Ingatlanjog II. – Az ingatlanügyi hatóság vizsgálatának keretei


Az alábbiakban részleteket közlünk a Wolters Kluwer gondozásában megjelent Ingatlanjog II. című könyvből. A Ptk. magánjogi sorozat kötete új területeket bont ki az ingatlanra vonatkozó szabályozásból.

Cikksorozatunkban az Ingatlanjog II. című kiadvány egyes részeiből olvashattak. A sorozat mai, záró részében a könyv harmadik fejezetébe tartozó, az ingatlanügyi hatóság vizsgálatának kereteiről szóló részletet ismerhetik meg. A sorozat korábban közölt részeinek témái: a birtokvédelmi eljárásban történő bizonyítás, a fedezetelvonó szerződések, az ingatlanok lefoglalásánál felmerülő arányosság és fokozatosság elve, és az ingatlan árverésen kívüli eladása.

Ingatlanjog II.

(Szerzők: Aszalós Dániel, Bányai Krisztina, Fónyiné Kazareczki Andrea, Vitál-Eigner Beáta)

III. fejezet Az ingatlan-nyilvántartási perek

14. A bíróság ítélete

14.3. A közigazgatási határozat felülvizsgálatának egyes kérdései

14.3.3. Az ingatlanügyi hatóság vizsgálatának keretei

Amint arra a 2. pontban már utaltunk, az ingatlanügyi hatóság regisztratív közigazgatási szerv, amiből következik, hogy a hatóság – a jogszabályban írt hiánypótlási eseteket kivéve – bizonyítást nem folytathat le, mert nyilvántartást vezet. Ha a feleknek a jogviszonyukkal kapcsolatban vitájuk merül fel, annak eldöntése nem a földhivatal, hanem az általános hatáskörű polgári bíróság hatáskörébe tartozik (Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.37.269/2011/4.). Ez a közigazgatási bíróságok által egységesen elfogadott alaptétel kijelöli az ingatlanügyi hatóság vizsgálódási jogkörét, és így a bírósági felülvizsgálat terjedelmét is. Az egységes álláspont azonban nem jelenti azt, hogy e téren ne merülne fel számos jogalkalmazási kérdés, nehézség. Különösen akkor kerül előtérbe ez a kérdés, amikor a rendelkezésre álló iratok alapján nem lehet az érdemi döntés alapjául szolgáló tényállást megállapítani. Alapvető jelentőségű annak elhatárolása, hogy mi minősül az okiratokból való megállapításnak, és mikortól beszélhetünk már bizonyításról, a bizonyítás elrendeléséről. Az alábbiakban azokat az eseteket mutatjuk be, amelyek elvi megállapításai az Ákr. alapján is irányadók, azaz zsinórmértékül szolgálnak a Kp. szerinti közigazgatási perekben is.

A tényállás tisztázási kötelezettség valamennyi közigazgatási hatóságot terheli. Ez az ingatlan-nyilvántartási eljárásban azt jelenti, hogy a földhivatalnak vizsgálnia kell, hogy a benyújtott kérelemben megjelölt jog bejegyzése alapjául szolgáló okirat rendelkezésre áll-e, és az megfelel-e a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben támasztott törvényi követelményeknek, tehát alkalmas-e bejegyzésre (Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV.38.163/2010/6.).

Az okirati elvre figyelemmel az ingatlanügyi hatóság elsősorban és alapvetően magát az okiratot vizsgálja, majd annak alaki vagy tartalmi hiányossága, illetve kétsége felmerülésekor – a nyilvánvaló érvénytelenség esetét leszámítva – nincs hatásköre. Vitás esetekben csak a (polgári) bíróság jogosult a megállapodás érvényességét érintő kérdés eldöntésére (Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.37.186/2008/6.).

