Kúriai döntés a zálogjogból eredő követelés érvényesíthetőségéről
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A Kúria az 1/2022. számú Polgári Jogegységi Határozatban adott iránymutatást a peres és nemperes eljárásokban az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett zálogjogból eredő követelés érvényesítésének lehetőségéről, pontosabban a zálogtárgy új tulajdonosával szembeni érvényesíthetőségéről.
A Kúriának abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett zálogjog alapján a zálogkötelezettel szemben a zálogtárgyból való kielégítés tűrésére vonatkozóan hozott jogerős határozat meghozatalát követően, illetve végrehajtási záradékkal ellátható okiratba foglalt és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálog esetén a zálogkötelezett a zálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonjogát átruházza, akkor a zálogjogosult a zálogtárgyból eredő követelését az új tulajdonossal szemben a zálogtárgyból való kielégítés tűrése iránti külön perben érvényesítheti-e, vagy az új tulajdonossal szemben a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 39. § (1) bekezdése alapján – mind a végrehajtási lap kiállítását megelőzően, mind azt követően – a jogutódlás megállapítását kérheti.
A korábbi ítélkezési gyakorlatban ellentétes válaszok születettek erre a kérdésre vonatkozóan.
A Fővárosi Ítélőtábla egyik tanácsa úgy foglalt állást, hogy ha a zálogjoggal terhelt ingatlan eladására kerül sor, akkor az új tulajdonos csak az ingatlan tulajdonjoga tekintetében válik az adós jogutódjává és emiatt nem alkalmazható a Vht. 39.§ (1) szerinti jogutódlás megállapítása, miszerint:
39. § (1) Ha a végrehajtást kérő vagy az adós személyében változás állt be, a végrehajtható okirat kiállítása előtt a kiállításra jogosult bíróság (hatóság), ha pedig a változás a végrehajtható okirat kiállítása után derült ki, a végrehajtást foganatosító bíróság a jogutódlás kérdésében – szükség esetén a felek és a jogutódok meghallgatása és bizonyítás után – végzéssel (határozattal) dönt.
A Fővárosi Ítélőtábla másik tanácsa is hasonló álláspontra helyezkedett. E szerint a zálogjogosult igénye nem a zálogszerződésből, hanem a zálogtárgyból ered, így, ha a zálogkötelezett személyében változás következik be, akkor az új zálogkötelezettre, önmagában az adásvételi szerződés alapján nem terjed ki a korábbi zálogkötelezettet a kielégítés tűrésére kötelező jogerős határozat hatálya. Az új tulajdonos csak az ingatlan tulajdonjoga tekintetében válik az adós jogutódjává, a végrehajtás alapjául szolgáló bírósági határozatban foglalt zálogkötelezettre vonatkozó kötelezettség tekintetében nincs jogutódlás, a zálogjogosultnak az új perben zálogkötelezettel szemben kell érvényesítenie az igényét.
A harmadik álláspont, azonban fenti álláspontokkal ellentétes volt. A Fővárosi Ítélőtábla harmadik tanácsa arra a következtetésre jutott, hogy a jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel dologi hatályúvá válik, így az ingatlan mindenkori tulajdonosa köteles tűrni a zálogtárgyból való követelés kielégítését. Az ingatlan átruházásával jogutódlás következik be, hiszen a jogosult igénye már nem az eredeti, hanem az új tulajdonossal szemben érvényesíthető.
A legfőbb ügyész véleménye szerint is alkalmazható a jogutódlás megállapítása a Vht. 39. §-ának (1) bekezdése a zálogjoggal terhelt ingatlanból a zálogkötelezettet kielégítés tűrésére kötelező jogerős határozat meghozatalát követően, illetve a jelzálogjogról szóló – végrehajtási záradékolásra alkalmas – közjegyzői okirat alapján a jelzálogjoggal terhelt ingatlan új tulajdonosával szemben, mind a végrehajtható okirat kiállítása előtt, mind pedig a kiállítását követően.
A Kúria jogértelmezése következetes, figyelemmel a kérdéssel kapcsolatos korábbi iránymutatásaira (Pfv.I.20.915/2019. számú BH2020.212., Gfv.VII.30.236/2020/14), miszerint a zálogjog tekintetében a dologi hatály jelentése az, hogy mindenki, aki a zálogtárgyon a jelzálogjog bejegyzését követően szerzett jogot, akár tulajdonjogot is, köteles tűrni, hogy a zálogjogosult az ingatlanból kielégíthesse a követelését, így a Vht. 39. § (1) bekezdés alkalmazásával jogutódlás megállapításának van helye, nem szükséges új pert indítani.
Figyelemmel arra, hogy az Alaptörvény 25. cikkének (1) és (3) bekezdése szerint a Kúria a legfőbb bírósági szerv, amely biztosítja a bíróságok jogalkalmazásának az egységét – jogegységi határozat formájában –, illetve a Pp. háttérjogszabályi jellegére, valamint a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvényben foglalt minden bíróságra kiterjedő előírásra, a Kúria jogegységi határozatban megállapított jogértelmezését kell a nemperes eljárásokban is alkalmazni.
A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezető partner ügyvéd és dr. Tóth Blanka ügyvédjelölt. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
