Kötelezettségvállalás elővásárlási jog gyakorlása során
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozatának nem kell szó szerint tartalmaznia a törvény szövegét, azonban a nyilatkozatnak egyértelműnek és világosnak kell lennie, abból aggálymentesen megállapíthatónak kell lennie az elővásárlásra jogosult által vállalt kötelezettségeknek – a Kúria eseti döntése.
Ami a tényállást illeti, az eladók és a vevő (alperesi beavatkozó) adásvételi szerződést kötöttek egy erdő művelési ágú ingatlan 220/19273 és egy szántó művelési ágú ingatlan 1/1-ed tulajdoni illetőségére. Az ingatlanok a szerződés megkötésének időpontjában harmadik személy használatában álltak. A használat jogcímét (haszonbérlet) a hatóság törölte és 2017. június 1. napjával szívességi földhasználat jogcímén bejegyezte az alperesi beavatkozó használatát. Az adásvételi szerződés kifüggesztésének ideje alatt a felperes elfogadó jognyilatkozatot tett. Elővásárlási jogosultságát a Földforgalmi törvényre alapította: a föld eladása esetén elővásárlási jog illeti meg az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül, illetve a családi gazdálkodót, vagy a gazdálkodó család tagját. Nyilatkozatában kijelentette, hogy az adásvételi szerződést magára nézve kötelezőnek ismeri el. Az elfogadó jognyilatkozatban a felperes akként kijelentette, hogy „A Földforgalmi törvény 13. § (4) bekezdése alapján nyilatkozom, hogy a harmadik személy használatában álló földön fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítom meg és a földhasználati jogviszony megszűnését követő időre vállalom a Földforgalmi törvény 13. § (1) bekezdésében meghatározott hasznosítási kötelezettséget”.
Az alperes határozatával az adásvételi szerződést a szerződés szerinti vevővel hagyta jóvá, ezzel egyidejűleg a jóváhagyást a felperes tekintetében megtagadta. A döntés indokaként kifejtette, hogy a felperes nyilatkozata nem tartalmazza a Földforgalmi törvényben a tulajdonszerzés feltételeként előírt nyilatkozatot és azt külön sem csatolták a jogszabályoknak megfelelően. Mindezek alapján a felperes jognyilatkozatát olyannak tekintette, mintha az elővásárlási jogát az arra jogosult nem gyakorolta volna.
A felperes az alperesi határozat hatályon kívül helyezését, új eljárás lefolytatását és az alperes új határozat hozatalára történő utasítását kérte.
Az elsőfokú eljárás
A bíróság az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. A Földforgalmi törvény elemzését követően arra az álláspontra helyezkedett, hogy irreleváns az, hogy a kötelezettségvállalást a szerződésben vagy a nyilatkozatban jogszabályhelyre utalva, vagy a jogszabályszöveget tételesen átemelve teszi-e meg a szerző fél, ugyanis maga a jogalkotó azt írta elő, hogy „előírt tartalmú nyilatkozatait” kell tartalmaznia a szerződésnek, illetve a nyilatkozatnak. Mindebből azt a következtetést vonható le a bíróság szerint, hogy amennyiben a vállalás tartalma egyértelmű, úgy nincs annak relevanciája, hogy ezt a szerző fél milyen módon, szövegszerű átültetéssel, vagy a jogszabályhely megjelölésével és az arra vonatkozó vállalással teljesítette-e. A felperes kétségkívül szövegszerűen szerepeltette a Földforgalmi törvényben írt kötelezettségvállalást a nyilatkozatban, illetve jogszabályhelyre utalással kifejezett vállalást tett arra, hogy a 13. § (1) bekezdésében írt kötelezettségeket [a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig főszabályként más célra nem hasznosítja] a földhasználati jogviszony megszűnését követően vállalja. Az előírt „tartalmú” nyilatkozatok hiánya, mint megtagadási ok tekintetében utalt arra, hogy amennyiben a nyilatkozatban, illetve a szerződésben akár utalással, akár szövegszerűen a kötelezettségvállalás megjelenik, úgy a megtagadásnak jogi alapja nincs.
A fellebbezés tartalma
Az alperesi beavatkozó érvelése szerint a jogalkotó szándéka szerinti helyes értelmezés az, hogy a jognyilatkozatot tevő akkor tesz eleget a jogszabályi kötelezettségének, ha a Földforgalmi törvény szerinti jognyilatkozatot kifejezett módon, azaz szövegszerűen teszi meg.
A másodfokú eljárás
A másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét és a felperes keresetét elutasította. Álláspontja szerint nem elegendő a Földforgalmi törvény egyes, konkrét kötelezettségvállalást tartalmazó rendelkezéseire utalni (azt „vállalni”), hanem az abban foglalt kötelezettségek vállalásáról kifejezetten nyilatkozni szükséges. A 13. § (1) bekezdésében foglaltakról való kifejezett formában és teljes tartalommal megtett nyilatkozatot akkor is teljesíteni kell, ha az adott ingatlan harmadik személy használatában áll, ebben az esetben ugyanis csak az jelent eltérést, hogy a konkrét, a 13. § (1) bekezdésében meghatározott kötelezettségeket a jognyilatkozatot tevőnek a fennálló földhasználati jogviszony megszűnését követő időre kell vállalnia. Önmagában az, hogy a felperes a nyilatkozatában hivatkozik a „hasznosítási kötelezettség” vállalására, nem változtat azon, hogy a Földforgalmi törvénynek megfelelő nyilatkozatot nem tette meg. Mindezek alapján a bíróság szerint a felperes nyilatkozatát olyannak kellett tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna.
