A társasház, a Házirend és a kutyák
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Ami a tényállást illeti, az alperesi társasházban egy 39 m2-es lakás tulajdonosa volt az I. rendű felperes. A lakásban a lánya (II. rendű felperes) élt, aki ott hobbi célból nyolc spániel kutyát tartott. Az alperes időközben elfogadott Szervezeti és Működési Szabályzatának (SzMSz) mellékletét képező Házirend az Állattartás címszó alatt határozta meg az állattartás szabályait a közös és a külön tulajdonú területeken. Rögzítette, hogy a közös területeken állat nem tartható, a külön tulajdonú lakásban pedig csak az önkormányzati rendelet szabályainak megfelelően.…
Ami a tényállást illeti, az alperesi társasházban egy 39 m2-es lakás tulajdonosa volt az I. rendű felperes. A lakásban a lánya (II. rendű felperes) élt, aki ott hobbi célból nyolc spániel kutyát tartott. Az alperes időközben elfogadott Szervezeti és Működési Szabályzatának (SzMSz) mellékletét képező Házirend az Állattartás címszó alatt határozta meg az állattartás szabályait a közös és a külön tulajdonú területeken. Rögzítette, hogy a közös területeken állat nem tartható, a külön tulajdonú lakásban pedig csak az önkormányzati rendelet szabályainak megfelelően. Tartalmazta azt is, hogy a háziállatot a lakás lakója köteles a jegyzőnél bejelenteni, illetve tartási korlátként lakásonként egy kutya és egy macska, vagy két macska, vagy két közepes testű kutya tartását tette lehetővé.
A felperesek keresete a rendelkezések érvénytelenségének megállapítására irányult. Álláspontjuk szerint a Házirend állattartásra vonatkozó szabályai sértik a vonatkozó jogszabályokat [Ptk., állatvédelmi törvény, kedvtelésből tartott állatok tartásáról és forgalmazásáról szóló Korm. rendelet]. Sérelmezte, hogy az állatok nyilvántartásáról szóló kormányrendelet nem ír elő bejelentési kötelezettséget, a jegyzőnek pedig az állatvédelem körében hatásköre sincs. A közgyűlési határozatot ezen túl a társasházi törvénybe ütközőnek is vélték, mivel szerintük a visszamenőleges jogalkotás tilalmába ütközik, mivel a hatálybalépése előtt keletkezett jogviszonyokra is kiterjed, így jóhiszeműen szerzett jogokat sért. Sérelmezték továbbá, hogy a közgyűlési határozat kifejezetten ellenük irányul, a tulajdonostársak a Házirend elfogadásával többségi helyzetükkel éltek vissza.
Az alperes álláspontja szerint a társasházi törvény biztosítja a társasházközösség számára a külön tulajdonú lakások használatának korlátozását [a szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően]. Hivatkozott arra is, hogy az I. rendű felperes nem él életvitelszerűen a társasházban, ezért alappal nem hivatkozhat kisebbségi érdeksérelemre, a II. rendű felperes pedig tulajdonjoga hiányában nem rendelkezik perbeli legitimációval.
Az első- és a másodfokú eljárás
Az elsőfokú bíróság egyetértett a II. rendű felperes perbeli legitimációja hiányára vonatkozó érveléssel, és a keresetet e vonatkozásban elutasította. Az I. rendű felperes keresetével kapcsolatban pedig arra hívta fel a figyelmet, hogy a társasházi külön tulajdon használatára, és használatának szabályozására a társasházi törvény rendelkezései az irányadók, ami kifejezetten felhatalmazza a társasházközösséget a külön tulajdon használatával kapcsolatos esetleges korlátozások megfogalmazására. Az SzMSz pedig a jövőre nézve állapít meg kötelezettségeket.
A másodfokú bíróság az I. rendű felperes tekintetében részben megváltoztatta az ítéletet és megállapította a közgyűlési határozat érvénytelenségét. Kiemelte, hogy a társasházi törvény a zavartalan együttélés érdekében felhatalmazza a társasházközösséget a külön tulajdon használatának szabályozására, ez a lehetőség azonban a külön tulajdonú lakás esetében csupán a „nem lakás célú” használat tilalmazására vonatkozhat. A tulajdonosi közösségnek csak arra van lehetősége, hogy a külön tulajdonú lakás használatának konkrét módozataira állapítson meg szabályokat. Az I. rendű felperes az ingatlanát lakás céljára használja, a törvény előírásait az ingatlan használata során nem sérti, és ezen az sem változtat, hogy a II. rendű felperes a lakásban kutyákat tart. A Házirend tartalma kötött: a külön tulajdonban végzendő építési, szerelési munkák és a zajjal járó egyéb tevékenység lakhatást zavaró szabályait rögzítheti. Jelen esetben azonban a házirend az állattartásra vonatkozóan tartalmazott a külön tulajdont érintő szabályt, és ezért érvénytelen.
