Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az alábbiakban a szerzők a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostársak esetén elvárható magatartást veszik górcső alá.
A Kúria a 2021. 147. számú döntésében foglalkozott a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostársak esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak minősülő magatartásról a vételi ajánlat elővásárlásra jogosultakkal való közlése tekintetében.
A per alapját képező adásvételi szerződés szerint eladtak egy budapesti ingatlant, illetve egy 67 beállásos teremgarázs meghatározott tulajdoni hányadát.
Az adásvételi szerződés tartalmazza a felek arra vonatkozó közös nyilatkozatát, hogy a teremgarázs ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosainak elővásárlásról lemondó nyilatkozatainak beszerzése, a vételi ajánlat teljes terjedelmében közlése számottevő, több hónapos késedelemmel, függő jogi helyzettel járna, amely érdekmúlást eredményezne, továbbá a tulajdonostársak egy része külföldi lakóhellyel rendelkezik, többségük hatályos lakóhelyének címét feltehetően még nem vezethették át, így a postai kézbesítés eredménytelen lenne.
Az elsőfokú hatóság végzésében felhívta a kérelmezőt, hogy 15 napon belül csatolja a teremgarázs társtulajdonosainak elővásárlásijog-gyakorlásáról lemondó nyilatkozatait, amennyiben ezek nem állnak rendelkezésre, nyilatkozattétel hiányában a nyilatkozattételre történő felszólítást és annak átvételét igazoló iratot, vagy amennyiben a nyilatkozatbeszerzés rendkívüli nehézséggel, illetve számottevő késedelemmel járna, a vételi ajánlat megismertetésének (társasházi kifüggesztés, honlapon megjelenés stb.) valószínűsítésére vonatkozó nyilatkozatot.
Miután a végzésnek a kérelmező nem tett eleget, a kérelmet elutasította a hatóság. A kérelmező által megindított per végül a Kúriáig jutott, utóbbi pedig a kérelmezők felülvizsgálati kérelmét alaptalannak ítélte az alábbiakra figyelemmel.
Indoklásában a Kúria a Ptk. 5:81. § (1) bekezdéséből indult ki, amely szerint a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.
A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el akar fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.
A (2) bekezdés szerint, ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.
A (3) bekezdés szerint, ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
Az Ptk. 6:222. §-ához fűzött kommentár rögzíti, hogy az elővásárlási jog a jogosult olyan hatalmassága, amely feljogosítja arra, hogy a tulajdonos dolgát megvehesse, ha azt a tulajdonos harmadik személynek akarja eladni. Ez a jogosultság a tulajdonos rendelkezési jogát nem korlátozza, mivel saját döntése szerint idegenítheti el a tulajdonában lévő dolgot, szerződési szabadságát azonban annyiban korlátozza, hogy nem választhatja meg szabadon azt a személyt, akivel szerződni akar. A dolgot nem adhatja el az általa kiválasztott vevőnek, hanem ugyanolyan feltételek mellett az elővásárlási jog jogosultjával kell szerződést kötnie. A jogosultnak tulajdonképpen elsőbbségi joga van annak a dolognak a megvételére, amelyre vonatkozóan az elővásárlási joga fennáll. A jogszabály célja az elővásárlásra jogosult jogainak a védelme. Annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultak élni tudjanak a törvényben biztosított jogaikkal a tulajdonosnak a szerződés megkötése előtt lehetőséget kell biztosítani számukra a vételi ajánlat megismerésére.
Nem vitatott, hogy az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése szerinti lemondó nyilatkozatok a perbeli esetben nem álltak rendelkezésre. A Kúria rámutat arra, hogy az Inytv.vhr. 75. § (3) bekezdés értelmezése során nem lehet eltekinteni az (1) bekezdésben és a (2) bekezdésben foglaltaktól, tévesen állította tehát a felperes, hogy a (3) bekezdés önállóan alkalmazandó. Fő szabály szerint, ha a kérelmező az (1) bekezdés szerinti lemondó nyilatkozatot nem tud csatolni, akkor a (2) bekezdés szerinti tértivevényt, átvételi elismervényt kell csatolnia. Ehhez képest vehető igénybe a könnyítő szabály, a (3) bekezdés. A (3) bekezdés tehát nem önállóan alkalmazható szabály, az akkor alkalmazható, ha az (1) és (2) bekezdésben foglaltaknak a kérelmező nem tudott eleget tenni.
A közlés célja az, hogy az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot megismerje még az adásvételi szerződés megkötése előtt, és ha úgy dönt, hogy meg akarja vásárolni az adott ingatlant, azt a vételi ajánlatot tevő vevő előtt megteheti. A Kúria a PK 9. számú állásfoglalásában egyértelműen kitért a nagyszámú tulajdonostárs esetére kimondva, hogy azokkal, akikkel szemben a közlés nehézségbe nem ütközik, az ajánlatot közölni kell.
Azt, hogy milyen módon teljesíthető a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosulttal/jogosultakkal közlése, az eset körülményei alapján kell megítélni. A tulajdonostársnak a közlés tekintetében úgy kell eljárnia, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Ezért még ha nagyszámú elővásárlásra jogosult van, akkor is úgy kell megvalósítani a közlést, hogy a jogosultaknak potenciálisan reális lehetősége legyen megismerni a vételi ajánlatot. Nagyszámú elővásárlásra jogosult esetén – a perbeli is ilyen – az adott helyzetben általában elvárhatónak csak az tekinthető, ha a vételi ajánlatot a belföldi lakóhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levélben, vagy más igazolható módon közlik, feltéve, hogy a közléssel így felmerülő költségek a tranzakciós költségek olyan jelentős növekedésével nem jár, amely számottevően aránytalan az adott ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség). A perbeli – 50 belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége – nem volt ilyen az érintett ingatlan vételárához és annak megvételével járó egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest.
Amennyiben a tulajdonosoknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére sikertelen a közlés (ismeretlen, elköltözött stb.), akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti a (3) bekezdés alkalmazásához szükséges rendkívüli nehézséget.
Ha a tulajdonosnak külföldi lakcíme van és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az adásvételi szerződés benyújtására nyitva álló 30 napon belül visszaérkezik, akkor az a számottevő késedelem fennállását alapozhatja meg, ilyen esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata.
Az azonban egyértelműen és elvi éllel kijelenthető a Kúria álláspontja szerint, hogy a közlési kötelezettség alól nem lehet mentesülni a tulajdonostársak nagy számának tényére való hivatkozással olyan esetben, amikor a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban, vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.
A cikk szerzője dr. Bihary Ákos senior partner ügyvéd és dr. Demény Zoltán ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
