármely relatív, vagy adott esetben abszolút szerkezetű jogviszony feljogosítaná.
A Ptk. a jogalap nélküli birtokos felelőssége során aszerint differenciál, hogy a jogalap nélküli birtokos jó,- vagy rosszhiszeműen jutott a dolog birtokába[2]. Polgári jogi jogviszonyokban a jóhiszemű az, aki nem tud, vagy kellő körültekintés mellett sem kellene tudnia a látszattal ellentétes valóságról, míg rosszhiszeműnek kell tekinteni azt a személyt, aki tud vagy tudnia kellene kellő körültekintés mellett a látszattal ellentétes valóságról.
A Ptk. 5:11.§ (3) bekezdése a fentiekkel összefüggésben egyértelműsíti, hogy „a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos köteles megfizetni azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott, továbbá a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint köteles megtéríteni a dologban bekövetkezett mindazon károkat, amelyek a jogosultnál nem következtek volna be.
Amennyiben tehát a felek között a bérleti szerződés megszűnik, és a bérlő visszaszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti, a jogviszony megszűnésére tekintet nélkül a dolgot birtokában, és használatában tartja, és e körülményről tényszerűen tudomással bír, tehát tudott a részéről, hogy a használatra jogcímmel nem rendelkezik, úgy a Ptk. 5.11.§ (3) bekezdése alapján kártérítő felelőssége fennáll[3], valamint a használat ellenértékeként használati díjat is köteles téríteni.
A Kúria (Legfelsőbb Bíróság) Polgári Kollégiumának 1/2010. (VI. 28.) PK véleménye 10. pontja szerint: „(…) használó fél jogi helyzetére a jogalap nélküli birtoklás szabályait kell megfelelően alkalmazni. A jogalap nélküli birtoklás szabályai jóhiszemű és rosszhiszemű birtoklás között különböztetnek. (…) A másik fél szolgáltatását egyoldalúan használó fél tudja, hogy ő maga még nem teljesítette a saját szolgáltatását, ezért az ő jogi helyzete a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokoséval analóg és ezért ő a másik fél kérelmére a Ptk. 195. § (3) bekezdés értelmében kamat illetve használati díj megfizetésére köteles.”
Álláspontunk szerint egyöntetű abban a gyakorlat, hogy valamely dolog jogcím nélküli használata esetén – visszterhesség vélelmére is tekintettel – megalapozza a dolog tulajdonosának, vagy a dolog használatára jogcímmel rendelkező jogosultjának használati díj iránti követelését.
Gazdasági életben gyakorta megjelenik, hogy a fél tényszerűen nincs annak az információnak a birtokában, hogy valamely ingó vagyontárgy használatára nem rendelkezik jogcímmel, sőt meggyőződése, hogy az adott dolognak tulajdonosa, utóbb azonban nyilvánvalóvá válik, hogy tulajdonosi jogállása vitatott. Ebben az esetben a fél jóhiszeműsége vélelmezhető[4], mely körülmény azonban nem annulálja használati díj fizetési kötelezettségét, azonban annak esedékessége a következők szerint állapítható meg. (Megjegyzést érdemel, hogy amennyiben a birtokos alaptalanul bízik abban, hogy valamely szerződés a dolog birtoklására feljogosítja, úgy jogállása a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokoséval azonossá válik.[5])
A Ptk. 5:11.§ (2) bekezdése azt mondja ki, hogy „a jóhiszemű jogalap nélküli birtokos az addig terjedő időre, amíg a birtokot tőle a jegyző vagy a bíróság előtt vissza nem követelik, az elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott hasznok értékének megtérítésére nem köteles, és a dologban bekövetkezett károkért nem felelős.”
A korábban hatályos Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 195.§ (2) bekezdésére utalással – amely tartalmában megegyező a Ptk. 5:11.§ (2) bekezdésével – a Kúria egyértelműen állást foglalt abban a kérdésben, hogy „dolog jogalap nélküli birtoklása esetén a jóhiszemű birtokos attól az időponttól kezdve kötelezhető használati díj fizetésére, amikor a birtoklásra jogosult a birtokot a bíróság előtt visszaköveteli.” [BH+ 2013.11.458]
Megítélésünk szerint a fentiekből az a következtetés vonható le, hogy a jóhiszemű jogalap nélküli birtokosnak használati díj fizetési kötelezettsége nincs arra az időre, amíg nincs abban a helyzetben, hogy tudomással bírjon jogalap nélküli birtoklásáról, ha azonban a dolog tulajdonosa, vagy annak használatára érvényes jogcímmel rendelkező személy a dolgot kiadni követeli, és a birtokos a visszaszolgáltatási kötelezettségének nem tesz eleget, úgy „quasi” rosszhiszemű birtokos pozíciójába lép, így használati díj fizetésére köteles.