A földhivatalt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vonatkozó tényállás-tisztázási és bizonyítási kötelezettség nem terheli, mivel azt kell megvizsgálnia, hogy a benyújtott kérelem és mellékletei bejegyzés alapjául szolgálhatnak-e vagy sem (Kúria Kfv.37.352/2013/6.). Az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre annak eldöntésére, hogy a szerződés tartalmát a jogszabályok időközi módosítása érvényessé teszi-e, vagy a szerződés érvénytelensége az új jogszabályok ellenére is fennmarad. Sem az ingatlanügyi hatóság, sem a közigazgatási bíróság nem jogosult a szerződés érvényességét illető megállapításra, mert ennek eldöntése a szerződést kötő felek közötti magánjogi jogvita keretében a polgári bíróság hatáskörébe tartozik. Az ingatlanügyi hatóság mint regisztratív szerv kizárólag azt vizsgálhatja, hogy az eljárására vonatkozó jogszabályi előírások mentén a bejegyzési kérelem teljesíthető-e, figyelemmel az annak alapjául szolgáló okirat tartalmi, alaki megfelelőségére (Kúria Kfv.VI.37.243/2012/4.).

Ingatlanjog II.

Az ingatlanügyi hatóság a társasház alapító okiratát a társasházi törvénynek való megfelelőség szempontjából nem vizsgálhatja. Éppen ezért a közigazgatási perben sem képezhette vizsgálat tárgyát annak megállapítása, hogy a társasház alapításában részt vettek-e olyan személyek, akik arra a törvény erejénél fogva nem voltak jogosultak (Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.37.648/2011/12.). A közgyűlési határozat érvényessége vizsgálatára az ingatlanügyi hatóságnak nincs jogosultsága, mert ez az okirat tartalmi és alaki megfelelőségén túlmutató körülmény. A nyilvántartást végző közigazgatási hatóság nincs feljogosítva arra, hogy egy okirattal kapcsolatban a nyilvánvaló érvénytelenségen kívül más körülményeket is vizsgáljon. Nyilvánvaló érvénytelenség hiányában az ingatlanügyi hatóság a bejegyzést nem tagadhatja meg (Kúria Kfv.III.37.747/2013/6.).

Az ingatlanügyi hatóság regisztratív szerv, amelynek nem feladata a felek dologi jogi természetű jogvitáinak elbírálása (Kúria Kfv.III.37.683/2012/9.). Az ingatlan-nyilvántartási határozatnak nem tárgya a megkötött szerződések teljesítésének lehetetlensége sem, az ingatlanügyi hatóság se nem köteles, se nem jogosult e helyzetek vizsgálatára (Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV.37.680/2009/4.). Az ingatlan-nyilvántartási szabályok az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak nem biztosítanak hatáskört annak megállapítására, hogy a felek az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szabályokat betartották-e, illetve, hogy annak eredményeként elővásárlási jog jogcímen érvényesen létrejött-e a szerződés. Arra vonatkozóan sem tehet megállapítást, hogy a felek az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárást jogszerűen lefolytatták-e vagy sem (Fővárosi Ítélőtábla 3.Kf.27.225/2006/4.). A földhivatali eljárásban nem vizsgálható, hogy a felperesek tekintetében az elővásárlási jog fennáll-e, az azzal kapcsolatos felhívást szabályszerűen küldték-e meg a részükre, és a felszólítás a vételi ajánlatot teljes terjedelmében tartalmazta-e (Kúria Kfv.II.37.981/2014/8.). A földhivatal hatásköre nem terjed odáig, hogy az adásvételi szerződés megkötésének körülményeit, a felszámolási eljárás jogszerűségét, a felszámolói vagyon értékesítési módját vizsgálja (Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV.37.212/2005/6.).

