Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Idő hiányában a joggyakorlat elemző csoport nem tudott foglalkozni az állam által megkötött haszonbérleti szerződésekkel érintett földek eladását követően az új tulajdonosok részéről gyakorolt haszonbérleti díj módosítására, haszonbérleti szerződés felmondására irányuló perek gyakorlatával. Az azonban előrelátható, hogy az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos ügyek mellett az ilyen típusú perek növekedésével kell számolni.
1. Elbirtoklás
A föld tulajdonjogának elbirtoklással történő megszerzésére vonatkozó szabályokat a Földforgalmi tv. 33. §-a szabályozza. Ez a szakasz kimondja, hogy ha az elbirtoklás bekövetkezésének megállapítása iránt a felek bírósághoz fordulnak, a szerző félnek a kereset benyújtását megelőzően be kell szereznie a mezőgazdasági igazgatási szerv igazolását arról, hogy a tulajdonszerzése e törvény szerinti feltételei fennállnak.
A mezőgazdasági igazgatási szerv azt vizsgálja, hogy a szerző személy szerzőképessége fennáll-e, az elbirtoklás nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését, és az elbirtoklás feltételei a valóságnak megfelelően fennállnak, azokat nem a tulajdonos, illetve a szerző fél vagy mindkét fél erre irányuló szándékolt magatartása idézte elő.
A Kúria álláspontja szerint e szabálynak az a lényege, hogy elbirtoklás útján is csak olyan személy szerezhesse meg termőföld tulajdonjogát, aki a törvényben foglaltak szerint szerzőképes, és a szerzés nem ütközik a törvény szerinti korlátokba. Ennek igazolása hiányában a bíróság érdemi döntést nem hozhat, akkor sem állapíthatja meg ítélettel az elbirtoklás bekövetkeztét, ha annak a régi Ptk.-ban foglalt feltételei egyébként fennállnak.
A Kúria utal arra is, hogy ha az elbirtoklás a tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését eredményezi, de a hatósági bizonyítvány erre utaló adatok hiányában e körülményekre nem tér ki, az nem eredményezheti azt, hogy a bíróság a hatósági bizonyítványt nem fogadja el; annak az ilyen jellegű felülvizsgálatára a bíróság nem jogosult.
Összefoglalásképpen a Kúria megállapította, hogy az elbirtoklási ügyek az esetek kirívóan nagy százalékában az egyszerű, egyszerűen befejezhető ügyek körébe tartoznak, az ismeretlen helyen tartózkodó vagy más okból nem védekező alperesek miatt azonban törekedni kell az egységes gyakorlatra, bizonyos standardok betartására (annak indokolásban való megállapítására, hogy az elbirtoklás mikor kezdődött, mikor fejeződött be, milyen felperesi magatartásból következik a sajátkénti birtoklás megvalósulása), továbbá állást kell foglalni, hogy anyagi jogszabályként a régi Ptk. vagy Ptk. alkalmazandó-e. Indokolt rögzíteni a szerzés Földforgalmi tv.-ben írt feltételeinek fennálltát, vagy hiányát, és ebben a tárgyában a kormányhivatal által kiállított hatósági bizonyítvány tényére, tartalmára utalni kell.
2. A termőföldre kötött haszonbérleti szerződésekkel kapcsolatos kérdések
A haszonbérleti díj
A kialakult bírói gyakorlat értelmében a haszonbérleti szerződésnek fogalmi eleme az ellenérték, a régi Ptk. 452.§ (3) bekezdése, illetve a Ptk. 6:349. § (2) bekezdése szerint a szerződés érvényesen csak írásban jöhet létre. A hasznot hajtó dolog ingyenes átengedése esetén nem haszonbérleti szerződés, hanem haszonkölcsön jön létre. Amennyiben a haszonbérleti szerződés ellenértéket nem tartalmaz, a szerződés érvénytelennek minősül, és érvénytelen szerződést felmondani sem lehet.
A Pécsi Törvényszék 1.Pf.21.207/2016/4. számú ítéletében elvi éllel szögezte le, hogy a haszonbér teljesítésének nem akadálya, ha az a szerződésben összegszerűen nem meghatározott, de abból levezethető, kiszámítható.
Haszonbérleti szerződés megszűnése, megszüntetése
A régi Ptk., illetőleg a Ptk. szerint a haszonbérleti szerződés megszűnésének esetei: 1.) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik; 2.) a felek a szerződést közös megegyezéssel felbontják; 3.) a szerződésben kikötött határozott idő eltelik; 4.) a határozatlan időre kötött szerződést rendes felmondással megszüntetik; 5.) a határozatlan időre kötött szerződést azonnali hatályú felmondással megszüntetik. A Ptk. 6:354. § (3) bekezdése a haszonbérlő örököseit megillető különös felmondási okot is rögzít.
