Földhasználati jog az új Ptk.-ban


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A piacgazdaság rendszeréhez mindinkább igazodó magánjogi szabályozás indokolttá teszi a föld és a rajta álló épület elváló tulajdonjogának korábbi gyakorlattól eltérő szabályozásának bevezetését.*


A 2014. március 15-én hatályba lépett új Polgári Törvénykönyvet (Ptk.) megelőző 1959. évi IV. törvény egy olyan történelmi korszak szülötte volt, amely kor diktatórikus államberendezkedése az államosítások révén szinte teljes mértékben likvidálta a magánjogi vagyoni forgalom és az emberi személyiség kibontakozásának természetes társadalmi feltételeit, ebbe beleértve a magántulajdon intézményét is. Az 1959-es Ptk. egy kiemelkedő alkotás, amelynek értékét tovább növeli, hogy a korszak társadalmi-gazdasági, valamint politikai körülményei között is képes volt a magánjog intézményes alapjainak színvonalas lefektetésére. Mindezek ellenére a Magyarországon 1990-ben lezajlott rendszerváltás által életre hívott átfogó gazdasági és társadalmi változások szükségszerűen kikényszerítették Polgári Törvénykönyvünk megújítását.

Az 1050/1998. (IV.24.) Korm. határozat elrendelte az új Polgári Törvénykönyv megalkotását. A Korm. határozat az új Polgári Törvénykönyv megalkotásának ars poeticáját is meghatározza, amelynek szellemében kimondja, hogy a „felülvizsgálat közvetlen célja egy korszerű, a nemzetközi gyakorlatnak és elvárásoknak megfelelő Polgári Törvénykönyv megalkotása, amely a gazdaság alkotmányaként a civilisztika alaptörvénye lesz” (cit.: A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal).

Magyarország az 1990-ben lezajlott rendszerváltozást követően a magántulajdon és a szabad vállalkozás talajára épülő piacgazdaság társadalmi rendjét vezette be. Alkalmazkodva az Európai Unióban tömörült államokban általánosan elfogadott társadalomképhez, a szociális piacgazdaság intézményi modelljét alapul véve fogadták el ezen társadalmi célkitűzések elérését szolgáló alkotmányos garanciákat. A rendszerváltozás nyomán megkezdődött a szociális piacgazdaság kiépítése, melynek elsődleges célja egy piaci viszonyokon alapuló, a kirívó visszásságokat állami beavatkozással tompító, a társadalom széles rétegei számára jólétet biztosító berendezkedés megvalósítása volt. A Polgári Törvénykönyv a magánjogot egészében átfogó kódex, az ország gazdaságának alkotmányaként szolgál, s alapelvként foglalja magában a tulajdonosok magánautonómiájának elfogadását, továbbá a magántulajdon teljes körű elismerését és védelmét.

A piacgazdaság rendszeréhez mindinkább igazodó magánjogi szabályozás indokolttá teszi a föld és a rajta álló épület elváló tulajdonjogának korábbi gyakorlattól eltérő szabályozásának bevezetését. Az új Polgári Törvénykönyv kimondja: az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Az épület és a föld tulajdonjoga főszabály szerint a földtulajdonost illeti meg, az új Ptk. viszont szakít azon korábbi gyakorlattal, amely a telek és az épület tulajdonjogának egy tulajdonosi kézben való összpontosulását eredményezte. 2014. március 15-étől a földtulajdonost megilleti azon jog, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló helyrajzi szám alatt jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba, ezáltal biztosított számára a jog, hogy a föld és a rajta álló épület önállóan is forgalomképes egységet képezzen.

Építményi jog

A föld és az épület elváló tulajdonjogának jogi szabályozását egyrészt az építményi jog bevezetése tette lehetővé. A második világháború után a jogalkotás felismerte, hogy célszerűségi okokból kifolyólag kénytelen kivételes esetekben feloldani a föld és az épület tulajdonosi egységét megkövetelő tradicionális szabályozást. Az „aedificiumsolocedit” elv merev követése ésszerűtlenül korlátozta az építkező fél és a telek tulajdonosának rendelkezési szabadságát, és nehézségeket állított a második világháborút követő tömeges lakásigények kielégítését szolgáló építkezések elé [cit: Menyhárd (2007)].