Változik tehát a jóhiszemű birtokos helyzete, ha a birtokot tőle akár a jegyző, akár a bíróság előtt visszakövetelik. A dolog birtokának a jegyző vagy bíróság előtti visszakövetelése utáni időszak – magában a Ptk. szövegében elhagyva a régi Ptk.-nak a „nyilvánvalóan rosszhiszeművé nem vált” fordulatát – olyan átmeneti állapotnak tekinthető, amelyben bár a birtokos nem minősül rosszhiszeműnek, de mivel ettől az időponttól kezdődően már számolnia kell azzal, hogy köteles a dolgot kiadni, csak a saját kockázatára tekintheti magát jogszerű birtokosnak, ami az alább részletezettek szerint hat ki a kártérítési felelősségére. Mindamellett: ha a visszakövetelés folytán nem lehet kétsége abban, hogy az általa jogosnak vélt birtoklásának nincs alapja, akkor az eleve rosszhiszemű birtokossal azonos módon köteles megfizetni a beszedni elmulasztott és az elfogyasztott hasznok ellenértékét.[6]
4. Összegzés
Összegezve tehát megállapítható, hogy amennyiben a valamely dolog időleges használatára vonatkozó, határozott idejű szerződés a felek szerződési kikötése, kötelemszüntető megállapodása, vagy a jogosult tiltakozása alapján nem válik határozatlan idejűvé és a határozott idő elteltével megszűnik, de a bérlő a dolog visszaszolgáltatási kötelezettségét nem teljesíti, úgy a használat ellenértékét a birtokától elvont fél (bérbeadó) használati díj jogcímén érvényesítheti. Amennyiben a fennállt kötelem megszűnésére tekintet nélkül a bérlő dolog visszaadási kötelezettségét nem teljesíti, úgy rosszhiszemű jogalap nélküli birtokosnak tekintendő, a használati díj fizetési kötelezettségen túlmutatóan a bérbeadó felé kártérítő felelőssége is megalapozott lehet.
Ha és amennyiben valamely birtokosnak a birtok megszerzésekor nincs arról tudomása és az általában elvárható gondosság mellett nem is kellett felismernie, hogy a dolog birtoklásra nincs jogcíme, úgy használati díjat abban az esetben köteles fizetni, ha az arra jogosult a dolgot kiadni követeli, és e felhívás ellenére a birtokos ennek nem tesz eleget.
Fontos azonban leszögezni, hogy a felek között, dolog időleges használatára vonatkozó kötelemnek, a használati díj iránti igények megítélése kapcsán a birtokos jó,- vagy rosszhiszeműsége megítélése körében van jelentősége. Amennyiben a bérleti szerződésben a felek kizárták a Ptk. 6:338.§ (1) bekezdésének alkalmazását, vagyis a bérleti jogviszony tovább-használat alapján a jogviszony határozatlan idejűvé alakulása nem állapítható meg, úgy a bérlő alap nélkül hivatkozhat arra, hogy nem bírt arról tudomással, hogy a dolog birtoklására jogcímmel rendelkezik, így használati díj megfizetésének kötelezettsége „tudatlansága” miatt nem lehet alapos.
A jelen cikk a Dr. Sipka Ügyvédi Iroda és a Wolters Kluwer Kft. együttműködésének eredményeként született.
[1] BH 1968.1.5570; BH 1967.4.5258
[2] BH 1973.2.72
[3] BH+ 2010.7.294. a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos köteles a dolgot a tulajdonos birtokába bocsátani, és meg kell térítenie a birtoklás elvonásával okozott kárt is
[4] BH+ 2013.8.325 kimondja, hogy „jóhiszeműnek minősül a jogalap nélküli birtokos, ha a birtok megszerzésekor nincs arról tudomása és az általában elvárható gondosság mellett nem is kellett felismernie, hogy a birtoklásra nincs jogcíme.”
[5] BH 2005.10.359
[6] Polgári Jog I-IV. – új Ptk. – Kommentár a gyakorlat számára, frissítve: 2022. január 1.