A felülvizsgálati kérelem tartalma
A felperes kiemelte, hogy az elfogadó nyilatkozatban szövegszerűen szerepeltette a Földforgalmi törvényben írt kötelezettségvállalást [13. § (4) bekezdés: ha a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés tárgyát képező föld harmadik személy használatában van, a szerző félnek kötelezettséget kell vállalnia, hogy a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítja meg, és megszűnését követő időre az 13. § (1) bekezdésben foglalt kötelezettségeket vállalja.], illetve a törvény 13. § (1) bekezdésében írtakra utalással kifejezett és egyértelmű vállalást tett arra, hogy az abban foglalt kötelezettségeket a földhasználati jogviszony megszűnését követően vállalja. Kiemelte, hogy elfogadó nyilatkozata egyértelmű és beazonosítható kötelezettségvállalást tartalmaz, amely a vonatkozó jogszabályi előírásoknak megfelel, ezen túlmenően elfogadó nyilatkozata nem általánosságban hivatkozik a Földforgalmi törvényre, hanem konkrétan a Földforgalmi törvény 13. § (1) bekezdését jelölte meg.
A nyilatkozatoknak tartalmukban kell megfelelniük a törvényi előírásoknak. Nem vonható le olyan következtetés, illetve olyan jogszabály-értelmezés, hogy a nyilatkozattételre köteles személy kizárólag akkor tenne eleget a jogszabályi kötelezettségének, ha a Földforgalmi törvény 13. §-ában előírt nyilatkozatot szó szerint szerepelteti nyilatkozatában. A nyilatkozatoknak nem kell tartalmazniuk szó szerint a törvény szövegét. Amennyiben a kötelezettségvállalás a nyilatkozatban egyértelműen beazonosítható, úgy az a jogszabályi követelményeknek megfelel.
Az alperes meglátása szerint nem szükséges külön két nyilatkozat, így a Földforgalmi törvény 13. § (1) és (4) bekezdése szerinti nyilatkozat megtétele, de csupán a Földforgalmi törvény 13. § (1) bekezdésére történő utalás nem elegendő a 13. § (4) bekezdésében előírt nyilatkozati kötelezettség teljesítéséhez. Amennyiben a föld harmadik személy használatában van, úgy a (4) bekezdés szerinti nyilatkozatot kell úgy megtenni, hogy a szerző félnek kötelezettséget kell vállalnia, hogy a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbítja meg, és a megszűnését követő időre az (1) bekezdésben foglalt kötelezettségeket szövegszerűen vállalja. Nem elégséges álláspontja szerint a törvény rendelkezéseire utalni, hanem az abban foglaltakat kell kifejezetten, szövegszerűen nyilatkozatba foglalni.
A Kúria megállapításai
A Kúria értelmezése szerint a Földforgalmi törvényben meghatározott jognyilatkozatoknak nem kell tartalmazniuk szó szerint a törvény szövegét, továbbá, hogy azokban nem elegendő csupán általánosságban utalni a Földforgalmi törvény előírásaira. A kötelezettségvállalásnak egyértelműen beazonosíthatónak kell lennie, olyan konkrét megfogalmazásokat kell tartalmaznia, amelyek alapján a jogszabályi követelményeknek való megfelelés minden kétséget kizáróan megállapítható. Mivel a törvény a jognyilatkozat szövegére nézve, annak pontos megfogalmazására vonatkozóan kötelező rendelkezést, szövegszerű elvárást nem határoz meg, ugyanakkor több helyen maga is visszautal a törvény korábbi bekezdéseibe, ezért nem kifogásolható a nyilatkozatban az utalás alkalmazása abban az esetben, ha az pontos, és a törvény rendelkezésével aggálymentesen beazonosítható. Az ügyben a 13. § (1) bekezdésre való hivatkozás nem általánosságban tartalmaz utalást a törvényre, hanem a felperes kötelezettségvállalása egyértelműen azonosítható törvényhelyekre, kötelezettségekre vonatkozik, a felperes jognyilatkozata tehát pontos és aggálymentesen beazonosítható, abból egyértelműen megállapítható a kötelezettségvállalás ténye, a kötelezettségvállaló személye és a kötelezettségvállalás pontos tartalma is, így az nem kifogásolható.
A Kúria szerint tévesen jutott a másodfok arra a megállapításra, hogy a felperes nyilatkozatát olyannak kellett tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. Mindezek alapján a Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
Az ismertetett döntés (Kúria Kfv.II.37.619/2019.) a Kúriai Döntések 2020/8. számában 251. szám alatt jelent meg.
Releváns jogszabályhely: 2013. évi CXXII. törvény 13. §, 14. §, 15. §, 21. § (5) bekezdés, (9) bekezdés.
