Alábbi cikkükben a szerzők a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás főbb ismérveit ismertetik.
A jótállás, avagy köznapibb nevén a garancia vonatkozásában első körben inkább gondolunk valamilyen elektronikai eszközre, netán autóra, mint épületekre. Ugyanakkor viszont önálló kormányrendelet vonatkozik a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásra (181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet). Az alábbiakban ennek főbb ismérveit ismertetjük.
Mit jelent a garancia (jótállás)?
Az új lakóingatlanok kötelező jótállása kapcsán első körben a hibás teljesítés és a kellékszavatosság fogalmára kell hivatkoznunk.
Fontos rögzíteni, hogy új lakóingatlanok adásvételénél a kötelezett (eladó) szolgáltatása az általa újonnan felépített lakóingatlan, a jogosult (vevő) ellenszolgáltatása pedig a vételár.
Hibás teljesítésről akkor beszélünk, hogy ha a szolgáltatás (esetünkben maga az ingatlan) a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek [Ptk. 6:157. §]. A kellékszavatosság definíciója alapján olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik. [Ptk. 6:159. § (1) bek.].
Némi leegyszerűsítéssel azt mondhatjuk, hogy az újonnan épült lakóingatlanok esetében a kellékszavatossági jog alapján a vevőt az alábbi jogok illetik meg és az alábbi logikai sorrendben:
1. kijavítás, vagy kicserélés;
a) a kicserélésen a munkával elérhető eredmény részben vagy egészben való újbóli teljesítését kell érteni; és
b) a kijavítás vagy a szolgáltatás részben vagy egészben való újbóli teljesítése – a jogosult szerződésszerű teljesítéshez fűződő érdekei figyelembevételével – a munkával elérhető eredmény létrehozásának az eredetileg vállalthoz képest eltérő módjával is megvalósulhat; az ebből eredő többletköltségek a kötelezettet terhelik.
2: árleszállítás vagy a hibának a kötelezett költségére történő kijavítása vagy mással való kijavíttatása;
3: elállás (jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye).
És akkor lássuk a jótállás (garancia) definícióját: Aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért. Mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.
A fentebb írtak alapján tehát jótállás esetében is elsősorban – amennyiben lehetséges – kijavítást vagy kicserélést jogosult követelni a vevő. Ha nem lehetséges vagy az eladó nem vállalja, úgy a kötelezett költségére a vevő maga javíthatja ki vagy javíttathatja ki.
Elhatárolás
A kellékszavatosság és a jótállás elhatárolása szempontjából a legfontosabb szabály, hogy a kellékszavatosságnál a jogosultnak kell bizonyítania, hogy olyan (rejtett) hibáról van szó, amely a teljesítés időpontjában is fennállt (azaz a hiba oka nem a használat következményeként jelentkezik), azaz valamilyen kivitelezési hibával állunk szemben. A jótállásnál ez a bizonyítási teher fordul meg, azaz a jótállás időtartama alapján a jogosultnak kell(ene) bizonyítania, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett, praktikusan a hiba oka nem függ össze a kivitelezéssel.
Figyelemmel arra, hogy az újonnan épült lakóingatlanok jelentős értéket képviselnek, tehát kiemelkedően magas vételárat fizet érte a vevő; illetve arra, hogy a lakóingatlanoknál a hibás teljesítés bizonyítása igencsak körülményes (szakértői vizsgálat, megbontás, stb.) és költséges, így érthető az a jogpolitikai cél, hogy a Ptk. általános szabályaihoz képest további normák adjanak iránymutatást ezekre az élethelyzetekre.
Kötelező jótállás
A Ptk. alapján ingatlanok esetében a jogosultat a teljesítéstől számított 5 évig illeti meg kellékszavatossági jog.
A jótállás fentebb hivatkozott definíciója alapján a jótállás alapulhat a felek megállapodásán és kötelező jogszabályi rendelkezésen. Ilyen kötelező szabály a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet (Kormányrendelet). A Kormányrendelet alapján a lakásoknak és lakóépületeknek egyes részeihez kapcsolódóan 3 különböző időtartamú jótállásra kötelezi a kivitelezőket a jogszabály.
Lakás alatt az OTÉK 105. § (1) bekezdésében foglalt fogalmat kell érteni. Lakóingatlan alatt pedig jellemzően lakást és a hozzá tartozó kiszolgáló-helyiségeket magában foglaló épületet kell érteni [OTÉK 1. sz. melléklet 78. pontja].
A Kormányrendelet 1. és 2. számú mellékleteiben foglalt épületszerkezetekre, továbbá lakás- és épületberendezések beépítésére, illetve beszerelésére, valamint a lakások kiszolgáló-helyiségeire és részeire a kötelező jótállás időtartama 3 év. Ilyenek például: falak, kémények, főzőkészülékek, beépített bútorok. A jótállási kötelezettség kiterjed az 1. számú melléklet 2. pontjában meghatározott lakás- és épületberendezésekre is (főszabály szerint csak azok beszerelésére!), amennyiben azok a lakás alkotórészének minősülnek.
A jótállási kötelezettség kiterjed az újonnan épített lakásoknak, lakóépületeknek és a közhasználatú építményeknek[1] a 3. és 4. mellékletben meghatározott épületszerkezeteire és az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékeire és anyagaira.
A 3. számú mellékletben foglalt épületszerkezetek és az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékekre és anyagokra a jótállás időtartama 5 év. Ilyenek többek között: tetőhéjalások, nyílászáró szerkezetek, klíma- és szellőzőberendezések, liftek.
A 4. számú mellékletben foglalt épületrészek esetében a jótállás időtartama pedig 10 év. Ilyenek többek között: födém, teherhordó vázak, alapozási szerkezetek, talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések.
A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő, a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti.
Fontos azt is rögzíteni, hogy legkésőbb a lakóingatlan birtokának átruházásakor a jótállásra kötelezett köteles átruházni a jótállási jegyet; ugyanakkor ennek elmaradása nem érinti a vásárlót megillető jótállási jog fennállását, érvényesíthetőségét.
Érdemes tehát átnézni ezt a rövid Kormányrendeletet annak érdekében, hogy már előzetesen tisztába legyünk azzal, a megvásárolt újépítésű lakóingatlan egyes részei tekintetében meddig illeti meg a vevőt a jótállás.
A cikk szerzője dr. Bihary Ákos partner ügyvéd és dr. Kaltenecker Dániel. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
Lábjegyzet:
[1] Közhasználatú építmény: az olyan építmény (építményrész), amely
– a település vagy településrész ellátását szolgáló funkciót tartalmaz, és
– használata nem korlátozott, illetve nem korlátozható (pl. alap-, közép-, felsőfokú oktatási, egészségvédelmi, gyógyító, szociális, kulturális, művelődési, sport, pénzügyi, kereskedelmi, biztosítási, szolgáltatási célú építmények mindenki által használható részei), továbbá
– használata meghatározott esetekben kötelező, illetve elkerülhetetlen (pl. a közigazgatás, igazságszolgáltatás, ügyészség építményeinek mindenki által használható részei), valamint, amelyet
– törvény vagy kormányrendelet közhasználatúként határoz meg