A Fétv. 57-60. §-ai a Ptk. szabályain túl a következők szerint szabályozzák a haszonbérleti szerződés megszűnésének az eseteit. A felektől független külső objektív okból, ami lehet: 1.) a szerződésben meghatározott időtartam lejárta; 2.) a haszonbérlő gazdálkodó szervezet jogutód nélküli megszűnése; 3.) ha a föld természeti erő közvetlen behatása következtében egészben, vagy jelentős részben a haszonbérleti szerződés szerinti hasznosításra tartósan alkalmatlanná válik.
A mezőgazdasági haszonbérlet azonnali hatályú felmondásának a legtipikusabb esete a föld megművelésének figyelmeztetés ellenére való elmulasztása, illetőleg ha a haszonbérlő általában olyan gazdálkodást folytat, amely súlyosan veszélyezteti a termelés eredményességét, a föld termőképességét, az állatállományt vagy felszerelést, továbbá a haszonbér vagy a közterhek megfizetésének elmulasztása.
A haszonbérleti szerződés felmondásának egyes kérdései
A mezőgazdasági haszonbérleti szerződések felmondásával összefüggésben indult ügyek egyik legnagyobb csoportját a haszonbér meg nem fizetése miatti felmondás érvényességének megállapítása iránt indított ügyek tették ki.
A Győri Járásbíróság ítélete szerint, amennyiben a haszonbérbeadó megfelelő határidő tűzésével írásban nem szólítja fel a lejárat után a haszonbérlőt a hátralékos haszonbér megfizetésére, úgy a felmondás nem érvényes, a kereset elutasításának van helye. A hátralékos haszonbér megfizetésére a felszólításban biztosított határidő megfelelőségét illetően a Gyulai Törvényszék 9.Pf.25.177/2013/5. számú ítéletében úgy foglalt állást, hogy adott esetben az elmaradt haszonbér megfizetésére biztosított három napos határidő is megfelelőnek minősült, ugyanis a teljesítés nem a megfelelő határidő hiánya miatt maradt el, hanem azért, mert a haszonbérlő nem kívánta azt a szerződés szerinti összegben kiegyenlíteni.
Azonnali hatályú felmondás a használat átengedése miatt
A Fétv. alapján a haszonbérbeadó a szerződést azonnali hatállyal jogosult felmondani, ha a haszonbérlő (ideértve az alhaszonbérlőt is) a haszonbérbeadó hozzájárulása nélkül vagy attól eltérően a föld használatát másnak átengedte, más célra hasznosította, a földművelési ágát megváltoztatta, vagy a földet a termőföld védelméről szóló törvényben meghatározottak szerint más célra hasznosította.
A Szombathelyi Törvényszék a 6.Pf.20.273/2017/5/I. számú ítéletének indokolásában kifejtettek szerint a haszonbérleti szerződés megkötését megelőzően a haszonbérbeadónak kell meggyőződni a használati viszonyokról, hiszen az ő kötelezettsége az ingatlan birtokba bocsátása.
Az azonnali hatályú felmondás tudomásulvétele
A Fétv. annak túlzott merevsége miatt szakít azzal a régi Ptk. 457. § (3) bekezdése szerinti követelménnyel miszerint, ha az azonnali hatályú felmondást a haszonbérlő három napon belül nem veszi tudomásul, a haszonbérbeadó további nyolc napon belül a bírósághoz fordulhat, ha nem így jár el, a felmondás hatályát veszti. Az új szabályozás a felmondás elfogadására tizenöt napos határidőt biztosít azzal, hogy ha nem fogadja el, akkor a felmondást gyakorló továbbra is további nyolc napon belül fordulhat bírósághoz.
A Kúria Pfv.V.22.474/2016/8.számú végzésében kifejtette: a régi Ptk. 457. § (3) bekezdése nem a kereset megindítására állapít meg 8 napos határidőt, e jogszabályi rendelkezésnek a keresetindítási jog elvesztését eredményező joghatása nincs, nem áll fenn a régi Pp. 130. § (1) bekezdés h) pontjában meghatározott perakadály. A keresetlevelet nem lehet ebből az okból idézés kibocsátása nélkül elutasítani, ezért a per megszüntetésére sincs ok. A másodfokú bíróság értelmezése azért nem helytálló, mert a jogi szabályozás tárgya nem az igényérvényesítés, hanem a haszonbérlő által tudomásul nem vett felmondás, a jogszabályi tényállás bekövetkezésével ex lege beálló szankció ugyanis a felmondás hatályának „elenyészése”.
Felmondás a Fétv. 60. § (1) bekezdése, illetőleg 109. §-a alapján
A vizsgált ügyekben a legnagyobb bizonytalanság a haszonbérleti szerződés megkötésekor közös tulajdonban állt, majd a földrendező és a földkiadó bizottságokról szóló 1993. évi II. törvény rendelkezései szerint megszüntetett közös tulajdonban volt földre vonatkozó felmondás érvényességének megítélése kapcsán volt tapasztalható.