A felszámolási eljárás alá kerülés tényét a földhivatal nem hivatalból veszi figyelembe, hanem csak az erre irányuló megkeresés alapján jegyezheti fel, mert ez a tény nem szerepel azok között, amelyeket az Inytv. 50. § (1) bekezdése tételesen felsorol (Kúria Kfv.III.37.803/2012/11.). A földhivatal más hatóság eljárását és döntését hatáskör hiányában nem vizsgálhatja (Kúria Kfv.II.37.091/2012/5.). Adásvételi szerződés alapján tulajdonjog-bejegyzés iránti eljárásban a földhivatal kizárólag a szerződés alaki és tartalmi megfelelőségét vizsgálhatja, az azt megelőző felszámolási eljárás az értékesítés módjának jogszerűségét nem érinti (Kúria Kfv.IV.37.212/2005/6.). A földhivatal és a közigazgatási bíróság a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak csak az alaki vagy tartalmi hiányosságát teheti vizsgálata tárgyává, az abban szereplő tények megalapozottságát nem (KGD2017. 42.).

Külön kategóriát képez a bíróság ítéletében foglaltak bejegyezhetőségének kérdése. A földhivatal vizsgálhatja, hogy az ítéleti megkeresés az Inytv. 32. §-ában meghatározott tartalommal rendelkezik-e, a bejegyzés alapja azonban az Inytv. 34. § (1) bekezdése értelmében nem a felek megállapodása, hanem az azt pótló ítéleti rendelkezés. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban tehát nem vizsgálható, hogy az ítéleti rendelkezés alapjául elfogadott szerződések, illetve azok módosítása érvényesek voltak-e vagy sem, ugyanis a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nem a szerződés, hanem a jogerős ítélet, illetve a bírósági megkeresés. Az Inytv. 30. § (2) bekezdése alapján az ítéletben elrendelt tulajdonjog bejegyzése csak egy esetleges újabb bírósági ítélet, illetve bírósági megkeresés alapján törölhető, továbbá az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot is csak ítélet alapján állítható vissza. Erre földhivatali hatáskörben nincs lehetőség (Kúria Kfv.III.37.184/2008/10.). A szerződés érvénytelensége miatt az eredeti állapot helyreállításáról rendelkező bírósági ítélet a földhivatali bejegyzés alapját képezi, annak jogszerűsége a földhivatali eljárásban, a földhivatali határozatok megtámadásakor kétségbe nem vonható.

Hasonló a helyzet a végrehajtó megkeresésével összefüggésben is. A bejegyzést a földhivatalnak a végrehajtó megkeresése alapján kell teljesítenie, a hatóságnak nincs hatásköre a megkeresés alapjául szolgáló okiratok tartalmi vizsgálatára. A végrehajtói árverés szabálytalanságával kapcsolatos kifogások, egyéb sérelmek a végrehajtási eljárásban, a Vht. szerinti jogorvoslati eszközökkel érvényesíthetők. Ebből következik, hogy ezek a kérdések a határozat jogszerűségét vizsgáló közigazgatási perben sem vizsgálhatók. A végrehajtó megkeresése olyan ingatlan-nyilvántartás alapjául szolgáló hatósági intézkedés, amelynek felülvizsgálatára az ingatlanügyi hatóság nem jogosult (Kúria Kfv.III.37.974/2010/6.). A földhivatalnak és a bíróságnak nincs hatásköre annak vizsgálatára, hogy a végrehajtási jog jogosultja milyen követelés alapján érvényesíti végrehajtás iránti igényét, milyen követelésre alapozva kéri a végrehajtási joga bejegyzését. A földhivatal csak a végrehajtói megkeresés alaki, tartalmi kellékeit vizsgálhatja. A követelés fennállásának – bármilyen okból is történő – vitatása nincs kihatással a végrehajtási jog bejegyzésére (Kúria Kfv.II.37.971/2014/8.). Az önálló bírósági végrehajtó megkeresésében foglaltakat az ingatlanügyi hatóság kizárólag a bejegyezhetőség szempontjából vizsgálhatja (Kúria Kfv.III.37.413/2017/18.).


Kapcsolódó cikkek

2021. február 10.

Ingatlanjog II. – Az ingatlan árverésen kívüli eladása

Az alábbiakban részleteket közlünk a Wolters Kluwer gondozásában megjelent Ingatlanjog II. című könyvből. A Ptk. magánjogi sorozat kötete új területeket bont ki az ingatlanra vonatkozó szabályozásból – kövesse cikkeinket!