A cikk az elidegenítési és a terhelési tilalom szabályozását mutatja be a Ptk. és a vonatkozó joggyakorlat alapján.
Az elidegenítési (és terhelési) tilalom szerződéssel való alapításának lehetőségét a jelenleg hatályos polgári törvénykönyv (Ptk.) a korábbi szabályozáshoz képest szélesebb körben, nemcsak az átruházás alkalmával teszi lehetővé.
A szabályozás azonban továbbra sem engedi meg az elidegenítési és terhelési tilalom önálló, absztrakt biztosítékként való alapítását.
Elidegenítési és terhelési tilalom csak meghatározott jogok biztosítására, illetve csak a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítására alapítható, így például pénzkövetelésre vagy követelésre és jogra vonatkozó jogok biztosítására nem.
A tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog azonban abban az esetben is biztosítható elidegenítési és terhelési tilalommal, ha az nem dologi jogi (például zálogjog), hanem kötelmi jogi természetű. Ez lehet a tulajdonátruházási szerződés teljesítésének a követelése, vételi vagy eladási opció, ajándék visszakövetelése, az átruházásra irányuló szerződés felbontása esetén a dolog visszakövetelése iránti, vagy bármely más, dologra vonatkozó, akár atipikus igény, illetőleg kötelezettség is (például használati és beépítési kötelezettség).
Elidegenítési és terhelési tilalom alapítható tulajdonjog-fenntartással történő eladás esetén az eladó visszakövetelési jogának a biztosítására is, bár a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényének az ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzése megfelelő megoldás az eladó pozíciójának biztosítására.
Az elidegenítési és terhelési tilalom meghatározott jogok biztosításához kötött, ennél fogva mindig meghatározható az a jogosult, akinek jogát a tilalom védi.
Az elidegenítési és terhelési tilalom nem öncélú korlát, hanem meghatározott jog érvényesíthetőségének biztosítása érdekében köthető ki. A szabályozás azt várja el ezért, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom mellett a nyilvántartás azt a jogot is tüntesse fel (a jogosultjával együtt), amelynek biztosítására a tilalom szolgál, azt azonban nem, hogy a joggal együtt legyen a tilalom bejegyezve.
Ebből az következik, hogy elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítására az adott jog alapítását követően is alapítható, és a jog (például zálogjog) bejegyzése után is bejegyezhető.
Emiatt a polgári törvénykönyv hatálybalépését megelőzően keletkezett jogok biztosítására a Ptk. hatálybalépését követően is alapítható elidegenítési és terhelési tilalom, erre a Ptk. rendelkezései lesznek irányadóak. A tilalomnak a jog bejegyzését követő alapítására, illetőleg bejegyzésére azonban csak akkor kerülhet sor, ha az elidegenítési és terhelési tilalom alapításához szükséges jognyilatkozat attól a személytől származik, aki a nyilvántartás szerint a rendelkezési jog gyakorolására jogosult.
Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályokból következően azonban a (biztosított) jog bejegyzését követően bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom a bejegyzések rangsorában azt megelőző jogosultak jogszerzésére – jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – nem hat ki.
A felek rendelkezési szabadsága e körben kiterjed arra is, hogy kizárólag elidegenítési tilalmat alapítsanak, amely a dolog tulajdonjogának az átruházását a jogosulttal szembeni hatállyal csak az ő (jogosult) hozzájárulásával teszi lehetővé, a dolog megterhelését azonban nem akadályozza. Az elidegenítési és terhelési tilalom szabályainak alkalmazási körében a dolog megterhelésének a dolgot terhelő dologi jogok alapítása minősülhet.
Szerződéses jogviszonyok csak a felek között, relatív hatállyal keletkeztetnek jogosultságokat és kötelezettségeket, így a dologra vonatkoztatott teherként nem értelmezhetők, ezért nem vonhatók a megterhelés tilalmának a körébe a szerződési szabadságot (bérleti, haszonbérleti, haszonkölcsön-szerződések stb. megkötése) korlátozó megállapodások.
Az elidegenítési és terhelési tilalom dologi hatályt akkor kap, ha olyan nyilvántartásba kerül bejegyzésre, amelyhez a nyilvántartásra vonatkozó szabályozás ezt a joghatást fűzi.
Nincs akadálya annak, hogy a felek a szerződési szabadság talaján állva egymással szemben vállalják, hogy javaikat nem ruházzák át és nem terhelik meg, ez azonban harmadik személyek felé csak akkor válik hatályossá, ha bejegyeztetik egy olyan nyilvántartásba, amely esetében a bejegyzéshez ez a joghatás fűződik.
Ennek hiányában a fél által vállalt kötelezettség ellenére való elidegenítés vagy megterhelés csupán szerződésszegést valósít meg. A Ptk. ennek kapcsán külön korlátozó szabályozást a követelésekre vállalt engedményezési tilalom tekintetében tartalmaz (Ptk. 6:195. §).
Abban az esetben ugyanakkor, ha a szerződésszegésről a másik fél is tudott, a szerződéses (kötelmi hatályú) elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezés (szerződés), amellyel a felek a tilalom jogosultjának a hátrányára cselekedtek, nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütköző szerződésként semmis lehet (Ptk. 6:96. §).
A Ptk. az ingatlanra alapított elidegenítési és terhelési tilalomra írja elő, hogy az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál, a jog feltüntetése a tilalom mellett azonban minden nyilvántartás esetében indokolt, amelybe elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre, függetlenül attól, hogy az adott nyilvántartás közhitelesnek minősül-e vagy sem, továbbá hogy a bejegyzés konstitutív hatályú-e vagy sem.
Az elidegenítési és terhelési tilalom kikötésének a biztosított joghoz kapcsolódó járulékos jellegéből következik, hogy tilalom is csak időben korlátozottan állhat fenn, és a biztosított jog megszűnésével maga is megszűnik.
Ha az elidegenítési és terhelési tilalom szerződéses alapítása a kötelezett vagy a többi hitelező érdekét a jogrend számára elfogadhatatlan mértékben sérti, a szerződés semmissége a szerződési jogi szabályok – például az uzsorás vagy a nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütköző szerződésekre vonatkozó rendelkezések – alapján állapítható meg.
A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezető partner ügyvéd és dr. Garadnai Tibor Ecovis társult ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
