A földbérleti díj módosításának szabályai
A földforgalmi törvény nemcsak a haszonbérleti díj emelését, hanem annak csökkentését is lehetővé teszi, így nemcsak a díjnövekedés felé, hanem a díjcsökkentés felé mutató piaci folyamatokhoz is igazodni lehet.
A polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) vonatkozó rendelkezése értelmében haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő hasznot hajtó dolog időleges használatára vagy hasznot hajtó jog gyakorlására és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni. A bérlő haszonbérfizetési kötelezettségével kapcsolatban a Ptk.-n kívül a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) tartalmaz előírásokat.
A haszonbérrel kapcsolatos alapvető szabályként deklarálja az Fétv., hogy a haszonbért a szerződő felek megállapodása szerint pénzben vagy természetben, időszakonként utólag, de legkésőbb a naptári év végéig kell teljesíteni.
Az Fétv. tartalmaz egy speciális szabályt a haszonbér módosításának lehetőségéről. A 2016. január 1-jétől hatályos rendelkezés értelmében a hosszú távra kötött haszonbérleti szerződések esetén mind a haszonbérlőnek, mind a bérbeadónak lehetősége nyílik arra, hogy kezdeményezze a köztük fennálló haszonbérleti szerződés módosítását, a kezdeményezéskor irányadó helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való módosítása érdekében.
A szabálynak az alapvető célja a hosszú távra kötött haszonbérleti szerződések esetében a felek érdekei közti egyensúly hatékony megteremtése. Ennek egyik alapvető eleme, hogy a törvény nemcsak a haszonbérleti díj emelését, hanem annak csökkentését is lehetővé teszi annak érdekében, hogy ne csak a díjnövekedést mutató piaci folyamatokhoz, hanem adott esetben a díjcsökkentés felé mutató piaci folyamatokhoz is igazodni lehessen.
A haszonbérleti díj módosításának lehetősége eleve csak a hosszú távra kötött, vagyis legalább 10 éves időtartamú szerződéseknél állna fenn (ideértve azt az esetet is, mikor meghosszabbítás folytán haladja meg a szerződés ezt az időtartamot), és a kiszámíthatóság érdekében a díjmódosítás a szerződéskötést (meghosszabbítást) követő 5 év elteltével, illetve azt követően 5 évente lehet kezdeményezni, és mindezt csak akkor, ha a szerződésből még 5 év van hátra. Ugyanakkor a törvény nem zárja el a feleket attól, hogyha ez mindkét fél érdekében áll, akkor ezen időtartamoknál rövidebb időtartamban is megállapodjanak
A haszonbérnek a helyben szokásos piaci díjra történő módosítását tehát a bérbeadó és a bérlő is kezdeményezheti. A kezdeményezésben a piaci haszonbérleti díj mértékét igazságügyi szakértői vélemény alapján kell megállapítani, amit csatolni is kell a kérelemhez. Ha az ellenérdekű fél nem ért egyet a kezdeményezéssel, két dolgot tehet: i) felmondhatja a haszonbérleti szerződést, vagy ii) bírósághoz fordulhat.
A szerződés felmondására a módosítási kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül kerülhet sor, és akkor, ha a kezdeményezésben megjelölt haszonbérleti díj mértéke a szerződés szerinti haszonbérleti díj mértékétől legalább 20 százalékkal eltér.
Ha az ellenérdekű fél a kezdeményezéssel nem ért egyet, de a felmondás jogával sem kíván élni és a felek között a haszonbérleti díj tekintetében nem jön létre megegyezés, az ellenérdekű fél a kezdeményezés kézhezvételétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül kérheti a bíróságtól a piaci haszonbérleti díj meghatározását. Ellenkező esetben a haszonbérleti díjat a kezdeményezésben megjelölt mértékben módosítottnak kell tekinteni.
Ha a bíróság által meghatározott haszonbérleti díj mértéke a korábbi haszonbérleti díj mértékétől legalább 20 százalékkal tér el, az ellenérdekű fél a bíróság határozatának jogerőre emelkedésétől számított 30 napos jogvesztő határidőn belül a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére még mindig felmondhatja.
A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezető partner ügyvéd és dr. Vizsy Gábor ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