A Fétv. 109.§-a alapján a közös tulajdon megszüntetése esetén önálló ingatlanként kialakított terület haszonbérbeadóját és jogutódját is megilleti a haszonbérleti szerződés felmondása. A felmondás feltétele azonban kettős. Egyrészt, hogy a felmondással élő a haszonbérlő felé a felmondással egyidejűleg úgy nyilatkozzon, hogy az ingatlant a szerződés megszűnésével saját maga kívánja használni, másrészt maga a haszonbérleti szerződés megkötéséről szóló döntésben –függetlenül a döntés meghozatalának módjától –nem vett részt, de annak hatálya kiterjedt rá. Ez utóbbi feltétel csak akkor adott, ha a közös tulajdonban lévő föld haszonbérbe adásáról rendelkező szerződés a tulajdonostársak szótöbbséges határozatán alapul, és a felmondással élni kívánó személy –vagy jogelődje –nem vett részt a döntés meghozatalában.
További elvi kérdésként merült fel az „adott gazdasági év” kitétel értelmezése, amely az elsőfokú bíróság álláspontja szerint arra az évre vonatkozik, amikor a közös tulajdon megszüntetésére sor kerül, így a felmondás sem a megosztás előtt, sem a megosztást követő években nem gyakorolható, ezzel szemben a másodfokú bíróság álláspontja szerint az „adott gazdasági év” nem a közös tulajdon megszüntetésének idejével áll összefüggésben, hanem arra az évre vonatkozik, amikor a felmondás megtörtént. A gazdasági év fogalmát illetően a Mosonmagyaróvári Járásbíróság 9.P.20.587/2014/11/II. számú ítéletében kifejtette, hogy az növényfajtánként eltérő lehet, jellemzően a vetés előtti magágy-készítéssel indul és a betakarítási munkálatokkal fejeződik be, nem a naptári, hanem a termelési évhez igazodik, nincs akadálya annak, hogy intervallumát a felek a szerződésükben szabályozzák, ennek hiányában a szakmai szokások szerint határozható meg.
A Kúria Pfv.V.20.154/2016/9. számú ítéletében a Tft. 18/A. § (2) bekezdésének alkalmazhatósága kapcsán elvi éllel szögezte le, hogy tartós jogviszony esetén a jogviszonyt szabályozó törvény módosítása –erre vonatkozó kifejezett rendelkezés hiányában –nem alkalmazható a visszaható hatály tilalma miatt.
Feles bérlet
A megkötött feles bérleti szerződések érvénytelenségét állapította meg, azokat a szerződések megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal módosítva érvényessé nyilvánította a szerződés időtartama és a feles bérlő szolgáltatási kötelezettsége megváltoztatásával. Megállapította, hogy a szerződés tartama legfeljebb húsz év lehet, annak csekély mértékű, húsz nappal hosszabb mértékét a jogerős ítélet a törvény szerinti mértékre korrigálással érvényessé nyilvánította. Nem állapította meg, hogy a szerződő felek szerződése a Földforgalmi tv. megkerülésére irányult volna. A feles bérleti szerződés a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdésében meghatározott elővásárlásra jogosultak sorrendjén nem változtat, a felperes pedig annak ismeretében gyakorolta az elővásárlási jogát, hogy az adásvételi szerződések tartalmazták az ingatlanokra megkötött feles bérleti szerződéseket.
Az egyik ítélet szerint jogos a felmondás, ha a bérlő a feles bérleti szerződésben megfogalmazott növénytermesztési kötelezettségét egyáltalán nem teljesíti, és az őt terhelő bizonyítási kötelezettség körében nem tudja alátámasztani, hogy a pihentetés a föld megművelése kötelezettsége szempontjából szakmailag indokolt volt.
3. Összegzés
Az ítéletek bekérése után megállapítható volt, hogy a járásbíróságok és törvényszékek előtt számottevő nagyságrendben indultak a vizsgálati körbe tartozó ügyek. Az előre meghatározott időbeli korlát miatt már nem képezhette a joggyakorlat elemzés tárgyát például az állami tulajdonú, az állam által megkötött haszonbérleti szerződésekkel érintett földek eladását követően az új tulajdonosok részéről gyakorolt haszonbérleti díj módosítására, haszonbérleti szerződés felmondására irányuló perek gyakorlata. Az azonban előrelátható, hogy az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos ügyek mellett az ilyen típusú perek növekedésével kell számolni.
A joggyakorlat elemzés módszere az volt, hogy a vizsgálat tárgyát képező egyes pertípusokban felmerülő vitás jogalkalmazási kérdéseket feltérképezték, a különböző megoldási módokat ismertették, és ott ahol a Kúria valamely kérdést illetően állást foglalt, ezt a szükséges részletességgel ismertették annak érdekében, hogy a jövőben a jogalkalmazás során kellő segítséget vagy tájékozódási pontot nyújtsanak a bíróságok számára. Ugyanakkor a joggyakorlat-elemző csoport számos vitás kérdést nem tudott érinteni, mert a bekért első-és másodfokú ítéletekben azok még nem vetődtek fel, vagy a felülvizsgálati eljárás jellegéből adódóan azokban a Kúriának nem kellett állást foglalnia.