A felülvizsgálati kérelem tartalma
Az alperes a döntés megváltoztatását és a kereset teljes elutasítását kérte.
A Kúria megállapításai
A Kúria úgy ítélte meg, hogy a másodfokú bíróság jogértelmezése indokolatlanul, a társasházi együttélés autonómiájával össze nem férő módon szűkítő jellegű. Kiemelte, hogy a vonatkozó jogszabályok nem tartalmaznak előírásokat a külön tulajdonban álló társasházi lakás állattartással összefüggő használatára, a használat joga ugyanis a tulajdonosi autonómiából fakad, és azt csak a szomszédjogi szabályok korlátozzák. A társasház viszont az a fórum, ahol mindkét terület, a külön tulajdonú lakás használata és az állattartásnak a lakáshasználat tárgykörébe tartozó módja szabályozás tárgya lehet. A törvény biztosítja a lehetőséget, hogy az együttélés normáit szabályzatokban, az SzMSz-ben, továbbá az annak részét képező Házirendben alkossa meg.
A társasházi törvény alapján valójában a mindennapi együttélés valamennyi helyzete szabályozható a Házirendben, amelyet a tulajdonostársak lényegesnek tartanak, így a törvény kifejezetten lehetőséget ad a külön tulajdonú lakás használatának, valamely konkrét használati forma szabályainak meghatározására. Arra azonban nincsen mód, hogy valamely tevékenység gyakorlását a külön tulajdonú lakás tekintetében a társasház a közösség előzetes engedélyéhez, jóváhagyásához kössön, erre csak a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetén ad arra lehetőséget a törvény. A szabályzatok megalkotásakor az adott szabályozási területet érintő jogszabályokra figyelemmel kell lenni, hiszen ellentétes szabályokat a társasház nem alkothat. Annak azonban nincs akadálya, hogy a jogszabályi előírásoknál szigorúbb normákat fogadjanak el a használat adott típusára, e tekintetben ugyanis kizárólag a tulajdonosi autonómia és az azonos tartalmú jogok egyensúlyának követelménye, mint korlát érvényesül. A Kúria szerint a Házirend nem előzetes hozzájárulást ír elő, csupán az állattartás szabályait fogalmazza meg a lakóközösség többségi igénye szerint, amely bizonyos szempontból kétségkívül szigorúbb, mint ahogy az az állattartással kapcsolatos jogszabályokból következne, a tulajdonjogból fakadó jogosultságok azonban erre lehetőséget adnak.
A kisebbségi érdeksérelem vizsgálata közben a Kúria kifejtette, hogy a lakás célú használat elsődlegesen a pihenés, a regenerálódás, a családi élet és a társas kapcsolatok, azaz a magánélet megnyilvánulásának színtere, amelynek szabályait a tulajdonostársak úgy alkotják meg, hogy a konfliktusok lehetőségét a minimálisra korlátozzák a közösségben. Városi körülmények között a nagyobb számú háziállat tartása tipikusan nem tartozik hozzá a magánlakás használatához, de a szükségesség-arányosság elvét általában nem sérti egy vagy két háziállat tartása. Az ezen túllépő állattartási tevékenység azonban meghaladja a tulajdonostársak tűrési kötelezettségét, ezért dönthetnek úgy, hogy nagyobb számú eb tartása nem fér össze a lakás célú használattal, olyan konfliktusok lehetőségét hordozza, amelyet nem kívánnak felvállalni. A társasházi törvény azt a lehetőséget biztosítja a társasházközösségnek, hogy a többséget érintő lehetséges konfliktusokat a szabályzatok útján megelőzze. Az adott esetben a társasházi tulajdonosok e lehetőségükkel élve, a szükségesség-arányosság követelményét nem sértő módon szabályozták a külön tulajdonú lakásokban folytatható állattartási tevékenységet.
A társasházi közgyűlési határozatot a Kúria sem ítélte visszaható hatályúnak, hiszen nem a határozathozatalig megvalósult használat „felszámolására” irányul, ugyanakkor az azt követő időszak használatának azonban szükségképpen meg kell felelnie a határozat előírásainak. Mindezek alapján a Kúria hatályon kívül helyezte a jogerős ítélet keresetnek helyt adó rendelkezését és helybenhagyta az elsőfokú bíróságnak döntését.
Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 20.284/2017.) a Kúriai Döntések 2018/9. számában 254.. szám alatt jelent meg.