Az építményi jog nemzetközi tekintetben nem idegen jogintézményének hazánk jogrendszerébe történő beemelése lehetővé tette a földtől elváló épület tulajdonjogának jogi szabályozását. Az építményi jog nem tekinthető tulajdonjogi jogosultságnak, de terjedelmében közel azonos azzal. Az építményi jogosult a szerződés alapján az építmény használati joga felett teljes szabadsággal rendelkezett: elidegeníthette, megterhelhette továbbá átörökíthette azt, tehát az építményi jog árujelleggel bíró jogosultság volt (cit: Koller Kármen Csenge: A soproni mélygarázsügy).

Az építményi jog komoly múltra tekint vissza a jogtudomány történetében, hiszen eredeti római intézmény, amelynek keletkezése a köztársasági kor végére tehető. A felülépítményi jog mint kvázi tulajdonosi helyzet kialakulása arra az időre vezethető vissza, amikor Rómában egyes gazdag polgárok nagy mennyiségben kezdték felvásárolni a polgárháború idején elkobozott földeket. Ezzel párhuzamosan Róma lakossága folyamatosan emelkedett, így egyre égetőbb problémát jelentett a növekvő lakáshiány kezelése a birodalmon belül. A polgárháború tovább mélyítette a lakásínség által csak fokozódó társadalmi válságot, amely ösztönzőleg hatott a tőkével rendelkező polgárok bérházépítési törekvéseire. Ennek következtében alakult ki a felülépítményi jog, amely során a telektulajdonosok ellenszolgáltatás fejében átengedték telkeik használatát, amelyeken a befektetni kívánó vállalkozók lakóházakat építettek. A telektulajdonosok ezzel a megoldással megőrizték tulajdonjogukat a telek felett, de annak terheitől megszabadulva jövedelemhez jutottak, míg a bérház építője mentesült a telek megvásárlásának költségétől, ugyanakkor a telken lévő épület tekintetében a tulajdonjoghoz hasonló terjedelmű jogosultságra tett szert.

Magyarországon az 1867-es kiegyezést követően honosultak meg azok a feltételek, amelyek lehetővé tették a teljes árutulajdon megvalósulását. Az 1853. április 18-án kiadott igazságügy-miniszteri helyszínelési rendelet alapján született meg a hazai telekkönyvi nyilvántartás. A telekkönyvi nyilvántartás tárgyait a forgalomképes és megterhelhető ingatlanok képezték, s ezzel párhuzamosan kiestek a közjavak körébe tartozó ingatlanok. A telekkönyv bevezetésének célja a tulajdonjog biztonságának, az ingatlanforgalom zavartalanságának és a hitelezői érdekek védelmének biztosítása volt.

A második világháborút megelőző jogalkotás is felismerte, hogy a föld és a rajta álló épület közötti alkotórészi kapcsolatot tételező elv merev követése ésszerűtlenül korlátozza a telek tulajdonosának és az arra épületet emelő félnek a rendelkezési jogát. Ezzel indokolható tehát bizonyos helyzetekben az épület és a föld tulajdonjogának szétválasztása, amely szükségszerű és jogpolitikai szempontból is megalapozott lépésnek tekinthető. Az „aedificiumsolocedit” elv áttörése nemcsak a hozzátartozók között, hanem a nagyméretű ipari beruházások, építkezések esetében is vonzó alternatívát jelent a felek számára.

Földhasználati jog

A második világháborút követő magánjogunkban megjelenik az a megoldás, amely lehetővé teszi a telek és az épület tulajdonjogának elválását. A világháborút követő jogalkotás az építményi jog jogi konstrukciójával szemben az épület és a föld elváló, az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető tulajdonjogát tartotta hasznosabbnak. A két megoldást egymással összevetve az építményi joggal szemben az építkezői érdeket a törvény által garantált tulajdonosi pozíció jobban védi.

Az új Ptk. miniszteri indokolása is utal rá, hogy az új Ptk. továbbviszi az 1959-es Ptk. azon gyakorlatát, amely elfogadja: abban az esetben, ha valaki idegen földre épít, a földtulajdonossal kötött megállapodás alapján megszerzi az épület tulajdonjogát, akár az építkezést megelőzően, akár azt követően kötött megállapodás alapján.

Az 1959. évi Polgári Törvénykönyv engedélyezi a telek és az épület tulajdonjogának elválását és az ingatlan-nyilvántartásba önálló helyrajzi szám alatt való bejegyzését. A föld és az épület tulajdonjogának elválasztása szükségszerűen vonta maga után az épület és a föld tulajdonosának jogviszonyát alapvetően érintő földhasználati jog szabályozását. Az 1959-es Ptk. eredetileg csak szűk körben tette lehetővé az épület és a föld tulajdonjogának elválását. A kódex megalkotásakor az építkezés megkezdése előtt megkötött megállapodás feltételéhez közötte a jogalkotó az elválás lehetőségét, ezt azonban a Ptk. 1977-es novellája már szélesebb körben engedte meg. A PK 7. kollégiumi állásfoglalás a tulajdonos rendelkezési jogából indul ki annak egyértelművé tételével, hogy a ráépítés jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban, akár az építkezés befejezését követően is, a tulajdon rendezése kérdésében eltérően állapodtak meg [cit: Menyhárd (2007)].

Az új Polgári Törvénykönyv számos olyan újítást tartalmaz, amelynek bevezetésével új távlatokat nyitott Magyarország gazdasági berendezkedése szempontjából. A földhasználati jog vizsgálata során jól kivehető az az ív, amelyet a célszerűségi és gazdasági okoktól vezérelve a jogalkotás bejárt, s melynek eredményeképp mind megengedőbbé vált a jogi szabályozás az „aedificiumsolocedit” elv szigorú megkötésével szemben. Új Polgári Törvénykönyvünk lehetővé teszi, hogy ha valaki idegen földre épít, akkor a földtulajdonossal kötött előzetes megállapodás alapján megszerezhesse az általa építtetett épület tulajdonjogát.

A Ptk. az 1959-es Ptk. alkalmazásában elfogadott földhasználati jog intézményét megtartotta, viszont a föld és az épület tulajdonjogának elválását az új szabályozás már nem köti időbeli feltételhez. A jelenleg hatályos magánjogi szabályozás szerint a föld és az épület elváló tulajdonjogának keletkezését eredményező megállapodás megkötésének nem feltétele az építkezés időpontjához való igazodás. Az épület az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként, önálló helyrajzi szám alatt kerül be. Az egységes ingatlantulajdon elvi tisztaságának megőrzését hivatott szolgálni a Ptk. azon rendelkezése, hogy a föld és az épület tulajdonjogának elválása esetén a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg. Az épület és föld elváló tulajdonjoga esetén az épület tulajdonosát a törvény erejénél fogva illeti meg az épület használatához szükséges mértékben a földön használati jog. A szabályozás célja az, hogy a lehető legrövidebb ideig álljon fenn olyan helyzet, amikor az épület és a föld tulajdonjoga egymástól elválik.

HMJ – Hatályos Magyar Jogszabályok három nyelven

Több mint 350 jogszabály, több mint 120 Legfelsőbb Bírósági határozat rendelkező része, a kettős adóztatásról szóló egyezmények jelentős része, több mint 100 Legfelsőbb Bírósági állásfoglalást, több mint 120 Versenytanácsi határozat három nyelven. Az új Jogtáron online módon is elérhető.

Bővebb információ és konstrukciók >>

Az új Polgári Törvénykönyv a földhasználati jog szabályozásának tekintetében az építkezéshez való időbeli kötöttség feltételét törölte el. Ezen rendelkezés kapcsán az önállóan is forgalomképes épület megjelenése lehetővé teszi az ingatlanpiaci szereplők, így különösen a fejlesztők számára egy nagyobb telken zajló beruházás átadását vagy értékesítését oly módon, hogy ehhez a földterület tulajdonjogát nem szükségszerűen szerzik meg, vagy az elkészült felépítményeket már tulajdonosként, de szakaszosan fejlesztik és értékesítik. Mindezzel csökkenhetnek egy ingatlanfejlesztés vagy adásvétel forrásigényei is, hiszen nincs szükség a telek vagy egy teljes komplexum finanszírozására, elegendő lesz az adott felépítményre szükséges pénzt előteremteni.

A földhasználati jog szabályozásának kifejtett változásai egyértelműen teret nyitnak az ingatlanpiaci fejlesztések előtt, amely üdvözlendő jelenség a magyar gazdasági élet szempontjából.

A tanulmány szerzője: Cseh Esztella

Felhasznált irodalom:
A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal, CompLex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft., Bp. 2013., cit.: A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal
Dr. Földi András – Dr. Hamza Gábor: A római jog története és institúciói Nemzeti Tankönyvkiadó, Bp. 2012.
Hans – ArminWeirich: Grundstücksrecht, C.H. Beck’scheVerlagsbuchhandlung München 1996
Koller Kármen Csenge: A soproni mélygarázs-ügy: közjog és magánjog kereszttüzében Tudományos diákköri dolgozat, 2010., cit: Koller Kármen Csenge: A soproni mélygarázsügy
Menyhárd Attila: Dologi jog, Osiris Kiadó, Bp. 2007., cit: Menyhárd (2007)
Szakértői Javaslat az új Polgári Törvénykönyv tervezetéhez, Szerk.: Vékás Lajos, CompLex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft., Bp. 2008.
http://www.vg.hu/kozelet/jog/modosul-a-foldhasznalati-jog-szabalyozasa-406948

Felhasznált jogszabályok:
2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről
1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről
http://www.parlament.hu/irom39/07971/07971.pdf (letöltés:2014.08.30)

*E dolgozat a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda, az Új Jogtár és az Ars Boni jogi folyóirat által kiírt 2014. évi cikkíró pályázat keretében született, és 57. helyezést ért el.


Kapcsolódó cikkek

2024. november 12.

A fizetési meghagyásos eljárás perré alakulása esetén megtartandó különös kézbesítési szabályok

A gazdasági életben gyakran előfordul, hogy valamelyik fél a szerződésben vállalt kötelezettségének nem tud eleget tenni, esetleg szerződésen kívül kárt okoz, amire tekintettel a másik fél a tartozás kiegyenlítésére jogi lépésekhez kénytelen folyamodni. A pénztartozások esetében a fizetési meghagyásos eljárás hatékony eszközként szolgáltathat a teljesítés előlendítése érdekében.

2024. november 11.

Jogszabályfigyelő 2024 – 45. hét

E heti összeállításunkban a kormányzati igazgatási szünetről, a DÁP tv. végrehajtási rendeleteiről, egy földforgalmi ügyben született jogegységi határozatról és az Alaptörvény egységes szerkezetű szövegének a kihirdetéséről olvashatnak. A 2024/109–111. számú Magyar Közlönyben megjelent szakmai újdonságok közül válogattunk.

2024. november 11.

Munkaviszonyban létrehozott szellemi alkotások – mítosz és valóság

„A munkáltató minden, a munkavállaló által létrehozott szellemi alkotás jogát megszerzi, a jogszerzés ellenértékét a munkavállaló alapbére tartalmazza.” Sokak számára ismerős lehet ez a mondat. Rövid, nem vet fel további kérdéseket, mindenki ezt használja, eddig sem volt ebből jogvita és hasonló érvek sorakoztathatók fel mellette, de vajon tényleg jó ez így? A válasz az, hogy nem, de van megoldás.